近日，自然資源部公布了首批自然資源節(jié)約集約示范縣（市）名單，秦淮區(qū)作為南京市唯一代表成功入選。
“特而精，最南京”，秦淮區(qū)區(qū)劃面積49.11平方公里，2022年常住人口74.21萬(wàn)人，是江蘇省最小的縣級(jí)行政區(qū)，土地空間資源緊缺問(wèn)題尤為突出。
自然資源節(jié)約集約首先要看土地利用效能。老城更新、秦淮硅巷、南部新城……在上級(jí)部門的指導(dǎo)下，秦淮區(qū)在諸多發(fā)展領(lǐng)域無(wú)一不圍繞城市存量土地做文章?！皬娜ツ晟陥?bào)到今年獲得榮譽(yù)，秦淮最終靠保護(hù)歷史文化資源和著力提升民生福祉相結(jié)合的理念勝出。”南京市規(guī)劃和自然資源局秦淮分局四級(jí)調(diào)研員李海莉表示，秦淮區(qū)精耕細(xì)作，開創(chuàng)性開展了基于歷史文化保護(hù)和民生改善的存量資源要素盤活利用新方式，其創(chuàng)新實(shí)踐對(duì)于全國(guó)具有示范價(jià)值。
更新老城，提升百姓宜居品質(zhì)
2月14日晚，小西湖舉辦浪漫2·14特別活動(dòng)，當(dāng)晚的街區(qū)燈彩璀璨，熱鬧非凡。
小西湖居民許慶和老伴一起，在街區(qū)周圍溜達(dá)消食。“小西湖每天都會(huì)吸引眾多來(lái)自各地的旅客，隔三岔五就有活動(dòng)，也豐富了我們居民的生活?！痹S慶說(shuō)。
8年前的小西湖還是老城南的一處棚戶區(qū)，房屋缺少?gòu)N衛(wèi)設(shè)施，年久失修、充滿私搭亂建。4.69公頃的街區(qū)內(nèi)共有810戶居民和25家工企單位，居住人口超3000人，人均居住面積僅10平方米。歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)與居民生活改善迫在眉睫。
2015年，小西湖地區(qū)開啟更新改造，成為鬧市區(qū)一塊“試驗(yàn)田”。“拆改留”轉(zhuǎn)向“留改拆”，政府告別完全主導(dǎo)權(quán)，建設(shè)方、專家、居民等多元主體協(xié)商，探索出了全新的“小規(guī)模、漸進(jìn)式”有機(jī)更新路徑。
城市更新惠及片區(qū)百姓，許慶也積極參與。2021年3月，許慶家成為小西湖片區(qū)第一例自主更新的私人產(chǎn)權(quán)房屋。老房子一分為二，設(shè)計(jì)成前店后宅的形式，前面引進(jìn)一家餐飲，許慶老兩口就住在后面。在原有的地塊上，既提升了許慶家的居住條件，又新增了一家餐飲店。這是土地節(jié)約集約利用的一個(gè)縮影。
據(jù)建設(shè)單位歷保集團(tuán)前期開發(fā)部經(jīng)理張劍介紹，小西湖片區(qū)創(chuàng)新提出由兩個(gè)層級(jí)構(gòu)成的管控體系：第一級(jí)是由街巷圍合的“規(guī)劃管控單元”，明確基本的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；第二級(jí)則是基于細(xì)密地塊肌理的“更新圖則”，明確實(shí)施更新活動(dòng)的最小單元。分級(jí)管控體系有效支持了不同產(chǎn)權(quán)人在共同規(guī)則下漸進(jìn)展開更新活動(dòng)，也為規(guī)劃管理和土地流轉(zhuǎn)提供了基本依循。
在分級(jí)管控體系支撐下，小西湖片區(qū)居民一半選擇留下，騰出的空間引進(jìn)了歡樂(lè)茶館、精品民宿、餐飲、蟲文館、顧業(yè)亮大師工作室等新業(yè)態(tài)，新舊融合共生共榮，土地開發(fā)獲得更好利用。
小西湖微更新試點(diǎn)一舉獲得國(guó)內(nèi)外多項(xiàng)榮譽(yù)，聯(lián)合國(guó)教科文組織授予該項(xiàng)目2022年度亞太地區(qū)文化遺產(chǎn)保護(hù)獎(jiǎng)。
近年來(lái)，秦淮因地制宜，不斷創(chuàng)新更新思路。在石榴新村，片區(qū)采取以原地重建、回遷安置為主，異地置換、貨幣回購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買原地商用房屋相結(jié)合的更新方式，破解了不具備征收條件的城中村危舊房改造及城市更新難題。
建設(shè)新城，規(guī)劃引領(lǐng)高效用地
2月15日上午，位于南部新城的中芬合作交流中心項(xiàng)目工地上一派繁忙的建設(shè)景象；不遠(yuǎn)處，前不久正式投用的南京市不動(dòng)產(chǎn)檔案館里，不少市民正在辦理房產(chǎn)登記等業(yè)務(wù)；南部新城南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校已建設(shè)完成，今年將投入使用……南部新城整體開發(fā)建設(shè)逐漸顯露成效。
其中，總面積約100公頃的機(jī)場(chǎng)跑道，規(guī)劃打造集產(chǎn)業(yè)發(fā)展、文化聚集、城市觀光、健康休閑、生態(tài)景觀地上地下一體化的跑道公園。機(jī)場(chǎng)跑道周邊地下空間定位于建立復(fù)合集聚、立體融合、高效便捷、統(tǒng)籌綜合的站城一體地下空間典范，致力構(gòu)建體系完善、空間集約復(fù)合，獨(dú)具南京歷史文化特質(zhì)的地下特色空間。
地下空間總面積約12.5萬(wàn)平方米，通過(guò)橫貫東西、貫穿南北的地下公共通道網(wǎng)絡(luò)，串聯(lián)4條地鐵線及開發(fā)地塊200萬(wàn)平方米的地下空間，與地上跑道公園形成一體的文化客廳。
此外，結(jié)合“小街區(qū)、高強(qiáng)度開發(fā)”的區(qū)域特點(diǎn)，南部新城運(yùn)用貫穿工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)維的全壽命周期理念，構(gòu)建了以干、支綜合管廊為支撐，纜線管廊為重點(diǎn)的管廊體系，實(shí)現(xiàn)市政管線的集約化、現(xiàn)代化和智慧化。綜合管廊共14條，總長(zhǎng)約26公里。
以院士團(tuán)隊(duì)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，在近10平方公里可建設(shè)用地上，南部新城高水平確定用地利用方式，在“十三五”時(shí)期，基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套及由土地出讓帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)投資實(shí)現(xiàn)約929.6億元，實(shí)現(xiàn)了“零增地”土地資源的增量增效。
創(chuàng)新突圍，完善產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效
年收入從2021年的7萬(wàn)元，增長(zhǎng)到2022年的1400萬(wàn)元；員工人數(shù)從最初的2人增加到60多人……在秦淮硅巷·悅動(dòng)新門西，2020年11月成立的科舸物聯(lián)科技有限公司一邊品味著快速成長(zhǎng)的喜悅，同時(shí)也面臨著“成長(zhǎng)的煩惱”。
“公司在悅動(dòng)新門西陸續(xù)搬了兩次家，最初是泊寓眾創(chuàng)空間一套10平方米的辦公室，后來(lái)搬到園區(qū)稍大一點(diǎn)的辦公房，現(xiàn)在的工作地點(diǎn)上下兩層共3000平方米。”科舸物聯(lián)科技有限公司創(chuàng)始人、執(zhí)行董事陳曉天說(shuō)。
老廠房“孵”出高科技產(chǎn)業(yè)。2017年，秦淮硅巷·悅動(dòng)新門西在南京老棉紡廠舊址上“蝶變而生”，閃耀創(chuàng)新活力，園區(qū)引進(jìn)聯(lián)通物聯(lián)網(wǎng)、科舸物聯(lián)、豐疆智能、和爾泰等新興物聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。目前，悅動(dòng)新門西已集聚約30家科技型企業(yè)、近10家科研合作中心、4家高新技術(shù)企業(yè)，并提供超2200個(gè)就業(yè)崗位，2022年稅收達(dá)1億元。
在2022年度全省194個(gè)省級(jí)及省級(jí)以上開發(fā)區(qū)土地集約利用綜合評(píng)比中，白下高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)名列榜首。“適時(shí)修編園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；13家企業(yè)低容積率的工業(yè)用地，按照修編后的園區(qū)控制詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整為高容積率的科研用地；積極推進(jìn)‘城市硅巷’工作；將‘棚戶區(qū)’拆遷后，調(diào)整為科技人才配套公寓?！卑紫赂咝聟^(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，園區(qū)在“小而精”的物理空間里做出“高而新”的大文章，連續(xù)7年在江蘇省省級(jí)高新區(qū)綜合評(píng)價(jià)中保持第一方陣。
保護(hù)更新老城、建設(shè)開發(fā)新城、科技創(chuàng)新突圍……離不開體制機(jī)制的大膽嘗試。市規(guī)劃和自然資源局與秦淮區(qū)先行先試，2021年5月，率先成立全市首個(gè)區(qū)級(jí)城市更新辦公室，建設(shè)、房產(chǎn)、財(cái)政、文旅等多個(gè)部門共同參與，與南京市規(guī)劃和自然資源局秦淮分局合署在一棟樓里辦公?！皡f(xié)調(diào)各項(xiàng)工作效率大為提高?！庇嘘P(guān)人士對(duì)這一創(chuàng)新舉措頗感滿意。
目前，秦淮正強(qiáng)化空間規(guī)劃對(duì)城市更新的引領(lǐng)作用。南京市規(guī)劃和自然資源局秦淮分局局長(zhǎng)、秦淮區(qū)更新辦常務(wù)副主任李建波表示，秦淮逐步建立“城市體檢+全區(qū)更新規(guī)劃研究+‘十四五’城市更新單元規(guī)劃+項(xiàng)目更新設(shè)計(jì)方案及控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整”的城市更新規(guī)劃管控框架，探索形成“可研方案+更新實(shí)施方案+更新設(shè)計(jì)方案及控詳圖則調(diào)整”的更新項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)施制度。
采訪中記者了解到，在人口稠密、地形“九曲十八彎”的門西片區(qū)，居住著2100多戶居民的荷花塘街區(qū)城市更新項(xiàng)目正在開啟。更新項(xiàng)目保護(hù)規(guī)劃及控詳調(diào)整、設(shè)計(jì)方案已通過(guò)市規(guī)委辦、市名城辦會(huì)議審議，正在深化完善荷花塘自主更新實(shí)施細(xì)則和操作流程，管廊試驗(yàn)段已進(jìn)場(chǎng)施工。
作為明清傳統(tǒng)民居的“活化石”，10.5公頃面積的荷花塘現(xiàn)狀片區(qū)共存省級(jí)文物保護(hù)建筑1處（劉芝田故居）、市級(jí)文物保護(hù)單位3處、區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位3處、不可移動(dòng)文物建筑19處，歷史建筑8處，歷史街巷14條，古樹名木、古井若干。
基于這樣的歷史基底，保護(hù)與再生方案提出，保留70%以上居住功能，鳴羊街沿線打造生活街道，水齋庵沿線發(fā)展城南特色美食，同時(shí)打造文化體驗(yàn)線路等。未來(lái)，秦淮將把荷花塘打造成文化特色鮮明、功能設(shè)施齊備、場(chǎng)所活力充沛的老城南復(fù)合型生活街區(qū)。
首批全國(guó)自然資源節(jié)約集約示范縣（市）示范期為2023年至2025年。據(jù)了解，今年區(qū)政府工作報(bào)告中，秦淮區(qū)提出設(shè)立10億元城市更新基金，助力城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升。
秦淮區(qū)將持續(xù)引領(lǐng)推動(dòng)城市更新實(shí)踐不斷深入，推動(dòng)建設(shè)用地總量控制和減量化戰(zhàn)略的落實(shí)，促進(jìn)節(jié)約集約用地水平和土地資源配置效率的提升。
做更有溫度的城市更新，讓群眾更有獲得感，這是秦淮全區(qū)上下已形成的共識(shí)。
一條老城煥新之路正越走越寬。
