8月3日，國家發(fā)改委官網(wǎng)一篇題為《更好發(fā)揮投資對經(jīng)濟增長的關(guān)鍵作用》的文 章（該文在下午有所修改），引起廣泛關(guān)注。

　　 源自國家發(fā)改委研究室的這篇文 章，在展望“下一步工作”時，對房地產(chǎn)調(diào)控提出了具體建議：“因城施策加大調(diào)控力度。鼓勵商品房庫存較大的城市進一步加大去庫存力度，可采取先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進居民購房?！边@些說法并不新穎。

　　 近兩年，房地產(chǎn)市場調(diào)控貫徹的原則是“因城施策”。這顯然是因應(yīng)于我國一二線城市與三四線城市迥異的市場表現(xiàn)而制定的正確指引。

　　 中央政治局7月26日召開會議提出，要全面落實“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大重點任務(wù)，而降成本的重點之一是抑制資產(chǎn)泡沫。這是近幾年來首次在政治局會議里提出抑制資產(chǎn)泡沫的說法。

　　 就兩大主要資產(chǎn)市場而言，當前股市最需要的不是抑制泡沫，而是要努力呵護、穩(wěn)定發(fā)展。存在泡沫的，是房地產(chǎn)市場。但房地產(chǎn)市場早已呈現(xiàn)分化之勢，不是整個房地產(chǎn)市場都是泡沫，存在泡沫的，是一線和二線熱點城市。其中尤以土地價格暴漲最為明顯。地價與房價的交替上漲、互為推動，已成為這些城市令人矚目的泡沫化表征。發(fā)改委前述文 章建議這些城市，要采取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防范土地價格快速上漲。

　　 一線城市和二線熱點城市的樓市泡沫，是貨幣吸納和資產(chǎn)荒雙重作用下的結(jié)果。在實體經(jīng)濟吸引力有限，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匱乏的背景下，資本仍然選擇了不動產(chǎn)，在保值的基礎(chǔ)上尋求溢價。今年一季度新增信貸有三分之一，二季度新增信貸有約四分之一，以各種形式流入房地產(chǎn)市場。但資金在樓市的流向并非均衡分布，而是主要被一二線城市瓜分。

　　 這就出現(xiàn)了所謂樓市冷熱兩重天的現(xiàn)象。2014年下半年以來，除一線城市外，樓市限購政策普遍取消，首套和二套房的稅收、信貸政策調(diào)整等，這一系列利好政策，似乎只在一二線城市見到了顯著成效，呈量價齊漲，而三四線城市依然在掙扎徘徊。

　　 2015年3月以來，即使一線和二線熱點城市房價接棒上漲，我們多次重申，樓市仍然面臨去庫存的艱巨任務(wù)，主要就是指三四線城市。而事實上，早在2014年下半年各地調(diào)整樓市調(diào)控政策時，不少地方即出臺了鼓勵購房的措施，其中就包括直接發(fā)放購房補貼，或者財政減免、補貼契稅等。先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式購房等，住建部也曾發(fā)文鼓勵推廣。甚至有專家建議，以個稅抵扣房貸利息。

　　 三四線城市，促進住房消費，消化庫存的措施，我們不能說它們并非毫無作用，但從近兩年來的實際效果看，很不理想。有些中小城市在2013年到達樓市的高點后，成交和價格一直處于下行通道。去化不彰，商品房庫存維持高位。

　　 如果說，一二線城市地價和房價的上漲，更多是一種貨幣和資產(chǎn)荒的疊加，那么，三四線城市則主要是受供求關(guān)系左右。說到底還是供應(yīng)量遠遠超過當?shù)赜行枨?。很多中小城市的大批商品房項目，是?012-2013年這一波樓市高峰時期供應(yīng)的，以當年火熱的去化速度是沒太大問題的，但沒想到甫一進入2014年即轉(zhuǎn)入冷淡，有些地方政府部門和開發(fā)商將透支的購房需求誤認為常規(guī)需求，太過自信、輕率。

　　 三四線城市的樓市高庫存，還與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)有關(guān)。經(jīng)濟下行，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型艱難，新興產(chǎn)業(yè)尚在尋找和培育，經(jīng)濟活躍度不高，必然影響到居民收入的增長。同時，人口凈流出，新增需求低緩。輻射到樓市，庫存消化就沒那么容易。這些城市，住房新增需求和改善性需求都十分有限。

　　 雖然我們一再痛陳土地財政和房地產(chǎn)“拐杖”的弊病，但客觀地說，經(jīng)濟的穩(wěn)定，短時期內(nèi)仍離不開房地產(chǎn)的貢獻。然而，如同經(jīng)濟轉(zhuǎn)型需要較為漫長的過程一樣，樓市去庫存也需要時間，需要耐心。這個時期，要防止有些地方過于急躁，以致出臺動作變形的政策。譬如，可以鼓勵農(nóng)民到城里購房、入戶，但同時需做好教育、醫(yī)療和社會保障等方面的配套措施，不能為了短期目標而埋下長期隱患。我們尤其反對樓市去庫存下硬性指標的做法，這會導(dǎo)致作假和急功近利現(xiàn)象的泛濫。這方面的教訓(xùn)不可謂不深刻。