一二線熱點城市土地市場熱度或有所回落

　　今年以來，部分一二線城市土地市場高價地頻出，“面粉貴過面包”現(xiàn)象成為常態(tài)，7月份甚至被稱為“地王月”。有鑒于此，近期證監(jiān)會、國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，上海、南京、合肥等地也陸續(xù)出臺了相關(guān)收緊政策。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，綜合多種因素來看，一二線前期熱點城市的土地市場熱度將有所回落，地價漲幅略有放緩。

　　現(xiàn)象 多個城市“地王”頻出

　　上半年，多個城市土地市場高價地頻出，進(jìn)入下半年以后，這種行情仍在延續(xù)。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》記者不完全統(tǒng)計，僅僅7月份下旬，上海、合肥等城市土地市場已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)多個“地王”。

　　7月29日，合肥市針對6幅地塊進(jìn)行拍賣，吸引了數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)參與，當(dāng)日土地出讓金收入達(dá)到63億元。其中合肥高新區(qū)、廬陽區(qū)和新站區(qū)陸續(xù)誕生三個“地王”，最高溢價率達(dá)到330%。

　　同日，上海市楊浦區(qū)新江灣城一宗地塊以總價31.55億元成功出讓。經(jīng)業(yè)內(nèi)測算，該地塊成交樓板價52840元/平方米，溢價率51%。剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實際樓板價達(dá)到92506元/平方米，被業(yè)內(nèi)稱為上海新晉單價“地王”。另在此兩日前的27日，上海市出讓浦東新區(qū)一宗地塊，最終被金地集團(tuán)(9.530, -0.01, -0.10%)以88億元總價競得，溢價率高達(dá)286%，樓板價33023元/平方米，成為今年以來上海土地拍賣的單幅土地總價“地王”。

　　此外，7月28日，武漢出讓8宗土地，最終除一宗地塊遭遇流拍外，另外7宗地全部成功出讓，總出讓價款77.15億元。其中，064號地塊被碧桂園以25.31億元總價、溢價289%的代價競得，超過2萬元/平方米的樓面地價也讓該地塊成為武漢新的單價“地王”。

　　因此，7月份被業(yè)內(nèi)稱為土地市場的“地王月”。據(jù)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月后半個月，不僅僅是南京、杭州、蘇州、合肥等重點二線城市“地王”頻出，還有武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南寧、昆山、珠海、長春等十余個城市先后誕生12個單價或總價“地王”。

　　土地市場競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額也相應(yīng)大幅上漲。來自中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，包括保利地產(chǎn)、萬科、華潤置地、碧桂園、恒大集團(tuán)等30大標(biāo)桿房企今年前7個月合計拿地金額高達(dá)3967.77億元，相比2015年同期的2441億元上漲幅度達(dá)到了62.5%。

　　政策 多方加碼土地出讓限制

　　8月1日，市場消息傳出，某股份制商業(yè)銀行近期下發(fā)的2016年房地產(chǎn)行業(yè)授信政策中明確：對于2015年三季度以后拿地且土地成本過高的項目，原則上不介入；該行還要求加強前端融資管理，對全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%；此外，原則上不介入2015年三季度以后拿地成本過高的項目。

　　對此，易居研究院副院長楊紅旭分析認(rèn)為，“房地產(chǎn)去庫存，重點在三四線城市；房地產(chǎn)去杠桿，重點在熱點城市的個人投資者與‘地王’制造者?！彼J(rèn)為，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)金融鏈條的漸緊。

　　事實上，從資金源頭限制“地王制造者”已經(jīng)初現(xiàn)端倪。近日，證監(jiān)會在一次內(nèi)部會議上表示，房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資補充流動資金將受到嚴(yán)格限制，再融資所募資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)，而不能用于拍地和償還銀行貸款。

　　另一方面，多個地方政府也正在有針對性的調(diào)整土地政策，尤其“地王”頻出的熱點城市，調(diào)整政策以收緊為主。上海市發(fā)改委主任沈曉初近日表示，下半年，上海將在嚴(yán)格執(zhí)行限購和差別化信貸稅收政策、堅決抑制投資投機(jī)性需求的同時，加快調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高住宅供地比例，加快商品住房土地供應(yīng)節(jié)奏。

　　在此之前，南京市針對土地市場推出了“熔斷機(jī)制”：土地現(xiàn)場競價一旦超過最高限價，地塊將被流拍。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，南京此舉同樣是希望房地產(chǎn)企業(yè)理性拿地，最終達(dá)到抑制地價的作用。

　　“地王”頻出的合肥市近日也推出了規(guī)范國有經(jīng)營性建設(shè)用地出讓行為的政策，具體內(nèi)容包括：單宗土地出讓價款首次繳納比例不得低于50%，閑置土地滿兩年無償收回，欠繳土地出讓價款、閑置土地等未處置前不能再拿新地等。

　　不僅如此，由于一二線土地市場高價地頻出，國土部土地利用管理司在6月中旬重申了“異常交易地塊”的上報備案制度，要求地方國土部門明確異常交易地塊的上報范圍、方式、條件、期限等，省級國土資源部門應(yīng)對出現(xiàn)異常高價地塊的市縣進(jìn)行督促和約談。

　　趨勢 土地市場熱度或?qū)⒒芈?/p>

　　國土部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，近期，南京、合肥等部分二線熱點城市出現(xiàn)房屋銷售火爆現(xiàn)象，土地市場進(jìn)而出現(xiàn)連續(xù)高價成交的情況，究其原因，一方面是在貨幣寬松政策影響下，房企的融資成本下降，資金充裕；另一方面，在整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中，新產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就，各級政府面臨較大的財政壓力，土地出讓收入成為政府階段性創(chuàng)收的主要來源。此外，部分國企迫于行業(yè)整合壓力，也促成了過度競爭拿地的局面。

　　該負(fù)責(zé)人表示，今年以來，在房地產(chǎn)銷售市場回暖和基建投資拉動下，全國土地市場總體呈現(xiàn)“總量穩(wěn)定、區(qū)域調(diào)整、價格上行”的運行態(tài)勢，保持“逐步回穩(wěn)”的運行方向。全國房地產(chǎn)用地市場仍處于大周期持續(xù)低迷后的“修復(fù)期”，當(dāng)前供求整體上仍處于“弱平衡”階段，但不同層級城市表現(xiàn)各異。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，由于房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭激烈，“不僅僅企業(yè)的拿地金額明顯上漲，土地價格也創(chuàng)了歷史最高紀(jì)錄，平均拿地價格上漲幅度達(dá)到了31%。而且因為一線城市供應(yīng)減少，實際拿地成本漲幅更高”。他認(rèn)為，對于未來市場而言，這些標(biāo)桿房企因為拿地成本普遍增加，未來房價一旦進(jìn)入調(diào)整周期，很可能面臨巨大的銷售難題。

　　張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，“從2015年開始房企出現(xiàn)了增收不增利潤的普遍現(xiàn)象，而當(dāng)前的高地價正在進(jìn)一步透支房企的利潤。雖然今年以來全國一二線房地產(chǎn)市場銷售回暖，但更多三四線城市依然處于調(diào)整過程中，以價換量的行情還在持續(xù)”。所以，土地儲備充足的企業(yè)，下半年拿地動作將趨于謹(jǐn)慎。事實上，據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解到，目前金地集團(tuán)、融創(chuàng)中國等企業(yè)已經(jīng)開始減少拿地規(guī)模。

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，地價走勢的變化與當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)背景及不動產(chǎn)市場狀況基本吻合。趙松分析預(yù)測，綜合多種因素，三季度全國地價整體保持溫和上升的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，升溫或回暖的城市范圍向三線熱點城市擴(kuò)大；一二線前期熱點城市的土地市場熱度將有所回落，地價漲幅略有放緩。