2016年8月3日，經(jīng)過四年商業(yè)洗禮的商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)商睿意德，在“最好的時(shí)候四周年慶典暨RUI+戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)”中，結(jié)合精準(zhǔn)而詳實(shí)的數(shù)據(jù)和深刻的專業(yè)觀點(diǎn)，發(fā)布了中國商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展白皮書。

一、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀-增量到存量轉(zhuǎn)變，催生新市場(chǎng)

在商業(yè)地產(chǎn)漫長而曲折的發(fā)展周期中，經(jīng)歷了三個(gè)主要階段，分別是2007年-2009年的混沌期，2009年-2012年的風(fēng)口期，和2012年-2016年的成長期，在第一個(gè)階段，城鎮(zhèn)化高度發(fā)展，商業(yè)匹配不足使商業(yè)成為剛性需求，此階段受住宅地產(chǎn)的影響較??；第二階段屬于商業(yè)地產(chǎn)的紅利期，大量商業(yè)規(guī)?；瘡?fù)制，剛性需求被迅速填充，四年間的年復(fù)合增長達(dá)到33%；第三階段，是互聯(lián)網(wǎng)開始對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)起沖擊的時(shí)候，慣性供給加大，競(jìng)爭加速，商業(yè)回歸到金融本質(zhì)。RET睿意德根據(jù)近十年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析得出以下判斷：

第一，慣性供給依然是未來幾年商業(yè)發(fā)展的主旋律。從2007年-2016年上半年的住宅和商服用地的比例曲線可以分析得出以上結(jié)論。07年以來，商服用地一直都占到房地產(chǎn)用地30%的出讓比例，商業(yè)用地從2008年的9321萬平米到2013年的25902萬平米中可以看出，在快速發(fā)展的城市化進(jìn)程中，商業(yè)用地面積始終保持著逐年遞增的勢(shì)頭，直到2014年的25047萬平米和2015年的22530萬平米，才第一次呈現(xiàn)略微下滑的趨勢(shì)，但與之對(duì)照的是，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)專業(yè)化開發(fā)服務(wù)的需求量大增，從供給端來看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍處于峰值供給階段，近幾年平均開工1.9億平米的規(guī)模，需要較長時(shí)間的去化才能實(shí)現(xiàn)。

第二，中國消費(fèi)需求還遠(yuǎn)沒有釋放。當(dāng)前我國的儲(chǔ)蓄率遠(yuǎn)高于其他國家，消費(fèi)潛力釋放將促進(jìn)未來市場(chǎng)對(duì)商業(yè)營業(yè)用房的需求。居民收入水平和消費(fèi)能力存在穩(wěn)定的正相關(guān)關(guān)系，收入水平更高、消費(fèi)意愿更強(qiáng)烈的新興中產(chǎn)階級(jí)和90后的崛起，也讓未來的商業(yè)充滿了更多想象的可能。2014年，中國居民可支配的收入超過63萬億，總儲(chǔ)蓄超過30萬億，雖然國民儲(chǔ)蓄率自2010年起連續(xù)五年下降，但目前48%的儲(chǔ)蓄率依然高于韓國的34%，日本的22%，以及美國的18%等發(fā)達(dá)國家，開挖潛力巨大。

第三，城鎮(zhèn)化發(fā)展讓消費(fèi)留在城市。中國城鎮(zhèn)化每年增長1%，但與歐美國家相比仍具有很大的差距。中國城鎮(zhèn)化每增加1%，就意味著2000萬人口參與到城市的社會(huì)化分工，享受城市化服務(wù)和配套，也意味著產(chǎn)生2000萬消費(fèi)人口基數(shù)，這是商業(yè)發(fā)展的巨大紅利。截止到2015年為止，我國的城鎮(zhèn)化率是56.1%，遠(yuǎn)低于排在世界前列的國家，其中前三位的分別是阿根廷（92.5%）、日本（91.3%）以及澳大利亞（89.2%）。中國未來城鎮(zhèn)化的覆蓋進(jìn)程將延長商業(yè)紅利期。

但是，結(jié)構(gòu)化不均的生長之痛讓中國商業(yè)地產(chǎn)蹣跚前行。目前北上廣深和杭州是中國各大城市里商場(chǎng)租金尚可的城市。一些二線城市的商業(yè)氛圍雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如這些城市，但卻同樣供給大量的商場(chǎng)用地。2015年二線城市零售項(xiàng)目占零售項(xiàng)目總存量的65%，當(dāng)年零售項(xiàng)目新落成項(xiàng)目的73%在二線城市，武漢和成都等地雖然空置率低一些，但是商場(chǎng)的租金水平并不高，而沈陽和很多三線城市，整體空置率在15%以上。而很多城市綜合排名更靠后的三四線城市空置率更高。

因此，商業(yè)地產(chǎn)增量市場(chǎng)未來將在“叛逆”中前行，新增量依舊可觀，城市化率依舊未達(dá)到高水平，消費(fèi)需求仍有很大的發(fā)展空間，同時(shí)，三四線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)更大。而存量市場(chǎng)依然是未來我們需要強(qiáng)化消化系統(tǒng)的主要的任務(wù)。過去五年，購物中心以每年15-20%的速度增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了社會(huì)零售品總額，過快的增長帶來發(fā)展均衡度弱、同質(zhì)化競(jìng)爭、空置率上升等問題。同時(shí)，現(xiàn)在購物中心存量市場(chǎng)積累了大量的在評(píng)估需求，每年經(jīng)營調(diào)整需求是新增開發(fā)市場(chǎng)的兩倍以上。過去七年，商業(yè)新開工增長率與住宅持平，年復(fù)合增長率接近20%，每年竣工面積也超過1.2億平米，大量商業(yè)以實(shí)體店鋪的形式進(jìn)入存量市場(chǎng)，未來商業(yè)服務(wù)逐步會(huì)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)。

另外有一點(diǎn)不得不提的是，從2010年開始到2015年，中國的網(wǎng)購交易額從4500億激增到4萬億。到現(xiàn)在，強(qiáng)勢(shì)的互聯(lián)網(wǎng)“野蠻人”在完成了裂變生長后開始放緩進(jìn)化的腳步，單一維度無法再擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)，線上交易已過窗口期，線下實(shí)體店天然的人流入口和流量屏障開始出現(xiàn)嶄新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。由此可以看出，當(dāng)存量時(shí)代到來，投資專項(xiàng)深度服務(wù)需求被點(diǎn)燃，當(dāng)商業(yè)回歸金融本質(zhì)，舊的格局正在龜裂破損，新的商機(jī)正在破土萌芽，需要用新的模式打破格局，制定新的游戲規(guī)則。

二、商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的潛力—奔向千億級(jí)市場(chǎng)賽道

RET睿意德指出商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)包括五大領(lǐng)域，咨詢服務(wù)、設(shè)計(jì)服務(wù)、交易服務(wù)、運(yùn)營服務(wù)、其他衍生服務(wù)。2015年咨詢行業(yè)產(chǎn)值為15-16億元，通過商業(yè)地產(chǎn)在地產(chǎn)穩(wěn)定的占比和地產(chǎn)發(fā)展軌跡數(shù)據(jù)，可以推斷到2020年咨詢行業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到70-100億元。商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)行業(yè)目前將近9億平米的設(shè)計(jì)需求，按開發(fā)增量判斷，截止到2020年待開發(fā)量為15億平米，設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)將達(dá)到目前的2-3倍，將達(dá)600億左右。依據(jù)目前全國地產(chǎn)銷售金額與租賃面積計(jì)算，到2020年預(yù)計(jì)產(chǎn)值將超過2000億元。依據(jù)全國購物中心發(fā)展速度來看，2016年為4690家，現(xiàn)階段運(yùn)營服務(wù)產(chǎn)值接近300億元，到2020年將達(dá)到1.8萬家，屆時(shí)運(yùn)營服務(wù)產(chǎn)值將達(dá)到驚人的900億元。另外，對(duì)于相應(yīng)的衍生服務(wù)，諸如金融、企業(yè)孵化、精準(zhǔn)研發(fā)、IP創(chuàng)造等領(lǐng)域，目前尚處于產(chǎn)業(yè)形成初期，多數(shù)屬于輸血培植期，預(yù)計(jì)到2020年產(chǎn)業(yè)成熟期，產(chǎn)值將達(dá)200億元。

依據(jù)五大領(lǐng)域2016年與2020年的產(chǎn)值比較，咨詢、設(shè)計(jì)、交易、運(yùn)營、衍生服務(wù)分別占據(jù)未來商業(yè)地產(chǎn)總產(chǎn)值的3%、16%、52%、24%、5%?，F(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)總和是800億元，而未來的的產(chǎn)值將達(dá)到驚人3800億，這無疑是一塊孕育著巨大潛能的黃金行業(yè)，但依然有很多人將之稱為最壞的時(shí)代，其實(shí)更多的是自身已不適應(yīng)激變的市場(chǎng)需求，曾經(jīng)的城池不保，又難以找到新的利潤增長點(diǎn)。

三、商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)需求趨勢(shì)—四大趨勢(shì)催生新的商業(yè)

要推演商業(yè)良性發(fā)展趨勢(shì)，首先要找到行業(yè)癥結(jié)和痛點(diǎn)。在傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)模式下，普遍采用經(jīng)驗(yàn)歸納法，時(shí)效性很差，效果模糊不明，無法實(shí)現(xiàn)依據(jù)效果付費(fèi)，服務(wù)效率也極為地下；傳統(tǒng)模式下的交易服務(wù)過于依賴供給端，諸多品牌不能夠與時(shí)俱進(jìn)，有名無實(shí)，談判、試錯(cuò)成本級(jí)高，成單效率低下；傳統(tǒng)的模式因服務(wù)邏輯缺位，只能通過有活力的商戶導(dǎo)流，運(yùn)營的同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶粘性低，完全以客戶和買方為導(dǎo)向，成本控制成為盈利與否的核心。諸如此類為頑疾纏繞商業(yè)地產(chǎn)多年，那些有著先知先覺和執(zhí)行實(shí)現(xiàn)能力的企業(yè)已經(jīng)走在前面。

但是行業(yè)的癥結(jié)和客戶的抱怨是滋生新商業(yè)力量最好的土壤，在此前提下RET睿意德指出，行業(yè)會(huì)沿著四大趨勢(shì)演進(jìn)。

趨勢(shì)一，大資管服務(wù)將應(yīng)運(yùn)而起。打造企業(yè)服務(wù)的閉環(huán)和輕資產(chǎn)模式將成為主流。萬達(dá)用15年開始降維競(jìng)爭，推出包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營等一體化服務(wù)模式，為中小企業(yè)代管商業(yè)，而其自身的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式除了原有的租售結(jié)合、代管合作還在去年增加了類TEITS的運(yùn)營模式。

趨勢(shì)二，技術(shù)革新，形成可及時(shí)評(píng)估效果的服務(wù)?？蛻魧?duì)服務(wù)的要求更高，選擇更謹(jǐn)慎，對(duì)客戶喜好的把控也更具及時(shí)性，因此高度及時(shí)性和為效果付費(fèi)將成為贏得客戶認(rèn)可的唯一方式。比如外灘源作為一個(gè)定制的高端購物中心，客戶隱身性強(qiáng)，傳統(tǒng)模式對(duì)客戶感知難以把握，利用新技術(shù)手段確認(rèn)，項(xiàng)目客戶價(jià)值觀偏向英式生活館，于是現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營組織了英倫市集活動(dòng)，活動(dòng)期間客流增加了110%，粉絲會(huì)員量增加了15%。

趨勢(shì)三，提供多元化贏利點(diǎn)管理服務(wù)將成為必然。將商業(yè)作為流量數(shù)據(jù)平臺(tái)，反向?yàn)楣?yīng)商提供產(chǎn)品研發(fā)服務(wù)與營銷渠道服務(wù)，構(gòu)建更強(qiáng)的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)；充分挖掘客戶數(shù)據(jù)，形成眾籌、融資等多種模式的衍生功能；降低初創(chuàng)品牌試錯(cuò)風(fēng)險(xiǎn)，提供資金流動(dòng)的安全性保障。

趨勢(shì)四，能夠提供準(zhǔn)確的軟性感知服務(wù)將成為企業(yè)的硬實(shí)力。通過價(jià)值觀、興趣點(diǎn)、原創(chuàng)IP等回歸人本價(jià)值的商業(yè)引流，將成為贏得客戶青睞和市場(chǎng)份額的主要方式。從五彩城的史努比到大悅城的悅界，傳統(tǒng)的來源、收入、年齡的顯性標(biāo)簽已經(jīng)不能為定位客戶提供有效幫助，商業(yè)物業(yè)的軟性感知成為聚客和業(yè)績成長的必備模式。

四、未來行業(yè)服務(wù)機(jī)會(huì)點(diǎn)展望--在不確定環(huán)境下做可靠決策

在未來，服務(wù)型企業(yè)將圍繞大數(shù)據(jù)、智能化、平臺(tái)、多維化需求創(chuàng)造幾個(gè)方面進(jìn)行不斷深耕和行業(yè)再造。這不僅是服務(wù)型企業(yè)的行業(yè)發(fā)展的必由路徑，也是包括制造業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)努力扭轉(zhuǎn)龐大身軀的轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)。

一是數(shù)據(jù)應(yīng)用導(dǎo)流將顛覆原有邏輯。通過大數(shù)據(jù)的多渠道收集，進(jìn)行精確的客戶分區(qū)和畫像。如一個(gè)顧客，我們可以通過社交客、時(shí)尚控、實(shí)用派、超級(jí)粉、購物狂等多個(gè)維度進(jìn)行屬性劃分，最終選取數(shù)值最高的幾個(gè)屬性進(jìn)行定制化和極具傾向性的營銷和推薦，提升商戶的整體運(yùn)營效率和效益。目前睿意德已經(jīng)擁有了自己的零售商業(yè)數(shù)據(jù)庫中商數(shù)據(jù)，并與阿里、百度、Talking Data、Adtime等數(shù)據(jù)公司建立了合作伙伴關(guān)系，在未來將得到進(jìn)一步的深化合作。

二是標(biāo)簽化的智能匹配。通過技術(shù)實(shí)現(xiàn)標(biāo)配對(duì)接，如通過18個(gè)標(biāo)簽進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的商戶定位，實(shí)現(xiàn)商戶標(biāo)簽化；通過65個(gè)標(biāo)簽使物業(yè)能夠推演準(zhǔn)確的屬性計(jì)算，實(shí)現(xiàn)物業(yè)標(biāo)簽化；通過線下行為跟蹤與線上行為關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)客戶的需求標(biāo)簽化。

三是平臺(tái)+觸點(diǎn)實(shí)現(xiàn)效率化。更好的用戶體驗(yàn)、更高的價(jià)值、更快的效率是所有商業(yè)的通用邏輯，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒗闷脚_(tái)搭建大數(shù)據(jù)庫，專業(yè)人員實(shí)時(shí)駐場(chǎng)解決問題，讓時(shí)間縮短三分之二，解決即是效率痛點(diǎn)；實(shí)時(shí)跟蹤實(shí)施情況，每月反饋，即時(shí)調(diào)整，并按照解決問題的效果進(jìn)行付費(fèi)，讓客戶能夠通過最低的成本循環(huán)試錯(cuò)。

四是多維網(wǎng)絡(luò)化下的需求創(chuàng)造。基于行為相關(guān)性模型和配套業(yè)態(tài)模式的構(gòu)建，以此建立兩者的相關(guān)性鏈接；在廣泛區(qū)域計(jì)算建模，對(duì)消費(fèi)者未來需求進(jìn)行預(yù)測(cè)，為新品牌、新服務(wù)提供初創(chuàng)分析，降低試錯(cuò)風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)束語--誰能掌握轉(zhuǎn)型升級(jí)的鑰匙，誰將開啟未來之門

時(shí)代沒有好壞之分，不能用跟不上時(shí)代變化的模式對(duì)著已經(jīng)“變心”的客戶和消費(fèi)者說，這個(gè)時(shí)代糟透了。再壞的年代都有行業(yè)翹楚，再好的時(shí)代也有沒落王朝，數(shù)據(jù)是最客觀的說服者。商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域在未來的發(fā)展趨勢(shì)將是一個(gè)增量轉(zhuǎn)存量的消化過程，但仍然處于峰值期，中國商業(yè)市場(chǎng)所蘊(yùn)含的市場(chǎng)潛能和巨大的消費(fèi)力并未完全釋放，由前期過度而激進(jìn)的開發(fā)所導(dǎo)致的稍顯滯后的癥結(jié)也才剛剛凸顯，但其巨大的體量和億萬級(jí)的商業(yè)價(jià)值是很多行業(yè)所無法比擬的，這也是商業(yè)地產(chǎn)仍處于后黃金時(shí)代的主要因素。

而在經(jīng)歷由增轉(zhuǎn)存的過渡期，伴隨著階段性變化，促使商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)需要賦予自身更具時(shí)代競(jìng)爭力的核心能力，在技術(shù)創(chuàng)新、運(yùn)營模式、人才儲(chǔ)備、變現(xiàn)速率等方面不斷加強(qiáng)完善。同時(shí)，大數(shù)據(jù)、智能化、平臺(tái)化、多維化，這些與大趨勢(shì)相匹配的關(guān)鍵壁壘的構(gòu)建，將成為每個(gè)企業(yè)通往另一個(gè)維度的天堂之門的金鑰匙。別輕易說時(shí)代已過，行業(yè)落寞，商業(yè)的入口從來只為那些做好了闖入準(zhǔn)備的智者敞開。