在接連出現“超級單價地王”后，一張按地價推導得出的上海未來兩三年房價地圖廣為流傳，圖中，莘莊、大場、唐鎮(zhèn)、張江、真如等非傳統中心區(qū)域，房價集體奔“10萬+”。無獨有偶，業(yè)內人士在分析了北京地價和供求關系后，同樣得出了“北京未來房價將整體進入10萬+時代”的結論。
“10萬+時代”會到來嗎？根據安居客最新統計數據顯示，這樣的預言恐怕已經越來越逼近現實，過去3年間，北京、上海、深圳三城市的“10萬+”樓盤數量已增10余倍。
單價10萬+樓盤數量3年翻10倍
7月29日，上海楊浦區(qū)新江灣城一地塊成為熱門話題，有業(yè)內人士測算后得出，該地塊可售凈樓板價90027元/平方米。未來的保本價將在12萬元/平方米以上。幾天前，虹口涼城拍出地王，也是單價12萬元以上才能實現保本。
豪宅的成交情況同樣驗證了一線城市房價的“高無止境”。據媒體報道，今年上半年，北京單價10萬+以上的豪宅成交套數再創(chuàng)紀錄，已超過2015年全年的成交套數。
關于一線城市房價將集體邁入“10萬+”的聲量越來越大?！?0萬+時代”會到來嗎？恐怕已經越來越逼近現實。
根據安居客提供的數據顯示，截至2016年7月底，上海單價超過10萬元/平方米的樓盤（含新房二手房）數量與2013年7月相比，增幅多達12倍；北京數量雖然位居其次，但增幅更驚人，為2013年的13倍；深圳10萬元/平方米以上的樓盤數量與3年前相比也增長了7倍。
值得一提的是，“猛漲期”就出現在今年2、3月份，數量增加之多，幾乎超越過去兩年半的總和。豪宅數量大幅上漲，主要原因與年初房價大幅上漲有關，來自安居客的房價數據顯示，房價上漲最猛烈的3月上旬，上海二手房均價同比上漲33.6%，而深圳二手房則同比上漲65.3%。在那段時間，房價一天一個價成為普遍現象，房屋掛牌一天就交易完成、房東開口跳價70萬等新聞屢屢見諸報端。
豪宅漲幅不及平均房價漲幅
“10萬+”豪宅長什么樣？安居客通過房源分析發(fā)現，不同于剛需房，超過10萬元/平方米的房源以大戶型為主，三室、四室最多，占比分別為30%、24%，剛需市場上最常見的兩室只占20%。面積130平米的豪宅在一線城市房源中的占比為65%，而90平米以下的房源占比為22%。
安居客房產分析師認為，超過10萬元/平方米的小戶型，很多并非真正意義上的豪宅，而是附加了學區(qū)或地段等特殊價值。以北京為例，北京西城區(qū)金融街平均二手房價格高達134482元/平方米，該地段房價如此高的原因在于區(qū)域內名校云集，還坐擁號稱北京小學之最的北京第二實驗小學，此前被媒體熱炒的1平米售價40萬學區(qū)房也出現在這里。
不過，相比其他住宅，原本售價就超過10萬元/平方米的豪宅的近年漲幅其實并不算高。安居客統計數據顯示，2013年7月至2016年7月，上海平均房價上漲了為67%，豪宅價格漲幅僅為32%；深圳平均房價上漲了111%，而豪宅價格僅上漲了22%；只有北京豪宅價格漲幅超過了平均房價，分別為20%和19%。
安居客房產分析師表示，過去幾年，受限購限貸等政策影響，市場主要購房人群是剛需和改善，投資客被打壓，高端市場的表現并不突出。這些單價超過10萬元的豪宅以大戶型為主，總價非常高，擁有換房能力的人群有限，供需關系也影響了價格上漲，但豪宅的稀缺性決定了它未來的價值空間。
誰買走了北上深“10萬+”樓盤？
那么，究竟是誰買走了北上深“10萬+”樓盤？對此，安居客聯合“城市數據團”，在結合平臺找房和常住人口等數據分析后發(fā)現，北京的東城、西城、海淀三區(qū)人均瀏覽“10萬+”豪宅量最高，上海最高是靜安、長寧、徐匯三區(qū)，深圳為南山、福田、羅湖三區(qū)。
安居客房產分析師指出：“這些區(qū)域多為傳統意義上的富人區(qū)和‘上只角’，也是豪宅的集中地。我們發(fā)現，很多改善型購房者傾向于在原居住地周邊購房置換，而在這些區(qū)域原有房產的購房者在轉手時可以賣出不錯的價格，在置換新房時便有了更多資本。”
“來自金融、投資、TMT行業(yè)的群體也是購置豪宅的主力?！卑簿涌头治鰩熗瑫r透露，從瀏覽人群的工作地分析看，以上行業(yè)從業(yè)者對豪宅有著更多的興趣。根據安居客數據顯示，滬上多個單價超過“10萬+”的新盤，不論是位于浦東浦西，工作地來自陸家嘴濱江這一區(qū)域的人群都占據了前三。上海陸家嘴高端寫字樓云集，是中國最具影響力的金融中心之一。而安居客對北京多個不同區(qū)域“10萬+”樓盤的客群分析中，來自IT新貴集中的中關村與金領白領集中的CBD、東三環(huán)中路等板塊的人數最多。類似的還有深圳南山區(qū)，該區(qū)域GDP在2015年位列深圳第一，科技園、高端寫字樓林立，是眾多企業(yè)、創(chuàng)客、高端白領的集中地。
