四年前20多個樓盤同時建設，如今遭遇樓市困局——

荊門屈家?guī)X庫存商品房消化需百月

楚天金報訊 “2011年底，拿出全部積蓄20萬元，在屈家?guī)X買下一套住房，現在想保本賣都賣不掉。”7月初，讀者李飛(化名)向本報反映，荊門市屈家?guī)X管理區(qū)住房嚴重過剩。隨后，楚天金報記者通過調查了解到，在國內樓市一片喊漲的形勢下，城鄉(xiāng)戶籍人口僅7萬多的屈家?guī)X，正經歷著一場前所未有的樓市困局。

7月20日，楚天金報記者趕赴當地探訪，發(fā)現有五六個樓盤不同程度處于爛尾狀態(tài)。有的樓盤建到中途停工，有的樓盤主體完工但達不到交房條件。

記者了解到，自2012年開始，一大波開發(fā)商涌入，屈家?guī)X的房地產開發(fā)進入高峰期，最多的時候，20多個樓盤工地同時建設。但到了2014年下半年，形勢陡然急轉直下，房價和銷量雙雙受挫，并引發(fā)一系列連鎖反應。一些開發(fā)商遭遇資金鏈斷裂等問題，不少樓盤建設變成爛尾工程。“去庫存壓力的確很大！”荊門市屈家?guī)X管理區(qū)人大聯絡組副組長付荷仙坦言?，F有庫存到底有多少，去庫存有多難？今年5月初，荊門當地媒體刊發(fā)的一篇文章顯示，截至2015年底，屈家?guī)X管理區(qū)累計庫存商品房達58.8萬平方米，根據測算，這些房需近12年時間來消化。

對此，湖北省住建廳住房保障處相關負責人表示，今年上半年，湖北省商品房去庫存效果顯著，庫存消化周期超過36個月的縣，已從十幾個減少到幾個，像屈家?guī)X這樣庫存消化超過100個月的，屬于罕見的個例。

付荷仙說，荊門當地相關部門都在積極想辦法，希望盡快走出困局。

供給過剩 屈家?guī)X多個樓盤成“爛尾”

當地政府多手段積極去庫存　　圖為：御景新都，一些配套設施未安裝
　　楚天金報訊 區(qū)域面積220平方公里、城鄉(xiāng)戶籍人口僅7萬多。從這兩項基本數據看，荊門市屈家?guī)X管理區(qū)的實際規(guī)模就相當于一個普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)。就是這樣一個地方，累計庫存商品房達58.8萬平方米，需近12年時間來消化。

在國內商品房形勢一片大好的情況下，是什么樣的原因讓屈家?guī)X陷入樓市困局？近日，楚天金報記者對此進行了調查。

探訪

御景新都：沒裝一部電梯的電梯房

記者走進屈家?guī)X管理區(qū)中心，放眼望去，一幢幢高樓林立，儼然到了一座頗具規(guī)模的小城市?？梢环皆L發(fā)現，這里的房子已大量過剩。

御景新都小區(qū)位于屈家?guī)X五三中路和工業(yè)園東路交會處，是當地的問題樓盤之一。該項目整體規(guī)劃用地2.3萬方，總建筑面積7.79萬方，由5棟11層小高層和5棟18層高層組成。項目2012年開始建設，2014年初主體基本完工后，就因為開發(fā)商資金鏈斷裂，導致收尾工程停滯兩年多。

按照規(guī)劃，小高層和高層都得裝電梯，可記者發(fā)現，小區(qū)10棟樓里，沒有一棟安裝了電梯，做好的電梯井都是空的。為了防止人員意外跌落電梯井，每層樓的電梯口或用鐵絲或用木頭板擋住。

房管部門稱，該小區(qū)住宅共有592套，現只售出120套。記者看到，不少心急的購房者已經入住或正在裝修。由于沒有電梯，業(yè)主裝修時只好找來小型吊機，往高樓上吊沙、水泥等裝修材料。

據了解，御景新都2012年10月開盤，當時樓市紅火，最高價一度漲到2200元/平方米。2014年后，價格逐步下探，但直到去年上半年，價格還在1800元/平方米?？傻搅爽F在，售樓部對外價格1300元/平方米。據知情人士透露，開發(fā)商資金鏈斷裂后，該小區(qū)未售賣的房子基本上處于抵押、查封狀態(tài)。一些債權人低價甩賣，內部價每平米甚至跌到千元以下。

五三豪庭：高檔樓盤封門已兩年

離御景新都數百米遠，就是五三豪庭樓盤。該樓盤質量一度被認為是當地最好的。項目于2010年開建，2014年開發(fā)商資金鏈斷裂，收尾工程無法完成。

資料顯示，該樓盤占地面積3.38萬方，建筑面積9.4萬方，共有8棟，規(guī)劃住宅620套，小區(qū)內都是小高層。記者現場探訪發(fā)現，小區(qū)大門和一個側門被圍擋封住，無法進入小區(qū)。門口的告示上寫著：工程尚未完工，不符合入住條件，非本單位工作人員禁止入內。

據知情人士透露，小區(qū)主體工程已建設完成，只剩下綠化等小部分收尾工程。2014年6月，為了防止外人進入破壞小區(qū)設施，留守人員用施工擋板封住了兩個門。沒想到，這一封就是兩年。

此外，位于屈家?guī)X五三大道與發(fā)展路交會處的徽商國際城，曾被定位為當地首個一站式綜合體項目。2014年12月，因資金鏈斷裂而全面停工，荒草長至齊腰深。探訪發(fā)現，當地不同程度爛尾的樓盤有五六個。

探因

密集開工 供給過剩吞苦果

屈家?guī)X一位房產中介人士稱，2010年前，屈家?guī)X核心區(qū)域跟其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)無異。到2011年，還只開發(fā)了五六個樓盤，供求基本平衡。2012年開始，屈家?guī)X大力招商引資，修路建廠房，當地房地產迅速升溫，地產開發(fā)建設進入高峰期?！爱敃r上得太快了，高峰時20多個樓盤同時開工。”該人士稱，當時房子賣得很火，附近的鐘祥都有人到此買房。

沒想到，從2014年下半年開始，樓市就開始急速降溫。隨之而來的是，需求驟降，房價下跌。不少項目因資金鏈斷裂或債務糾紛停工。

據當地一樓盤的開發(fā)商介紹，2012年左右，屈家?guī)X城鎮(zhèn)人口只有3萬多人，如果城區(qū)人口凈增10多萬，按一家三口計算有近4萬戶，目前庫存的58萬多平方米樓盤只有6000套左右，還是供不應求。然而，眼前的現實是，屈家?guī)X城鎮(zhèn)人口還一直徘徊在三四萬人，城鎮(zhèn)人口的“缺口”，成了開發(fā)商心中最大的痛。

華中師范大學經濟與工商管理學院副教授陳峰認為，住房與就業(yè)具有共生性，在縣城投資購房的是極少數，中青年人是城市購房的絕對主力。有了中青年人的就業(yè)，才會有對住房的剛需。因此，房地產的開發(fā)和建設，需要有產業(yè)支撐。

建言

增加當地就業(yè) 促進去庫存

對于去庫存周期12年一說，不少業(yè)內人士認為這還是保守估計，“按照現在的人口情況，又沒什么聚集人氣的產業(yè)，消化周期可能會更長?！鼻?guī)X北京城一名售樓人員說。

在采訪中，屈家?guī)X管理區(qū)多名人士均表示，在整個荊門市甚至湖北省的縣級區(qū)域，屈家?guī)X的庫存壓力是最大的。每個月初，屈家?guī)X都要直接向湖北省住建廳上報去庫存進度。

屈家?guī)X人大聯絡組副組長付荷仙說，一方面政府已于去年就實施，棚戶區(qū)改造貨幣化安置方案，不再給拆遷戶蓋房子，而是給拆遷戶房票或貨幣，引導他們消化現有庫存，今年預計引導1800戶。另一方面，當地也正在爭取資金，希望盡快讓爛尾樓續(xù)建。

去庫存是一方面，供給側也在收緊。據了解，當地政府自2014年6月，就全面停止批地，一些已獲得土地單位開工的項目，也一律暫停批準開工。

陳峰認為，開發(fā)商為了適應市場，降價促銷是常見手段；當地政府可以給予補貼，畢竟學區(qū)房、結婚用房還是有一定的潛在需求。此外，可在延長農業(yè)鏈條的縱深上下功夫，不僅包括農產品深加工，打造頗具影響力的品牌，增加當地的工業(yè)就業(yè)，還可大力發(fā)展觀光和休閑農業(yè)，吸引外來游客，促進當地服務業(yè)的發(fā)展。

（荊楚網 夏中華 饒純武 郭晨 饒青）