本文由中國地產(chǎn)基金十強(qiáng)企業(yè)瑞威資本旗下不動(dòng)產(chǎn)金融研究院供稿，僅對城市更新中的工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)方向做基本研判，不作為投資建議。瑞威資本，一家專注于不動(dòng)產(chǎn)投資的創(chuàng)新型資產(chǎn)管理公司。

　　隨著城市更新的推進(jìn)，工遺保護(hù)進(jìn)入人們的視野，其重要性日漸顯露。工業(yè)遺產(chǎn)記錄著一個(gè)城市的發(fā)展足跡，承載著歷史記憶，它的保護(hù)對整體城市的更新有著極大的推動(dòng)作用。

　　什么是城市更新?多數(shù)人認(rèn)為的城市更新就是對不適合現(xiàn)代化城市生活的區(qū)域進(jìn)行再開發(fā)或是整治，卻忽略了另一種重要的方法——保護(hù)。保護(hù)對于城市結(jié)構(gòu)的改變是最小的，對于環(huán)境的能耗也最低，是一種預(yù)防性的措施，適用于歷史城市和歷史街區(qū)，它是對城市更新整體的修補(bǔ)，使其更加完善，適合特殊城市的發(fā)展。工業(yè)遺產(chǎn)是歷史城市和歷史街區(qū)的一部分，雖然比起中國幾千年的農(nóng)耕文明和豐厚的文化遺產(chǎn)來說，它存在的時(shí)間太短了，但這并不妨礙它對我們社會(huì)產(chǎn)生的巨大的影響。

　　瑞威資本認(rèn)為：工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)的是空間，保護(hù)是歷史記憶，它有許多的發(fā)展和改善方向。其中，主題博物館、商務(wù)博覽會(huì)、娛樂休憩區(qū)和創(chuàng)意藝術(shù)園是幾大主要方向。但不論是那一方向，或者是多種開發(fā)模式的結(jié)合，它對所在城市的整體更新都有著巨大的推動(dòng)作用。

　　1.1 推動(dòng)現(xiàn)代化進(jìn)程，發(fā)展新行業(yè)，增加收入

　　傳統(tǒng)的工業(yè)用地，常常具有較高的景觀再利用價(jià)值，作為在城市中有一定歷史的建筑或者地區(qū)，工業(yè)遺址被加入保護(hù)項(xiàng)目后，經(jīng)過一定的保護(hù)性整改，可以變成一個(gè)著名的工業(yè)旅游景點(diǎn)。德國魯克區(qū)曾經(jīng)是世界最大的工業(yè)區(qū)之一，經(jīng)過上世紀(jì)五六十年代逆工業(yè)化帶來的打擊，魯爾區(qū)工廠倒閉，環(huán)境污染嚴(yán)重，并在90年代開始進(jìn)行工業(yè)遺址的保護(hù)。如今的魯克區(qū)已經(jīng)擁有了“歐洲文化首都”的贊譽(yù)，是一個(gè)成熟的工業(yè)旅游線路，主要采用博物館，公共休閑空間和公共商業(yè)體三種模式，每年接待約350萬游客，帶來過億的旅游收入，同時(shí)解決了數(shù)百人的就業(yè)。

　　1.2 改善環(huán)境，充分利用物質(zhì)資源，帶動(dòng)周邊區(qū)域的發(fā)展

　　工業(yè)遺址所屬區(qū)域包括的不僅僅是其生產(chǎn)所用的工廠，還包括周圍的服務(wù)住房和原材料精制區(qū)等等，擁有著豐富的物質(zhì)資源和歷史文化資源。例如北京的焦化廠工業(yè)遺址項(xiàng)目。原焦化廠是中國迄今為止最大的焦化污染地，土壤受到嚴(yán)重的化學(xué)污染，其中物質(zhì)均對人體有害。此項(xiàng)目總共規(guī)劃用地是147.3平方公里，通過主要的生產(chǎn)工藝流程將辦公建筑，服務(wù)用房，工業(yè)廠房和倉儲(chǔ)房等建筑串接起來，成為一個(gè)整體，形成四條游覽線，并使用熱解技術(shù)對污染地進(jìn)行污染治理，但對焦煉過程中最重要的環(huán)節(jié)進(jìn)行了完整的保護(hù)。設(shè)計(jì)師們又通過具體規(guī)劃方案的適當(dāng)調(diào)整，將原有鐵路改造成步行道和觀光火車線，高架步行廊道將三個(gè)區(qū)域聯(lián)系起來，同時(shí)延伸至周邊的城市建設(shè)區(qū)域。隨著焦化廠旅游線路的完成，周邊的小區(qū)、學(xué)校、購物中心、酒店、寫字樓等也相繼動(dòng)工，相信未來這一片將成為良好發(fā)展的旅游區(qū)域。

　　1.3 承載城市的記憶，成為一座城市的文化標(biāo)志，保留歷史文物

　　文化遺址是一個(gè)城市發(fā)展中不可避免遺留下來的“鄉(xiāng)愁”，它不僅存在于老人的記憶中，重要的是其中包含的意義和給后世的警醒。英國是工業(yè)生產(chǎn)的搖籃，工業(yè)革命不僅給世界帶來了巨大而深遠(yuǎn)的影響，也給英國留下了巨大的財(cái)富。二戰(zhàn)結(jié)束后，隨著工業(yè)保護(hù)的觀念漸濃，英國學(xué)者們提出了“工業(yè)考古學(xué)”這個(gè)概念，很快得到了專業(yè)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。經(jīng)過幾十年的開發(fā)，世界第一座鐵橋所在的鐵橋谷及其周圍的建筑得到了有效地開發(fā)保護(hù)，改造成了10座不同的博物館。工業(yè)革命時(shí)期的遺跡和遺物都被很好的保留了下來，留存在博物館中，由工作人員給每年來參觀的50多萬人講解他們輝煌的過去。

　　工遺保護(hù)之路任重而道遠(yuǎn)

　　隨著城市的發(fā)展，工遺保護(hù)已經(jīng)逐漸進(jìn)入大眾視野，其重要性也普遍為人所知，越來越多的城市加入工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)的隊(duì)伍。但由于沒有完全成熟的參照樣本，我國的工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)還存在著明顯的缺陷，主要在政府支持和項(xiàng)目本身。在未來我們也應(yīng)該有對應(yīng)的措施彌補(bǔ)這些不足以達(dá)到我們期望的發(fā)展趨勢。

　　2.1 目前的工遺保護(hù)項(xiàng)目多數(shù)存在碎片化和自發(fā)性

　　我國的工遺保護(hù)缺少統(tǒng)籌，顯得人性化不足，缺少利益相關(guān)化的生態(tài)空間集合。在空間上，工遺保護(hù)應(yīng)該保護(hù)的不應(yīng)該是單單的一個(gè)建筑，應(yīng)該延伸拓展到整個(gè)街區(qū)甚至是城區(qū)。在瑞威看來，整體性發(fā)展是城市更新中普遍存在的需求，也是普遍存在的漏洞，系統(tǒng)思考和發(fā)展規(guī)劃，保證此區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和空間結(jié)構(gòu)，打造未來可生活、可發(fā)展、可工作、可休閑、可創(chuàng)意的生活圈是城市更新要達(dá)到的目的。

　　2.2 由于主流趨勢的影響，工遺保護(hù)項(xiàng)目的發(fā)展運(yùn)營趨向單一化

　　現(xiàn)在的工遺保護(hù)項(xiàng)目大都轉(zhuǎn)變成以辦公為主的商區(qū)，過度的商業(yè)化使得其原有的工業(yè)化特色難以在改造后保留下來。在功能上，工遺保護(hù)的區(qū)域應(yīng)該向多元化發(fā)展，單一功能并不適用日漸發(fā)展的城市文化。瑞威認(rèn)為，信息化和網(wǎng)絡(luò)化是未來發(fā)展的必然趨勢，未來的工遺保護(hù)無法脫離這兩個(gè)大方向進(jìn)行發(fā)展，經(jīng)營商也必須適應(yīng)這樣的未來的變化節(jié)奏。未來是無限可能的、多元化的、智能化的，不管是工遺保護(hù)還是其他的城市更新項(xiàng)目，在運(yùn)營上，應(yīng)該是一個(gè)長期建設(shè)，趨向于網(wǎng)絡(luò)化、生活化發(fā)展。不管是對建筑物的拆除還是整修都要有意義，建立全面的網(wǎng)絡(luò)化信息平臺(tái)，全系普查，在不妨礙城市發(fā)展的情況下，保證每一段歷史記憶被完整的保留下來，是工遺保護(hù)最終的目的。

　　2.3 部分工遺保護(hù)項(xiàng)目缺少政府響應(yīng)的政策支持

　　不管是因?yàn)檎茈y給予支持或是沒有給予足夠的重視，缺少政策支持的工遺保護(hù)項(xiàng)目更多的是短期化和投機(jī)化而缺乏長期戰(zhàn)略，長期的發(fā)展無法保證。在未來不管是工遺保護(hù)還是所有的城市更新項(xiàng)目都應(yīng)該有完整的政策支持，政府在城市更新項(xiàng)目中應(yīng)該扮演引導(dǎo)者的角色，其中包括在項(xiàng)目實(shí)施前對開發(fā)商的挑選，項(xiàng)目實(shí)施中無論是在土地使用還是建設(shè)方面對開發(fā)者的支持，還有對于整體的監(jiān)督，保證該項(xiàng)保護(hù)改造是真正有益于工業(yè)遺產(chǎn)和城市發(fā)展的改造。

　　瑞威資本認(rèn)為：在城市更新的過程中，受多種因素影響，容易造成對工業(yè)遺址的破壞，可能切斷城市文化，影響可持續(xù)發(fā)展。如何在城市更新的過程中做到工遺保護(hù)，使得現(xiàn)代化和歷史平衡發(fā)展，是一個(gè)值得設(shè)計(jì)者們和城市管理者深度思考的問題。

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