大城市房價、地價去年以來逆勢飆漲，其泡沫化傾向已使房地產(chǎn)成為資產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的領(lǐng)域。今年上半年，商品房銷售面積、金額并未受高基數(shù)影響，同比飆漲25%和46%。7月百城住宅均價環(huán)比和同比漲幅均擴(kuò)大，同環(huán)比連續(xù)12和15個月上漲，熱點城市房價全部創(chuàng)出新高，同比上漲30%至50%，深圳房價同比大漲100%至150%。而事實上，近年來樓市基本面已不被看好，比如城鎮(zhèn)戶均住房擁有已達(dá)到1.2至1.4套，如果將在建、在售和新售算在內(nèi)，則人均住房面積將超過100平方米；再如，居民可支配收入增速從2012年的10%降至目前的5%-8%，今年上半年再降至6.5%，三年來首次低于GDP增速。另外，進(jìn)城人口和勞動人口從2011年開始凈減少。
貨幣取代人口，成為樓市資產(chǎn)泡沫化的首要因素。上半年人民幣貸款新增7.53萬億，同比多增近萬億，刷新2009年創(chuàng)下的半年新增貸款歷史紀(jì)錄?？紤]地方債務(wù)置換，去年以來實際信貸增速為15%至17%，遠(yuǎn)超13%的信貸增速目標(biāo)。上半年，樓市資金面有四個數(shù)據(jù)值得關(guān)注，一是個人房貸占總貸款16.3%，創(chuàng)歷史新高，比去年同期提高2.1個百分點；二是全部新增貸款中，個人房貸占41.3%，為2011年至2015年平均值的兩倍，二季度占比更是超過50%；三是根據(jù)融360平臺監(jiān)測，7月全國首套房平均利率4.44%，再創(chuàng)歷史新低；四是房企發(fā)行公司債4900億，達(dá)到去年的1.14倍，平均利率為5.09%，創(chuàng)歷史新低。
國企占用了相當(dāng)數(shù)量的社會融資，但利潤連續(xù)17個月下滑(上半年利潤下滑8.5%)，創(chuàng)連續(xù)負(fù)增長的歷史紀(jì)錄。上月政治局會議明確，深化國有企業(yè)和金融部門基礎(chǔ)性改革是去產(chǎn)能和去杠桿的關(guān)鍵。由此，信貸向消費領(lǐng)域轉(zhuǎn)移的趨勢會強(qiáng)化，即制造業(yè)“去杠桿”、個人消費領(lǐng)域“加杠桿”。同時，不良貸款已連續(xù)17個季度上升。借助地價房價上漲，銀行擴(kuò)大地產(chǎn)領(lǐng)域貸款，不僅能做大正常貸款分母，降低短期不良資產(chǎn)率，還可穩(wěn)定抵押物價值，延緩潛在不良貸款率的上升。
地方政府調(diào)控不力是樓市資產(chǎn)泡沫化的第二個因素。2014年確立因城施策的調(diào)控主題后，中央一直強(qiáng)調(diào)，地方要發(fā)揮調(diào)控主體責(zé)任。但面對房價地價暴漲，各地的調(diào)控政策仍不到位。例如，控制“地王”，由于一些地方不想失去可觀的土地出讓金，于是就出現(xiàn)了治標(biāo)不治本的“熔斷”，無怪乎央媒屢屢發(fā)出“遏制地方政府炒地”的嚴(yán)厲措辭。再如，廈門房貸新政因行政損耗無疾而終、合肥限購難產(chǎn)等。另外，多次強(qiáng)調(diào)的“去庫存”與城鎮(zhèn)化結(jié)合，但一些地方以“去庫存”做大旗，將樓市刺激做到極致，而戶籍改革、公共服務(wù)均化等卻幾無進(jìn)展。樓市在供給端沒有“做實”，在政策刺激下需求端膨脹，泡沫化就是唯一結(jié)局。
地方政府調(diào)控不力，背后的原因是，去年以來工業(yè)總產(chǎn)值、增加值近乎零增長甚至負(fù)增長，“營改增”等減稅又壓縮了地方財源，而“去產(chǎn)能”和積極財政政策下地方支出太多，收支缺口擴(kuò)大。樓市繁榮能彌補(bǔ)財政收入，還能緩沖制造業(yè)疲軟和“去產(chǎn)能”沖擊，抹平工業(yè)投資下滑對固定資產(chǎn)投資的沖擊。目前，一些城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重在40%至80%，對樓市的依賴簡直到了無以復(fù)加的程度。近期，筆者調(diào)研某二線工業(yè)城市，盡管潛在庫存5年也消化不完，但仍在規(guī)劃大規(guī)模的商業(yè)中心、度假酒店。
購房“加杠桿”是樓市資產(chǎn)泡沫化的第三個因素。居民對未來通脹的預(yù)期很強(qiáng)烈，而房屋成本包括地價、建材、人工等，這些都按市場價格變動，決定了住房是對沖通脹的優(yōu)選。加上通脹預(yù)期下儲蓄明顯縮水，未來不確定性支出、養(yǎng)老支出增加，儲蓄養(yǎng)老演變?yōu)椤百I房養(yǎng)老”。另外，房貸利率降至歷史最低，保值增值的買房讓杠桿最大化成為選擇，杠桿率(房貸余額/存量住房價值)由2014年的15%快速升至今年6月的近40%。而杠桿率快速攀升，往往是樓市泡沫化最重要的表征。
房企助推是樓市資產(chǎn)泡沫化的第四個因素。房企敢于賭“面粉貴過面包”的地王，就在于打造豪宅的運營模式。即便在規(guī)劃上對豪宅有限制，但房企可通過“拉高限低”，即做大普宅容積率、壓縮普宅空間，騰出更多用地做高溢價、低密度的別墅來規(guī)避。據(jù)易居研究院統(tǒng)計，上半年一線城市總價1000萬以上豪宅成交11620套，比已創(chuàng)歷史新高的去年上半年暴漲217%。而且，高價住宅已從一線城市蔓延到杭州、廈門、天津、南京、三亞等地，上半年這5個城市“5萬+”豪宅成交1055套，同比暴增了三倍以上。豪宅擠壓了普通住宅的空間，有效需求被擠出。更讓人憂慮的是，熱點城市“逢拍地、必地王”，豈不是未來新房將全面豪宅化?
