日前，報(bào)告稱，2016年上半年全國(guó)70個(gè)城市積極去庫(kù)存，效果明顯，庫(kù)存規(guī)模繼續(xù)下滑，去庫(kù)存周期繼續(xù)加快。包括三大城市群在內(nèi)的部分城市，存銷比數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于8個(gè)月水平，體現(xiàn)出庫(kù)存嚴(yán)重不足的事實(shí)。此類“庫(kù)存荒”現(xiàn)象，將使得此類城市下半年土地交易繼續(xù)活躍，進(jìn)而吻合房企積極增加土地儲(chǔ)備和補(bǔ)庫(kù)存的需求。

庫(kù)存連續(xù)10個(gè)月同比下降

截至目前，監(jiān)測(cè)的全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43183萬平方米，環(huán)比減少0.3%，同比減少4.7%。相比年初45425萬平方米的規(guī)模，上半年庫(kù)存削減態(tài)勢(shì)明顯。平均計(jì)算，每個(gè)城市在半年時(shí)間削減了32萬平方米的庫(kù)存。另外，從同比數(shù)據(jù)看，這70個(gè)城市保持了連續(xù)10個(gè)月庫(kù)存同比下滑的態(tài)勢(shì)，體現(xiàn)出較好的去庫(kù)存導(dǎo)向。部分城市在二季度快速?gòu)摹叭?kù)存”切換到“補(bǔ)庫(kù)存”戰(zhàn)略上來，土地市場(chǎng)交易大增。

報(bào)告顯示，今年上半年，70個(gè)城市中，有44個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比下跌現(xiàn)象，體現(xiàn)出較好的去庫(kù)存效果。從排行榜可看出，庫(kù)存削減力度最大的5個(gè)城市為合肥、南京、大廠、蘇州和昆山，庫(kù)存面積同比降幅分別為66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%?？傮w上看，庫(kù)存削減力度大的城市，主要集中在三大城市群和福建等區(qū)域中。另外，從排行榜上看，70個(gè)城市中，有26個(gè)城市的庫(kù)存規(guī)模不降反升。其中同比增幅最大的5個(gè)城市分別為茂名、濟(jì)寧、太原、淮南和?？?，同比增幅分別達(dá)69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。此類城市主要為二三線城市，后續(xù)去庫(kù)存的壓力依然較大。

20個(gè)城市面臨“庫(kù)存荒”

報(bào)告顯示，6月份，70個(gè)城市新建商品住宅存銷比為11.0，這也意味著市場(chǎng)需要用11.0個(gè)月的時(shí)間就可以消化完這些庫(kù)存。依經(jīng)驗(yàn)判斷，14個(gè)月為存銷比的均衡值或合理值，因此存銷比小于14個(gè)月，基本上就可認(rèn)為去庫(kù)存壓力不大，房?jī)r(jià)上漲和其有密切關(guān)聯(lián)。另外，自2015年8月以來，這70個(gè)城市去庫(kù)存周期就一直小于14個(gè)月，該狀態(tài)持續(xù)了11個(gè)月。預(yù)計(jì)今年下半年該曲線依然會(huì)在12個(gè)月左右徘徊，暗示房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大。

從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，去庫(kù)存周期小于14個(gè)月的城市，基本上位于三大城市群內(nèi)。尤其是包括燕郊、昆山等四線熱點(diǎn)城市，去庫(kù)存周期甚至小于6個(gè)月水平，其補(bǔ)庫(kù)存迫切程度絲毫不遜于一二線重點(diǎn)城市。具體來看，有20個(gè)城市存銷比小于或等于8個(gè)月，包括合肥、南京、惠州、燕郊、蘇州、昆山、鄭州、杭州、珠海、南昌、東莞、固安、濟(jì)南、上海、廈門、佛山、大廠、南通、武漢和香河。此類城市存銷比偏小，已面臨“庫(kù)存荒”的問題。下半年補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)力強(qiáng)勁，進(jìn)而將體現(xiàn)出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年下半年去庫(kù)存思路將有轉(zhuǎn)變。部分城市繼續(xù)落實(shí)去庫(kù)存政策，而部分城市則需要積極補(bǔ)庫(kù)存。尤其是三大城市群中的很多城市，下半年土地市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)比較活躍，進(jìn)而吻合房企拿地或增加土地儲(chǔ)備的需求?？紤]到抑制地價(jià)和房?jī)r(jià)的政策目標(biāo)，下半年如何設(shè)計(jì)出一套更有效率的土地出讓制度，以及如何加大土地供應(yīng)規(guī)模，成為地方相關(guān)政府需要考慮的內(nèi)容。