隨著中國海外買房熱引發(fā)海外房產(chǎn)價格持續(xù)飆漲，未來海外地產(chǎn)是否還具備投資價值，正成為國內(nèi)投資機構與高凈值人群倍加關心的話題。

7月16日，美國國際集團（AIG）首席經(jīng)濟學家莫恒勇在21世紀經(jīng)濟報道主辦的“2016中國資產(chǎn)管理年會-海外投資主題論壇”作主題演講時表示，近年中國人赴美買房熱情不減，從2015年起，中國人在美國買住宅的總額首次超過了加拿大人，成為最大的美國房產(chǎn)買家。2016年還將繼續(xù)成為“冠軍”，而且中國人買房子的平均單價中位數(shù)比全部外國人平均購買單價中位數(shù)高1倍，主要原因是買大房子、豪宅。

“需要注意的是，近年中國企業(yè)在海外商業(yè)地產(chǎn)投資的熱情同樣高漲，總成交金額從2012年的50億美元，暴增到2015年的300億美元?！彼M一步表示，盡管今年上半年有所回落，也達到86億美元之多。

日企失敗經(jīng)驗解析

在莫恒勇看來，在英國脫歐后，由于國際形勢的不確定性，美國地產(chǎn)將繼續(xù)受到國人追捧。

但他提醒說，中國企業(yè)與個人投資者務必要警惕上世紀80年代末90年代初日本投資者投資美國商業(yè)地產(chǎn)的教訓。

數(shù)據(jù)顯示，1985-1993年日本投資者共計購買了730億美元的美國商業(yè)地產(chǎn)股權，這還不包括日資銀行在美國的商業(yè)地產(chǎn)貸款，主要包括甲級寫字樓、地標建筑、度假村、高爾夫球場、酒店等。

但從1990年起，由于日本、美國兩國經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場出現(xiàn)惡化，日本投資者開始減少在美國的投資，美國商業(yè)地產(chǎn)價格大幅下降，造成很多項目資不抵債，同時租金收益不足以支付貸款利息，迫使日本投資者認賠出局，投資損失達四到五成。

“事實上，在這個過程里，利率、匯率、房地產(chǎn)周期都對日本投資者造成沖擊?！蹦阌路治稣f，就短期匯率而言，在1985年廣場協(xié)議簽訂以后，日元兌美元匯率升值了80%，令日元購買力增強，大量日本投資者投到海外。但與此同時，為了遏制日元持續(xù)升值，促進經(jīng)濟發(fā)展，日本央行把利率由1985年的5%下降到1989年的2.5%，這令日本地產(chǎn)隨之大幅上漲，相應的海外房地產(chǎn)價格變得更加便宜，刺激更多日本人投資美國房產(chǎn)，這與當前中國的情況有點類似。

但是，隨著日本央行將利率從1989年的2.5%快速調(diào)升到1991年的6%以緩解通脹壓力，股票和地產(chǎn)市場開始暴跌，日本房地產(chǎn)商和貸款機構因本國資產(chǎn)泡沫破裂而出現(xiàn)流動性風險，只能低價甩賣海外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，最終造成日本投資者投資美國房產(chǎn)慘淡收場。

在莫恒勇看來，另外一個原因是日本企業(yè)錯誤判斷了美國宏觀經(jīng)濟的增長周期——1982到1990年期間，美國經(jīng)歷了歷史上第二長的經(jīng)濟發(fā)展周期，令日本投資者對美國經(jīng)濟產(chǎn)生過度樂觀情緒，加大美國房產(chǎn)投資力度以獲得更高收益。但從1990年起，美國一度出現(xiàn)經(jīng)濟衰退，導致日本投資者算盤落空，還損失大筆財富。

關注四大風險

莫恒勇直言，鑒于日本企業(yè)投資美國地產(chǎn)的經(jīng)驗教訓，中國企業(yè)近年投資美國商業(yè)地產(chǎn)，需要注意以下幾個風險：

一是匯率風險，本國匯率大幅度升值時，盡管海外購買力增加了，但本國匯率計算的投資收益率也會隨之大打折扣。

二是利率風險。事實上，日本央行將利率從5%降到2.5%，吸引大量日本投資者用低息日元貸款投資美國地產(chǎn)，當日本央行將利率又回升至6%時，這些日本投資者發(fā)現(xiàn)美國房產(chǎn)獲取的租金不夠支付銀行貸款利息，加之日元升值令海外投資收益驟降，導致他們只能被迫止損拋售美國房產(chǎn)。

三是房地產(chǎn)領域的市場風險。由于美國、日本房地產(chǎn)在上世紀80年代中后期都出現(xiàn)了長期繁榮和資產(chǎn)泡沫，使得日本投資者忽略了商業(yè)地產(chǎn)的周期性，也缺乏對美國、日本經(jīng)濟趨勢的理性判斷，所以直接導致在估值時，對資產(chǎn)價格和租金收入預期盲目樂觀。

四是公司流動性風險。日本公司大舉進行海外投資時，缺乏對本國和公司流動性風險的有效評估，使得很多投資者在日本本國經(jīng)濟泡沫破裂時，基于救助母國資產(chǎn)的考慮，被迫將海外資產(chǎn)低價變賣。

“目前，我們預測美國房產(chǎn)價格（包括出租公寓、工業(yè)地產(chǎn)等）往后幾年會有一個增長放緩的過程，零售物業(yè)、酒店、寫字樓的價格今年會有一個急速的下滑，往后兩年會有小的反彈，但總體而言，美國地產(chǎn)價格增長趨勢已經(jīng)在放緩?！蹦阌轮赋?，這也是中國企業(yè)投資美國商業(yè)地產(chǎn)必須特別注意的風險。