“你看到的熱，不一定是真的熱。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂6月29日發(fā)布《2018年下半年房地產(chǎn)市場展望》時(shí)解讀，上半年中國房地產(chǎn)市場虛假繁榮，表面上看起來熱鬧，實(shí)際內(nèi)涵并不熱，整體市場仍以“穩(wěn)”為主，甚至出現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢。

從鏈家監(jiān)測的16個(gè)重點(diǎn)城市來看，2018年前5月二手房成交量環(huán)比增長21.8%，不同城市間出現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的分化趨勢。其中，北京、深圳等前期調(diào)控力度大的城市市場在平穩(wěn)修復(fù)；西安、沈陽、重慶等政策環(huán)境相對(duì)寬松的弱二線市場有所升溫；而上海、成都等前期調(diào)控徹底或經(jīng)歷多輪加碼城市市場出現(xiàn)降溫。

“市場升溫明顯的城市大多指向人才引進(jìn)政策和新房限價(jià)政策的實(shí)施。”許小樂分析，在地方限購、限貸、限價(jià)等高強(qiáng)度的管制型政策下，放人才引進(jìn)突破口，會(huì)引發(fā)“激化現(xiàn)象”，加之新房限價(jià)迫使一二手價(jià)格倒掛，導(dǎo)致市場供需結(jié)構(gòu)扭曲，進(jìn)而會(huì)傷害未來市場供求關(guān)系。

自2017年以來，全國20余城市與地區(qū)發(fā)布引進(jìn)人才新政，政策的核心內(nèi)容包括落戶放寬、購房補(bǔ)貼、放開樓市限購等。特別是甘肅蘭州取消三個(gè)偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購政策，且限購區(qū)域購房放寬至不再需要提供社保和納稅證明，被視為樓市松綁第一彈。“引進(jìn)人才”還是“政策松綁”爭論因此而起。且不管城市既定發(fā)展節(jié)奏如何，當(dāng)?shù)貥鞘写_實(shí)在需求猛增的大背景下演出風(fēng)生水起。

一邊是人才涌入帶來旺盛需求，一邊是樓市限價(jià)倒逼新房如“白菜”。

西安、長沙、成都、南京等多城市在面對(duì)如潮的購房人群時(shí)，不得不采取“搖號(hào)”購房政策。萬人搶房、中簽率個(gè)位數(shù)、資金凍結(jié)超百億等市場新聞不絕于耳。以致于湖南黨報(bào)公開批評(píng)長沙樓市亂象，“一座被房價(jià)綁架的城市，四處‘搶人’又有何用？”這可能是長沙樓市即將面臨的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也同樣可能是諸多“搶人”城市共同面臨的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

“上半年過度管制值得反思與警惕，下半年整體樓市政策仍將維持偏緊態(tài)勢。”許小樂預(yù)測，首先，去庫存政策將會(huì)宣告終結(jié)；其次，多城市可能跟進(jìn)禁止企業(yè)購房的補(bǔ)漏洞行為；第三，人才引進(jìn)政策與購房資質(zhì)相脫鉤可能會(huì)在更多城市實(shí)現(xiàn)；最后，限價(jià)政策可能會(huì)逐步退出?；谑袌龇€(wěn)定、居民購房杠桿率得到有效控制、長效機(jī)制建立等三大因素準(zhǔn)備的尚不充分，行政手段退出樓市仍不具條件。

如果說上半年中國整體樓市談不上“熱”，那么下半年可能將更為趨弱。許小樂總結(jié)，“特別是在首套房貸款利率上行的背景下，房地產(chǎn)市場沒有大幅升溫的理由。”