京港澳高速涿州出口處，大量派發(fā)樓盤(pán)傳單的青年男女不愿放過(guò)每一輛從他們身邊駛過(guò)的車(chē)輛。特別是在今年上半年整個(gè)環(huán)北京（樓盤(pán)）樓市都一片火熱之后，這樣的場(chǎng)景更加熱鬧。

　　 “最近兩三個(gè)月這邊的市場(chǎng)一直比較火，北京的客戶很多，不少都是想在這邊投資的。”戲稱自己是“樓盤(pán)派單專業(yè)戶”的劉迪最近一年一直活躍在這個(gè)高速收費(fèi)站口，他告訴和訊房產(chǎn)，最近一周他一個(gè)人就帶了近20組北京客戶。

　　 今年上半年，環(huán)北京樓市的熱度只增不減，涿州、永清等起步較慢的“價(jià)值洼地”也駛?cè)敕績(jī)r(jià)快車(chē)道，房?jī)r(jià)上漲明顯。不過(guò)，對(duì)于這些已經(jīng)透支的房?jī)r(jià)漲幅背后，曾經(jīng)的“價(jià)值洼地”還有多大的上漲空間？

　　 “價(jià)值洼地”虛火旺

　　 在中關(guān)村某互聯(lián)網(wǎng)金融公司工作的袁小姐打算最近在環(huán)北京樓市投資買(mǎi)房，經(jīng)過(guò)謹(jǐn)慎比較之后，她最終選擇了涿州。

　　 “目前主要是打算投資，但北京的住宅限購(gòu)，商住的價(jià)格又很高，所以想在環(huán)北京區(qū)域買(mǎi)，不過(guò)像燕郊、香河的房?jī)r(jià)都已經(jīng)比較高了，涿州目前的價(jià)格還算合適。”袁小姐告訴和訊房產(chǎn)。

　　 盡管環(huán)北京區(qū)域中燕郊、香河的房?jī)r(jià)早已上漲至1.5-2萬(wàn)元/平米，但在涿州，大部分普通住宅的價(jià)格仍在萬(wàn)元以下，從今年上半年開(kāi)始，部分項(xiàng)目的銷售單價(jià)開(kāi)始紛紛破萬(wàn)。

　　 以涿州高鐵新城區(qū)為例，2014年初，該區(qū)域最先開(kāi)盤(pán)的鴻坤理想灣與K2獅子城入市價(jià)格均為6000元/平米左右，目前兩項(xiàng)目地在售均價(jià)都超過(guò)了9000元/平米，部分戶型最高價(jià)格為1.2萬(wàn)元/平米。

　　 “現(xiàn)在看著涿州還算是價(jià)值洼地，我擔(dān)心如果現(xiàn)在不投資，估計(jì)過(guò)一段時(shí)間價(jià)格還會(huì)再漲?！痹〗阏f(shuō)。

　　 同屬“價(jià)值洼地”的，還有與涿州相鄰的永清。永清地處北京與天津（樓盤(pán)）之間，在承接北京非首都核心功能疏解上已有較為明確的規(guī)劃，動(dòng)批、大紅門(mén)的規(guī)劃遷入和京臺(tái)高速動(dòng)工的利好，在此輪的環(huán)京置業(yè)中讓永清又火了一把。

　　 永清售樓處工作人員告訴和訊房產(chǎn)，最近來(lái)永清看房的人絡(luò)繹不絕，房?jī)r(jià)已經(jīng)由原先的6000元/平米上漲到現(xiàn)在的8000-9000元/平米，有的項(xiàng)目單價(jià)也已過(guò)萬(wàn)，像榮盛、孔雀城這樣的品牌項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)首日便會(huì)售罄。

　　 “去年誰(shuí)也沒(méi)想到今年永清的房?jī)r(jià)竟然會(huì)過(guò)萬(wàn)，隨著配套以及政策利好，也許今年還能突破1.5萬(wàn)元/平米?！睒s盛阿爾卡迪亞花語(yǔ)城的一位銷售人員說(shuō)。

　　 以永清榮盛阿爾卡迪亞花語(yǔ)城為例，在7月底開(kāi)盤(pán)，均價(jià)11000元/平米，開(kāi)盤(pán)之前就有800多組排號(hào)，客戶到訪量與電話咨詢量持續(xù)走高，開(kāi)盤(pán)首日在售的單位就基本全部售罄。銷售人員表示雖然下半年還會(huì)加推，但房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)會(huì)漲到15000-16000元/平米。

　　 業(yè)內(nèi)人士分析，涿州、永清與固安同屬于首都南部經(jīng)濟(jì)圈、空港經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)，但目前固安樓市已較為成熟，價(jià)格也相對(duì)較高；而涿州與永清的房?jī)r(jià)目前都低于固安，但受首都非核心功能疏解的政策影響，未來(lái)是承接非首都核心功能的重點(diǎn)區(qū)域，因此仍然有房?jī)r(jià)上漲的空間。

　　 “透支房?jī)r(jià)”的苦果

　　 對(duì)于環(huán)北京各區(qū)縣而言，京津冀一體化的政策利好毋庸置疑，但涉及多省市的合作、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、職能調(diào)整、產(chǎn)業(yè)遷移、人口分流等問(wèn)題，即使有中央層面的協(xié)調(diào)，規(guī)劃的落實(shí)也都需要時(shí)間，而區(qū)域真正能按照規(guī)劃發(fā)展才能產(chǎn)生利好效果。

　　 但對(duì)于永清、涿州、固安來(lái)說(shuō)，發(fā)展未現(xiàn)利好，房?jī)r(jià)已經(jīng)先行。

　　 “對(duì)于北京南部的幾個(gè)區(qū)縣來(lái)說(shuō)，盡管未來(lái)在規(guī)劃及發(fā)展上仍有利好，但由于京津冀一體化及空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的概念已炒作多年，因此這幾個(gè)地方的房?jī)r(jià)也沒(méi)有大漲的可能?！睒I(yè)內(nèi)一位分析人士指出。

　　 實(shí)際上，“透支房?jī)r(jià)”的苦果，這些地方早已嘗過(guò)。以涿州為例，在經(jīng)歷了2011年的房?jī)r(jià)大漲之后，自2012年始，涿州樓市轉(zhuǎn)而下行，每平方米房?jī)r(jià)由回落至五六千元。而且，由于當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)過(guò)度透支，2013年，盡管有高鐵通車(chē)、北京房?jī)r(jià)不斷上漲等利好，涿州樓市也仍然保持著慢熱的狀態(tài)。

　　 不僅如此，涿州、永清、固安目前在售的很多項(xiàng)目都是超級(jí)大盤(pán)，相互間的競(jìng)爭(zhēng)也趨于白熱化。

　　 從固安房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前該區(qū)域的可售房源仍達(dá)兩萬(wàn)多套，加上大量未拿到預(yù)售許可的項(xiàng)目，潛在供應(yīng)在數(shù)萬(wàn)套之巨。涿州區(qū)域，僅高鐵新城的供應(yīng)量，就可銷售幾年，后期還有新進(jìn)駐的開(kāi)發(fā)商，也存在潛在的巨大供應(yīng)。

　　 “對(duì)這些區(qū)域來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲早已超出了當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)買(mǎi)能力，巨大的市場(chǎng)存量只能依靠外部投資需求來(lái)解決?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)分析人士表示，尤其是涿州、永清等地目前的商業(yè)配套仍然有限，若想實(shí)現(xiàn)規(guī)劃中的情景仍需幾年時(shí)間。

　　 業(yè)內(nèi)人士分析，隨著北京房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲，處于環(huán)京位置的周邊區(qū)域若想獲得長(zhǎng)足發(fā)展，則首先要提升其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況及商業(yè)配套情況，只有自身產(chǎn)業(yè)獲得發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲才有內(nèi)生動(dòng)力，否則樓市“虛火”越旺，則越會(huì)掏空城市發(fā)展的動(dòng)力。