多位業(yè)內(nèi)人士7月30日在網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)夏季論壇上表示，房地產(chǎn)投資歷史需求峰值已過(guò)，需繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革以及土地供地改革。同時(shí)，可推動(dòng)以新市民為重點(diǎn)的新住房制度改革，化解去庫(kù)存問(wèn)題。但房地產(chǎn)去庫(kù)存是短期任務(wù)，房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展才是中長(zhǎng)期任務(wù)。

推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

原國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦表示，從大的判斷來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資歷史需求峰值已過(guò)。城鎮(zhèn)居民住宅構(gòu)成房地產(chǎn)投資的70%，歷史需求峰值是1200到1300萬(wàn)住戶，這在2014年已經(jīng)達(dá)到。達(dá)到峰值后，房地產(chǎn)投資總量從持平開始逐步回落，房地產(chǎn)投資增速也從過(guò)去的百分之二三十甚至更高下降到去年的2%。自去年9月份以來(lái)，房地產(chǎn)投資的當(dāng)月同比已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，因?yàn)榉逯狄呀?jīng)過(guò)去，所以房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)、銷售增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)不可能像過(guò)去那樣翻番。房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資最多可達(dá)到GDP增速，但能否繼續(xù)保持增長(zhǎng)，已不僅是房地產(chǎn)的問(wèn)題。

顧云昌表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨兩方面改革，一是房地產(chǎn)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，整個(gè)房地產(chǎn)改革必須是“疏”而不是“堵”，可從人口、產(chǎn)業(yè)、城市構(gòu)造等方面進(jìn)行疏導(dǎo)；二是土地供給改革，不能僅把土地作為地方財(cái)政收入的問(wèn)題來(lái)解決，而是將土地資源分配、城鄉(xiāng)資源之間生產(chǎn)要素的配置是否合理、對(duì)房地產(chǎn)是否有利相結(jié)合來(lái)看待土地問(wèn)題。

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心原主任李鐵認(rèn)為，以北京為例，房?jī)r(jià)未來(lái)仍會(huì)處于上漲趨勢(shì)，一是因?yàn)楸本┑墓卜?wù)水平是全中國(guó)最高，二是因?yàn)橥ㄖ莞敝行膶⒌投水a(chǎn)業(yè)和低端人口遷出，主城區(qū)的各種基礎(chǔ)設(shè)施水平會(huì)大幅提升，公共福利也通過(guò)二次收入分配大幅提高，生態(tài)環(huán)境得以改善，霧霾也有治理好的預(yù)期。由此看出，需改變城市格局和布局，尊重市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過(guò)周邊空間的緩解，才有可能調(diào)整房?jī)r(jià)問(wèn)題。

推動(dòng)新市民住房制度改革

劉世錦認(rèn)為，下一個(gè)五年，中國(guó)城市的發(fā)展或有兩種不同的模式：一是保持目前的發(fā)展模式，但城市中心房?jī)r(jià)會(huì)越來(lái)越高；二是開放城鄉(xiāng)之間的要素市場(chǎng)，使土地、資金、人員可以流動(dòng)，城鄉(xiāng)逐步一體化，成為統(tǒng)一的要素市場(chǎng)。

顧云昌表示，消化庫(kù)存可能是下一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期的動(dòng)力，一是來(lái)自原市民住房問(wèn)題的改善，二是新市民的住房問(wèn)題。

中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇表示，推動(dòng)以新市民為重點(diǎn)的新住房制度改革，不僅可以通過(guò)住房制度改革更好地為農(nóng)民營(yíng)造入住條件，還可以通過(guò)住宅建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，縮小農(nóng)民進(jìn)城的購(gòu)房和收入比，同時(shí)為城市人口提供廣闊的居住空間。

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存，孟曉蘇表示，房地產(chǎn)去庫(kù)存是短期任務(wù)，而房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展才是中長(zhǎng)期任務(wù)。未來(lái)五年乃至二十年，中國(guó)城鎮(zhèn)化會(huì)平穩(wěn)、有序和快速地發(fā)展，它將帶來(lái)房地產(chǎn)的利好，而房地產(chǎn)業(yè)主引擎的重新啟動(dòng)會(huì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、健康發(fā)展。

此外，對(duì)于征收房產(chǎn)稅問(wèn)題，孟曉蘇表示，可學(xué)習(xí)國(guó)外的制度經(jīng)驗(yàn)。按照國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，一是所有城鎮(zhèn)住房都要征稅；二是退稅制度，根據(jù)家庭條件、婚姻狀態(tài)、子女、養(yǎng)老退稅，鼓勵(lì)贍養(yǎng)家庭；三是差別稅率，按照房屋不同的品質(zhì)和來(lái)源確定稅率；四是可按照購(gòu)置原則而不是按照評(píng)估來(lái)交稅；五是可先從小產(chǎn)權(quán)房開始起征房產(chǎn)稅，既可解決違法問(wèn)題，也可解決政府稅源問(wèn)題，同時(shí)，還可從土地出讓年限到期的城市起征房產(chǎn)稅?！”緢?bào)記者 彭?yè)P(yáng) 實(shí)習(xí)記者 潘漩

（中國(guó)證券報(bào)）