[摘要]北京平均房價為什么看著如此“親民 ,是因為自住房的存在
有人會相信嗎？剛剛發(fā)布的7月份百城住宅價格指數(shù)，北京以38307元的樣本均價排名全國21位。在全面進(jìn)入豪宅時代的北京樓市，38307元/平方米的價格在六環(huán)沿線都買不起房，這個均價是如何得出的？“難道又是我們低收入者拖了后腿？”網(wǎng)絡(luò)上調(diào)侃聲又起。沒錯，北京平均房價為什么看著如此“親民”，而且在穩(wěn)房價的當(dāng)口屢屢獻(xiàn)上“穩(wěn)中有降”的漂亮數(shù)據(jù)，恰恰是因為具有“北京特色”的自住商品房的存在。
“低于周邊房價30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財政”的自住型商品房在這幾年對平穩(wěn)北京房價起到了不可磨滅的歷史貢獻(xiàn)。但是，這塊兒北京高房價的遮羞布很快就要被扯掉了，隨著建設(shè)指標(biāo)的逐年減少，入市項目遲遲不見動作，自住型商品房或許很快將退出樓市舞臺，北京房價，露出本來面目的時候到了……
兩萬人搶購1500套自住房 剛需苦守最后陣地
上周末，房山自住型商品房恒大濱河左岸(樓盤資料) 入市，價格是17500元/平方米，主力戶型為64-67平方米一居、56-84平方米兩居和85-87平方米三居。據(jù)該項目代理公司負(fù)責(zé)人告訴北青報記者，此次推出1500套房源，當(dāng)天售罄。20000多人進(jìn)行了申購，最終符合條件的6000多人入圍選房。為了控制現(xiàn)場局面，恒大方面還調(diào)集了旗下其他項目的各大代理公司前來幫忙。
該負(fù)責(zé)人介紹，任何一個自住型商品房入市，都是這樣的場面。就如恒大濱河左岸這個項目，周圍的商品房價格基本都在25000元/平方米至30000元/平方米之間，房山最貴的樓盤已經(jīng)破4萬/平方米。17500元/平方米的價格明顯低于周邊房價30%范圍，對于剛需買房人來說，無疑頗具殺傷力。“這樣的項目越來越少了，用地指標(biāo)也快沒了，剛需最后一塊兒陣地也該失守了”，該負(fù)責(zé)人對記者說。
目前，自住房土地供應(yīng)量只有6.65萬平米，抑制北京房價上漲的“定海神針”變細(xì)了，自住房土地2013-2014年，是供應(yīng)高峰期，從數(shù)據(jù)看可以說是天量，分別達(dá)到了187.4萬平米、295.4萬平米，2015年52.8萬平米，而到了2016年只有6.65萬平米。北京的住宅土地稀缺，在推動市場高端化，隨著北京自住房供應(yīng)的減少，北京200萬以內(nèi)的成交部分銳減。
除了已經(jīng)成交的房源，剛需買房人落袋為安，而不少還未入市的自住房項目卻讓等待者心急如焚，網(wǎng)申時間變得遙遙無期。還有一部分自住房，從拿地之初到現(xiàn)在不要說上市，甚至其他具體消息都杳無音訊，讓人不得不懷疑是在等待時機(jī)。
據(jù)相關(guān)媒體報道，目前允許上市的自住房中，萬科天地在今年3月份的時候被告知會在上半年入市，然而目前網(wǎng)申時間也不能確定。該項目主推80-90平方米兩居，均價21000元/平方米，預(yù)計2016年下半年毛坯入??；首創(chuàng)·悅榕匯從去年9月開始發(fā)出或許入市的聲音，但是至今仍未有動作，項目戶型面積90平方米以內(nèi)，均價22500元/平方米，總價在200萬元以內(nèi)，房源約700套；保利首開常營鄉(xiāng)自住型商品房地塊自住房，至今沒有上市的聲音，首開常營鄉(xiāng)自住房位于朝陽常營鄉(xiāng)黃渠東路與朝陽北路交口西北角。該地塊普通住宅樓面價約6.7萬/平方米，配建3.6萬平米自住房，限價22000元/平方米……
在過去四年，自住房合計供應(yīng)了540萬平米左右的土地，截至目前已經(jīng)成交了439萬平米，未來能夠上市的只有100萬平米左右。大約只有1萬套上下，讓剛需人群恐慌不已。
網(wǎng)申難度加大還不是最主要的矛盾，而未來價格才是剛需買房人最恐懼的事情。已經(jīng)連續(xù)兩次申購失敗的裴女士告訴記者，北京市住房建設(shè)管理部門曾經(jīng)表示過，自住型商品房價格不會長期“封頂”，還將遵循最初設(shè)定的“比周邊商品住房低30%左右”的定價機(jī)制，銷售價格將隨行就市。這就意味著周邊房價漲得越快，自住型商品房的價格也會水漲船高，雖然仍然會比周邊房價低30%，但很可能會超出她的購買能力，她很懷疑開發(fā)商在故意等待周邊樓盤漲價。
北京樓市 還需要自住型商品房嗎？
北京市房協(xié)秘書長陳志在談起自住型商品房時表示，2013年，北京市住建委在《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》中提出了“自住型商品房”這一概念。意見中指出，推出自住房的目的是重點解決自住型、改善型購房需求。其中，此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。
數(shù)據(jù)顯示，2013年-2015年，北京市共推出自住房10.3萬套，從已入市和待入市項目來看，最高售價已達(dá)到每平方米2.9萬元，最低售價僅為每平方米1.05萬元。其中，朝陽、大興、順義分布項目最多。
據(jù)一位李姓房地產(chǎn)營銷總監(jiān)介紹，從銷售上說，基本每個地段好的自住房項目都引起大規(guī)模搶購，中簽率都出現(xiàn)了的100：1，甚至288：1的超高比例。而位置不好的自住房銷售極慢，甚至有的自住房最后轉(zhuǎn)為商品房進(jìn)行銷售，不再對購房人群進(jìn)行限制。除此之，自住型商品房屢屢爆出不和諧的聲音。
首先，申購程序、選房程序存在不公的情況?！侗本┦凶宰⌒蜕唐纷》夸N售管理暫行規(guī)定》第八條要求，開發(fā)企業(yè)按照搖號確定的選房順序，組織購房家庭選房，并在選房之日5個工作日以前，在銷售現(xiàn)場和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委官方網(wǎng)站發(fā)布選房公告，明確選房時間、地點、批次安排等。但是規(guī)定中并沒有明確區(qū)分如遞補選房是否也得遵循，因此，一個北京南城自住房項目，就出現(xiàn)了當(dāng)初申購的優(yōu)先家庭質(zhì)疑遞補選房程序不公，呼吁開發(fā)商公開選房結(jié)果。此事一度鬧得沸沸揚揚，人們對選房公開性提出質(zhì)疑。
其次，自住房變出租房。距離北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》已過去幾年。按照意見，自住房的初衷是支持剛需，平抑房價，但在首批自住房交房后“自住”的屬性卻出現(xiàn)了分化。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)交房的自住房共有5個，分別是金隅匯星苑(樓盤資料) 、金隅匯景苑(樓盤資料) 、當(dāng)代滿庭春苑、華遠(yuǎn)和墅(樓盤資料)雅園以及中國鐵建環(huán)保嘉苑。但不同地段的項目表現(xiàn)出來的居住屬性并不一樣，其中地段好、位置好的自住房出現(xiàn)大范圍出租以及翻倍售賣的現(xiàn)象，而在偏遠(yuǎn)位置的自住房業(yè)主基本是以“自住”為主。
據(jù)了解，朝陽路某自住型商品房一套58平米的一居室，整套租金在5000-5500元/月左右，而二-三居室的單間的租金在2000-2500元/月。如此算下來，按照當(dāng)初22000元/平方米價格購買一套58平方米的一居室，總價在130萬元左右，每個月出租5500元，每年為66000元，相當(dāng)于每年5%的回報率，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前北京商品房的回報率（當(dāng)前的房價，能到3%已經(jīng)很高了）。
“如果這樣的話，自住房入市的房價雖然低于市場價30%，但出租的租金卻跟市場價一樣，尤其是地段好的自住房租金高、收益大，在巨大的利益輸出下，自住型人群也可能會選擇出租，而且還會出現(xiàn)，投資客千方百計也要殺入自住型商品房市場，如此一來，政府有關(guān)部門的初衷就會大打折扣?！币晃环康禺a(chǎn)專業(yè)人士提出警告。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志接受記者采訪時表示，關(guān)于自住房交房后表現(xiàn)的種種市場反應(yīng)，行業(yè)協(xié)會正在跟政府在反映溝通，等調(diào)研意見統(tǒng)計出來后，預(yù)計自住房會有更加規(guī)范的管理。
有人將自住型商品房與當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)適用房相提并論。兩者都是為了平穩(wěn)房價，解決低收入者的住房問題，但共同存在的問題也是相通的。
一、真正需要住房的中低收入家庭需求不能滿足。政府開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房以及自住型商品房，是為了中低收入者能夠買得起、住得上。但是在這兩類人群中，部分高收入者卻進(jìn)入了購房者行列。
二、產(chǎn)品品質(zhì)比不上商品房。經(jīng)濟(jì)適用房的房源一般有兩個：新建與由積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房。新建的經(jīng)濟(jì)適用房雖然政府給予房地產(chǎn)開發(fā)商一定的財政補貼，但由于補貼是隱性的，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商的積極性不高，影響了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的質(zhì)量。房齡不過幾年，就出現(xiàn)諸如墻體脫落，外表破舊等問題。同時，為了處置積壓房，并加快經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，很多地區(qū)都實行了將積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房的政策，但也大都存在工程質(zhì)量低的問題。而自住型商品房雖然在這方面有了大大的改觀，但總體說來，由于往往是幫助政府進(jìn)行代建，利潤也不高，因此開發(fā)商積極性也不高，品質(zhì)顯然比不上一墻之隔的商品房。
三、難以避免的盈利工具。無論是此前的經(jīng)濟(jì)適用房還是現(xiàn)在的自住型商品房，都存在大量出租行為，與“自住”的初衷大相徑庭，尤其是不少經(jīng)濟(jì)適用房，位置遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于自住型商品房，天通苑、回龍觀、百子灣等區(qū)域的經(jīng)濟(jì)適用房，甚至租金都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購買時的價格。
沒了自住房這塊“遮羞布” 北京房價離脫韁野馬還遠(yuǎn)嗎？
北京房地產(chǎn)市場在2016年房價上漲加速，平均房價也開始飆升，原因很簡單——自住型商品房越來越少了。原本應(yīng)該計入統(tǒng)計的自住型商品房也因為遲遲不入市而拉高了北京整體房價，當(dāng)然，入市了又是另一番景象。但是有一點可以預(yù)見，這些盤入市售罄后，失去“遮羞布”的北京房價很可能成為脫韁的野馬。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2013年年底北京市政府宣布：兩年將供應(yīng)7萬套自住房的土地供應(yīng)，現(xiàn)在看，這個指標(biāo)基本完成了。2014-2016年，自住房合計供應(yīng)了54624套，疊加上未來還有1萬套上下的潛在供應(yīng)，基本可以說，當(dāng)時7萬套的確是完成了。這7萬套本來可以賣出3-4萬的商品房住宅，按照實際低于市場價格超過30%，接近50%入市了，數(shù)字上，相當(dāng)于北京用1000億的財政收入損失，換來了北京房價漲幅低于其他一二線熱點城市的結(jié)論。
作為北京房價的定海神針，過去3年，張大偉計算了一下，自住房對房價的上漲影響多大？
在過去三年，含自住房的商品房住宅均價與不含自住房的商品房住宅均價，價格差距分別為1922、2758、1549。折算成價格漲幅比例也就是2014年，自住房讓北京房價下調(diào)了7.7%。2015年，自住房讓北京房價下調(diào)了10.3%。2016年，自住房讓北京房價下調(diào)了4.6%。
自住房土地2013-2014年，是供應(yīng)高峰期，從數(shù)據(jù)看，可以說是天量，分別達(dá)到了187.4萬平方米、295.4萬平方米。而到了2015年只有52.8萬平方米。2016年截至目前更是只有6.65萬平方米。
這就意味著，指標(biāo)即將用盡，隨著未入市項目的不斷入市，自住型商品房很可能如經(jīng)濟(jì)適用房一樣退出房地產(chǎn)歷史的舞臺，畢竟，隨著土地價格的不斷升高，這種形式的房源即使低于周邊30%，在日益豪宅化的今天，旁邊的商品房賣10萬一平方米，自住型賣7萬一平方米，不說普通買房人負(fù)擔(dān)不起，即使可以購買，那也將成為自住型豪宅。
此外，由于自住型商品房的價格也隨著周邊房價上漲，對有大量庫存的商住房形成了強烈的沖擊，尤其在房山、大興、石景山等地。在國家“去庫存”政策方針指引之下，再推出大量自住型商品房，看來已經(jīng)是小概率事件了。
本版文/本報記者張艦
(北京青年報)
