7月29日，2016年商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會(huì)在北京朝陽 如期舉行。由佰仕會(huì)和萬商俱樂部聯(lián)合主辦，景城商置、融寓服務(wù)平臺(tái)協(xié)辦的本屆峰會(huì)，匯聚了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一流的大咖和實(shí)踐者，圍繞“讓資本讀懂商業(yè)地產(chǎn)”這一議題，與會(huì)嘉賓展開4個(gè)環(huán)節(jié)的分享討論，尋找大變革時(shí)代，資產(chǎn)管理的未來之路

未來的商業(yè)地產(chǎn)將主要表現(xiàn)為資產(chǎn)管理模式

隨著中國進(jìn)入行業(yè)性的地產(chǎn)金融化，越來越多的資本開始早期介入，資產(chǎn)管理的概念就開始越來越為人所熟識(shí)?？梢哉f，未來的商業(yè)地產(chǎn)將主要表現(xiàn)為資產(chǎn)管理模式。在峰會(huì)的第一環(huán)節(jié)：3位大咖圍繞資產(chǎn)管理的意義、現(xiàn)狀模式、互聯(lián)網(wǎng)3個(gè)角度進(jìn)行資產(chǎn)管理的理論分享交流。

陳方勇 佰仕會(huì)創(chuàng)始人 《資產(chǎn)管理之于商業(yè)地產(chǎn)意味著什么》

從首創(chuàng)到高和資本，在經(jīng)歷佰世信基金到再次創(chuàng)業(yè)佰仕會(huì)，一路走來的陳總始終在找尋最終的答案。誠如所說：商業(yè)地產(chǎn)原本的邏輯是一項(xiàng)能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的實(shí)物資產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理核心指標(biāo)是資產(chǎn)收益率（反向就是資產(chǎn)凈現(xiàn)值），當(dāng)分母鎖定時(shí)，分子（EBIDA)的最大化就是管理目標(biāo)。當(dāng)然，這是一個(gè)切片指標(biāo)，可以調(diào)整為在期望的時(shí)點(diǎn)達(dá)到最大化，就給養(yǎng)商留下了足夠的時(shí)間。好的資產(chǎn)管理可以最大限度減少隨意性，哪怕是情懷，也要交出明確的答案。

李睿 國投萬和資產(chǎn)管理有限公司 《從商業(yè)管理走向資產(chǎn)管理》

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：1、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量巨大，去化形勢(shì)嚴(yán)峻，經(jīng)營深度不足；2、重量輕質(zhì)、人才緊缺；3融資瓶頸。而國際成熟市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模，則以專業(yè)細(xì)分和金融運(yùn)作見長，由金融機(jī)構(gòu)整合商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)。所以說：未來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)——是資產(chǎn)管理。

這其中采用增值型策略：即取得物業(yè)后，改變使用方式或者在軟硬件上進(jìn)行提升，利用各種增值空間賺取利潤。其增值機(jī)會(huì)包括整購與散購的價(jià)格差、市場(chǎng)走勢(shì)上揚(yáng)的時(shí)間差、物業(yè)硬件提升的價(jià)值差、物業(yè)運(yùn)營和管理方式的溢價(jià)、上市公司估值與私有化物業(yè)估值的價(jià)差、不同產(chǎn)業(yè)客戶群體的支付價(jià)格差等，在運(yùn)作時(shí)一般會(huì)同時(shí)利用以上幾項(xiàng)增值空間。

張家鵬 RET睿意德地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人 《互聯(lián)網(wǎng)對(duì)商業(yè)運(yùn)營的改變》

大數(shù)據(jù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有打通線上線下、場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外、全景畫像、軌跡追蹤的作用，在互聯(lián)網(wǎng)+的時(shí)代，數(shù)據(jù)的影響也更加重要，這也要求資產(chǎn)管理必須做出3個(gè)必要改變：數(shù)據(jù)化，為你的顧客供需打上標(biāo)簽；

社群化，將人的維度再細(xì)分，分門別類的供給服務(wù)，產(chǎn)生深度粘合；故事化：商業(yè)場(chǎng)所不斷有故事內(nèi)容產(chǎn)生，提升基于價(jià)值觀的顧客粘性。

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理應(yīng)該做什么才正確？

主持人（商業(yè)地產(chǎn)一姐：劉曉蘭）

嘉賓由左至右依次為：

王威 永正資本有限公司總裁

元磊 中國金谷國際信托有限公司副總經(jīng)理

胡泊 凱德商用、凱德MALL翠微路購物中心總經(jīng)理

王志彬 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)副總裁 兼萬達(dá)商業(yè)管理有限公司總裁

王謙 盛煦房地產(chǎn)投資有限公司（華平旗下）董事長兼總裁

峰會(huì)的第二環(huán)節(jié)，溫柔的一姐，提出了非常犀利的問題：企業(yè)本身基因?qū)е履壳暗纳虡I(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理存在投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商自己組建商管團(tuán)隊(duì)和專業(yè)第三方介入金融互聯(lián)網(wǎng)的兩個(gè)趨勢(shì)。自己組建商管團(tuán)隊(duì)，能不能滿足現(xiàn)有的要求？

5位嘉賓分別給出了相同的答案，不論是房地產(chǎn)背景還是金融背景，自己組建商管團(tuán)隊(duì)并不與本身的業(yè)務(wù)相沖突，更多缺乏的是資產(chǎn)管理的人才和發(fā)展路徑。

資產(chǎn)管理的具體實(shí)踐如何進(jìn)行？

業(yè)內(nèi)有很多企業(yè)、資本，已經(jīng)進(jìn)行資產(chǎn)管理的嘗試，在峰會(huì)的第三輪，7位嘉賓，分別從資產(chǎn)管理的困惑、收益性物業(yè)、低息資本、辦公空間等具體方面進(jìn)行了分享交流。

許大金 上海源嶸投資管理有限公司董事長 《資產(chǎn)管理困惑與未來》

10組非常形象的詞語概括了當(dāng)下資產(chǎn)管理的模式、市場(chǎng)和資本的困惑問題。什么是商業(yè)地產(chǎn)的生命線？引入產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)共生，進(jìn)而指數(shù)增長，獲取收益。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理未來的盈利模式、業(yè)務(wù)模式都是很明晰的。通過資本、運(yùn)營、內(nèi)容管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化、經(jīng)營收益證券化，將會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)新一輪整合新時(shí)代的市場(chǎng)機(jī)遇。

蘇鑫 高和資本董事長 《高和的城市更新實(shí)踐-HiWork》

蘇鑫，對(duì)商業(yè)管理的實(shí)踐則是HiWork的輕·奢 辦公生態(tài)。所實(shí)行的三層空間（Hi會(huì)、Hi咖、Hi Bar）、三層服務(wù)（生理、心理、價(jià)值觀）三層社交（公司、鄰里、社群），打造全方位的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的辦公。

許良飛 平安不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)總經(jīng)理 《論收益性物業(yè)的資產(chǎn)管理》

收益性物業(yè)，也是一種金融資產(chǎn)，與股票、債券、基金等一樣，是投資機(jī)構(gòu)一個(gè)重要的資產(chǎn)配置之一。

從投資或者說資產(chǎn)證券化的角度，最看重的是這類資產(chǎn)所帶來的收益（Yield），也就是這個(gè)物業(yè)所產(chǎn)生的經(jīng)營凈現(xiàn)金流。資產(chǎn)管理就是管現(xiàn)金流，收益性物業(yè)的價(jià)值=EBITDA/cap rate，為了物業(yè)的保值和增值，只能去管理現(xiàn)金流。

李宏 嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人 《低息資本時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)》

大類資產(chǎn)配置——房地產(chǎn)直投或私募股權(quán)基金是重要組成部。成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)信托投資基金（REITS)和債券業(yè)績表現(xiàn)負(fù)相關(guān)，任何時(shí)候配置不同的金融產(chǎn)品可以降低組合風(fēng)險(xiǎn)，獲得穩(wěn)定收益。未來，另類投資將由債權(quán)投資模式轉(zhuǎn)為包括股權(quán)投資在內(nèi)的多種投資模式，由看重主體信用轉(zhuǎn)為看重以專業(yè)資產(chǎn)管理能力為基礎(chǔ)的資產(chǎn)信用，由注重規(guī)模轉(zhuǎn)為注重質(zhì)量效益。

高大剛 融寓服務(wù)平臺(tái)發(fā)起人 《集成化供應(yīng)鏈管理對(duì)于資產(chǎn)管理的作用》

集成化供應(yīng)鏈管理的本質(zhì)就是服務(wù)，借助集成化供應(yīng)鏈平臺(tái)的專業(yè)及大規(guī)模生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，為空間經(jīng)營者提供個(gè)性化價(jià)值服務(wù)，從而提升集成化供應(yīng)鏈平臺(tái)的競(jìng)爭力！集成化供應(yīng)鏈的金融模式實(shí)質(zhì)則是商業(yè)空間運(yùn)營商解決金融融資或者借貸的一個(gè)抓手，推動(dòng)空間經(jīng)營者快速業(yè)務(wù)拓展，同時(shí)解決金融機(jī)構(gòu)放貸范圍及降低風(fēng)控壓力。

吳弼川 悅商科技創(chuàng)始人 《資產(chǎn)管理的數(shù)據(jù)化空間》

資產(chǎn)管理最主要的技術(shù)需求是徹底數(shù)據(jù)化，數(shù)據(jù)需要整合，互聯(lián)網(wǎng)的價(jià)值觀需要轉(zhuǎn)變。不要糾結(jié)對(duì)功能的研究，而是應(yīng)該聚焦打通數(shù)據(jù)，要重構(gòu)技術(shù)序列和數(shù)據(jù)體系，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)監(jiān)控，建立資產(chǎn)管理的實(shí)時(shí)掌控力。

肖維然 景城商置CEO 《景城商置的商業(yè)創(chuàng)新體會(huì)》

景城商置致力于“加速城市更新，永續(xù)城市繁榮”。在商住產(chǎn)集成開發(fā)，不僅僅是物理形態(tài)的建設(shè)堆砌，更多的是產(chǎn)業(yè)、生活、工作的集成，重點(diǎn)在于營運(yùn)。原來都是傳統(tǒng)房地產(chǎn)B2C，我們現(xiàn)在做的是B2B，今后更將是B2B2C，是以營運(yùn)服務(wù)為核心競(jìng)爭力的資產(chǎn)管理方式。

金融機(jī)構(gòu)眼中什么樣的資產(chǎn)管理才最需要？

主持人：商業(yè)地產(chǎn)一姐：劉曉蘭

嘉賓由左至右依次是

任榮 漢威資本CEO/HREI創(chuàng)始人

柴志培 中信資本房地產(chǎn)投資董事

李星幻 國壽投資控股有限公司不動(dòng)產(chǎn)投資部高級(jí)投資總監(jiān)

盧陽 優(yōu)辦創(chuàng)始人

李艷 中信金石基金管理有限公司執(zhí)行總裁

在峰會(huì)的第四環(huán)節(jié)，對(duì)于以投資背景為主的5位嘉賓，劉曉蘭提出這樣的問題：“目前存量資產(chǎn)收購包租兩種形式，但細(xì)分市場(chǎng)類型有很多很多，以投資機(jī)構(gòu)的角度，會(huì)選擇哪些類型進(jìn)行投資？”

5位嘉賓選擇寫字樓進(jìn)行投資的有3位，但均認(rèn)為融、投、退，都不是問題，資產(chǎn)管理是最大的問題。目前國內(nèi)缺乏明確的資產(chǎn)管理戰(zhàn)略和會(huì)管理的人才。有一個(gè)好的產(chǎn)品項(xiàng)目，在有一個(gè)優(yōu)秀的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，商業(yè)地產(chǎn)資管轉(zhuǎn)型不是難題。

2016年商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會(huì)，歷時(shí)5個(gè)小時(shí)，近170嘉賓參與，足以證實(shí)人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)注。資產(chǎn)管理將是商業(yè)地產(chǎn)未來的主要模式，關(guān)于資產(chǎn)管理的具體討論仍在繼續(xù)，有很多困難仍需克服，讓我們共同見證中國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的未來發(fā)展。

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