8月3日，國家發(fā)改委官網一篇題為《更好發(fā)揮投資對經濟增長的關鍵作用》的文 章（該文在下午有所修改），引起廣泛關注。

　　 源自國家發(fā)改委研究室的這篇文 章，在展望“下一步工作”時，對房地產調控提出了具體建議：“因城施策加大調控力度。鼓勵商品房庫存較大的城市進一步加大去庫存力度，可采取先租后售、與政府共有產權等方式促進居民購房?！边@些說法并不新穎。

　　 近兩年，房地產市場調控貫徹的原則是“因城施策”。這顯然是因應于我國一二線城市與三四線城市迥異的市場表現而制定的正確指引。

　　 中央政治局7月26日召開會議提出，要全面落實“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大重點任務，而降成本的重點之一是抑制資產泡沫。這是近幾年來首次在政治局會議里提出抑制資產泡沫的說法。

　　 就兩大主要資產市場而言，當前股市最需要的不是抑制泡沫，而是要努力呵護、穩(wěn)定發(fā)展。存在泡沫的，是房地產市場。但房地產市場早已呈現分化之勢，不是整個房地產市場都是泡沫，存在泡沫的，是一線和二線熱點城市。其中尤以土地價格暴漲最為明顯。地價與房價的交替上漲、互為推動，已成為這些城市令人矚目的泡沫化表征。發(fā)改委前述文 章建議這些城市，要采取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防范土地價格快速上漲。

　　 一線城市和二線熱點城市的樓市泡沫，是貨幣吸納和資產荒雙重作用下的結果。在實體經濟吸引力有限，優(yōu)質資產匱乏的背景下，資本仍然選擇了不動產，在保值的基礎上尋求溢價。今年一季度新增信貸有三分之一，二季度新增信貸有約四分之一，以各種形式流入房地產市場。但資金在樓市的流向并非均衡分布，而是主要被一二線城市瓜分。

　　 這就出現了所謂樓市冷熱兩重天的現象。2014年下半年以來，除一線城市外，樓市限購政策普遍取消，首套和二套房的稅收、信貸政策調整等，這一系列利好政策，似乎只在一二線城市見到了顯著成效，呈量價齊漲，而三四線城市依然在掙扎徘徊。

　　 2015年3月以來，即使一線和二線熱點城市房價接棒上漲，我們多次重申，樓市仍然面臨去庫存的艱巨任務，主要就是指三四線城市。而事實上，早在2014年下半年各地調整樓市調控政策時，不少地方即出臺了鼓勵購房的措施，其中就包括直接發(fā)放購房補貼，或者財政減免、補貼契稅等。先租后售、與政府共有產權等方式購房等，住建部也曾發(fā)文鼓勵推廣。甚至有專家建議，以個稅抵扣房貸利息。

　　 三四線城市，促進住房消費，消化庫存的措施，我們不能說它們并非毫無作用，但從近兩年來的實際效果看，很不理想。有些中小城市在2013年到達樓市的高點后，成交和價格一直處于下行通道。去化不彰，商品房庫存維持高位。

　　 如果說，一二線城市地價和房價的上漲，更多是一種貨幣和資產荒的疊加，那么，三四線城市則主要是受供求關系左右。說到底還是供應量遠遠超過當地有效需求。很多中小城市的大批商品房項目，是在2012-2013年這一波樓市高峰時期供應的，以當年火熱的去化速度是沒太大問題的，但沒想到甫一進入2014年即轉入冷淡，有些地方政府部門和開發(fā)商將透支的購房需求誤認為常規(guī)需求，太過自信、輕率。

　　 三四線城市的樓市高庫存，還與產業(yè)結構和人口結構有關。經濟下行，傳統(tǒng)產業(yè)轉型艱難，新興產業(yè)尚在尋找和培育，經濟活躍度不高，必然影響到居民收入的增長。同時，人口凈流出，新增需求低緩。輻射到樓市，庫存消化就沒那么容易。這些城市，住房新增需求和改善性需求都十分有限。

　　 雖然我們一再痛陳土地財政和房地產“拐杖”的弊病，但客觀地說，經濟的穩(wěn)定，短時期內仍離不開房地產的貢獻。然而，如同經濟轉型需要較為漫長的過程一樣，樓市去庫存也需要時間，需要耐心。這個時期，要防止有些地方過于急躁，以致出臺動作變形的政策。譬如，可以鼓勵農民到城里購房、入戶，但同時需做好教育、醫(yī)療和社會保障等方面的配套措施，不能為了短期目標而埋下長期隱患。我們尤其反對樓市去庫存下硬性指標的做法，這會導致作假和急功近利現象的泛濫。這方面的教訓不可謂不深刻。