羅韜

　　[基于去庫存基調(diào)不變的判斷，下半年重點(diǎn)城市庫存壓力仍將保持低位，并有進(jìn)一步下探的可能。不過，在政策收緊預(yù)期的壓力之下，消化周期還有反向上升的可能]

　　[2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計(jì)219幅，其中溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)到了109幅，溢價(jià)率超過50%的地塊更是多達(dá)167幅。]

　　[克而瑞對(duì)33家官方公布銷售業(yè)績的房企統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，其合計(jì)銷售業(yè)績高達(dá)11525.72億，比2015年同期的6600億上漲幅度高達(dá)74.6%，而銷售面積也達(dá)到了9473.9萬平方米，同比上漲51%。]

　　[值得一提的是，今年上半年TOP5房企銷售金額均突破千億，而去年同期僅有一家。因此業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)在目前的銷售形勢(shì)下，全年TOP5房企銷售額都將超過2000億元。]

　　這是房地產(chǎn)“最好”的半年，也是房地產(chǎn)“最壞”的半年。

　　受益于顯著回暖的樓市，2016年上半年成為房企銷售業(yè)績最好的半年，銷售排名前100房企的銷售金額同比增幅達(dá)91.4%。同時(shí)，2016年上半年又是讓房企頭疼的地王年，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計(jì)219幅，其中溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)到了109幅，溢價(jià)率超過50%的地塊更是多達(dá)167幅。

　　在房企紛紛公布半年度銷售業(yè)績的時(shí)候，大部分房企都超過預(yù)期完成了上半年的任務(wù)，也有少數(shù)房企在這一輪競(jìng)爭中開始落后。跑得比以前快已經(jīng)不是衡量的標(biāo)準(zhǔn)，跑得比其他房企更快才是每個(gè)房企必須修煉的內(nèi)功。隨著地產(chǎn)進(jìn)入貼身肉搏時(shí)代，房企們都不得不打起精神，去面對(duì)暗流涌動(dòng)的局面。

　　超過60%完成率

　　克而瑞對(duì)33家官方公布銷售業(yè)績的房企統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，其合計(jì)銷售業(yè)績高達(dá)11525.72億，比2015年同期的6600億上漲幅度高達(dá)74.6%，而銷售面積也達(dá)到了9473.9萬平方米，同比上漲51%。

　　其中同比漲幅超過一倍的企業(yè)多達(dá)12家：金茂、碧桂園、融創(chuàng)、龍光、時(shí)代、新城、中駿、瑞安、禹州、景瑞、旭輝、金地等企業(yè)。同時(shí)，這些房企銷售均價(jià)也出現(xiàn)了不同程度的上漲，其平均漲幅為15%，這里面很大程度的原因是整個(gè)一二線城市的房價(jià)上漲。

　　作為最好的時(shí)代，這些房企創(chuàng)造了歷史。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，該33家房企平均完成年度任務(wù)指標(biāo)65%，歷史首次出現(xiàn)上半年平均完成指標(biāo)過半的現(xiàn)象，遠(yuǎn)超往年平均完成率。

　　以碧桂園為例，其銷售排名成功進(jìn)入房企前三，對(duì)于重倉三四線的碧桂園而言，無疑是創(chuàng)造了良好的業(yè)績。其數(shù)據(jù)顯示，上半年銷售金額1226.2億元，同比上升127%。受益于上半年熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求、購房者對(duì)房價(jià)預(yù)期提升等情況，碧桂園在江蘇太倉、句容等地開盤場(chǎng)面均十分火爆?！拔逡弧逼陂g碧桂園全國11盤同步開盤，3天認(rèn)購金額超過160億元，其中4月30日單日認(rèn)購便突破100億元。

　　碧桂園的開發(fā)模式特殊，以一線和二線城市周邊的縣城大盤為主要產(chǎn)品，雖然其在一二線城市核心地段鮮有產(chǎn)品，但是靠著這樣的錯(cuò)位競(jìng)爭，其每年的銷售增幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行。而由于這樣良好的行情，碧桂園上調(diào)今年銷售目標(biāo)，從原定的1680億元提高到2200億元。

　　同樣表現(xiàn)出眾的融創(chuàng)中國2016年上半年銷售金額560.3億元，排名第8位，其中二季度363.4億元的銷售金額在一季度的基礎(chǔ)上又提升了84.6%，與去年同期相比增幅更是達(dá)124.6%。由于融創(chuàng)當(dāng)前已完成了全年800億元銷售目標(biāo)的七成，最終年度銷售金額首次突破千億大關(guān)應(yīng)當(dāng)不成問題。

　　值得一提的是，融創(chuàng)在房企中也算比較“奇葩”的一個(gè)，其通過并購的策略不斷擴(kuò)張自己的項(xiàng)目和城市布局，并快速擴(kuò)張?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，通過并購擴(kuò)張策略目前融創(chuàng)在中國6個(gè)區(qū)域、23個(gè)城市布局，共計(jì)有126個(gè)高端項(xiàng)目。

　　而“黑馬”旭輝集團(tuán)更是銷售超過預(yù)期，旭輝集團(tuán)2016年上半年銷售金額308.7億元，排名第17位，首次進(jìn)入TOP20。旭輝控股在公告中表示，集團(tuán)已上調(diào)2016年全年合同銷售目標(biāo)20%，由原定的365億元調(diào)升至438億元。

　　剛剛從福建搬家到上海的閩系房企正榮地產(chǎn)在今年上半年銷售業(yè)績?yōu)?02億，排名全國25名。記者注意到，今年上半年正榮已進(jìn)入的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)都非常不錯(cuò)，尤其是長三角區(qū)域的上海、南京和蘇州，目前長三角區(qū)域的銷售額已占到正榮地產(chǎn)銷售業(yè)績的半壁江山。

　　優(yōu)等生如何完成指標(biāo)

　　事實(shí)上，在地產(chǎn)行業(yè)紅海里面，只有更加勇猛的“野獸”才能突出重圍。

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，重點(diǎn)布局一二線核心城市，是多數(shù)企業(yè)高速增長的基礎(chǔ)。例如北辰實(shí)業(yè)只在北京、長沙、蘇州有項(xiàng)目，但是上半年銷售增長高達(dá)331%；魯能上半年銷售金額同比增長469%至273.7億元，一線和二線城市占比分別為18%和62%。龍湖、旭輝、濱江等規(guī)模房企也憑借著一二線城市的項(xiàng)目布局取得了不錯(cuò)的業(yè)績。

　　以龍湖為例，2016年上半年合約銷售金額達(dá)到385億元，同比增長了78.16%，5月份單月銷售更是首次突破100億。

　　事實(shí)上，近年來龍湖不斷調(diào)整布局，聚焦一二線核心城市，現(xiàn)在良好的布局效果開始顯現(xiàn)。蘇州龍湖獅山5月開盤，2小時(shí)便銷售700套，攬金35億元。據(jù)了解，除了北京地區(qū)計(jì)劃今年沖刺百億外，龍湖預(yù)計(jì)南京、蘇州的銷售額也將達(dá)40億~50億元，為企業(yè)銷售增長添加新的動(dòng)力。

　　此外，城市深耕也給房企帶來了更多的活力。由于大部分房企都開始集中布局一二線城市，因此如何進(jìn)行城市深耕節(jié)約銷售成本就成為每個(gè)房企都需要考慮的。

　　區(qū)域深耕型房企很典型的就是融創(chuàng)中國，2016年上半年，分布于14個(gè)城市的64個(gè)項(xiàng)目為融創(chuàng)貢獻(xiàn)了超過560億元的銷售業(yè)績，成為今年的千億黑馬大熱門。從產(chǎn)能來看，項(xiàng)目平均銷售額8.75億元，城市平均銷售額40.02億元，融創(chuàng)的單城市產(chǎn)能位列所有全國布局房企的第一位。

　　除了上述情況，對(duì)于周期的把握也是優(yōu)等生需要在這一輪競(jìng)爭中比拼的。房企要實(shí)現(xiàn)業(yè)績的穩(wěn)步增長單靠城市布局也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，依據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)拿捏節(jié)奏，保證熱點(diǎn)區(qū)域有盤可賣、有貨可推同樣至關(guān)重要。不少企業(yè)就因?yàn)樯习肽昕赏祈?xiàng)目不多，從而錯(cuò)失了銷售大幅增長的機(jī)會(huì)。

　　旭輝上半年銷售金額同比增長189%至308.7億元，上半年推案集中分布于蘇州、上海、北京、重慶，借助熱點(diǎn)城市的“東風(fēng)”加緊推盤，使得旭輝2016年上半年成功進(jìn)入前二十。上半年，南京旭輝銀城白馬瀾山和北京龍熙旭輝6號(hào)院分別加推2次，均實(shí)現(xiàn)熱銷。

　　事實(shí)上，從去年開始旭輝就積極在土地市場(chǎng)拿地和擴(kuò)展項(xiàng)目，而今年由于市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，其銷售也非常旺盛，因此給了其突圍的能力。

　　物競(jìng)天擇

　　隨著地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入物競(jìng)天擇、弱肉強(qiáng)食的時(shí)代，房企已經(jīng)不能躺著賺錢了，這是“最壞”時(shí)代的佐證與命題。

　　從去年開始就相繼有房企開始退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如蘇寧環(huán)球就因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)開展困難而選擇退出這個(gè)市場(chǎng)，而中渝置地更是大量甩賣自己的資產(chǎn)。

　　蘇寧環(huán)球地產(chǎn)業(yè)務(wù)受阻，億翰智庫的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，蘇寧環(huán)球今年上半年銷售額37.8億。其在之前更是宣布要通過幾年時(shí)間退出房地產(chǎn)，并轉(zhuǎn)型做娛樂、文化、醫(yī)療等新興產(chǎn)業(yè)。

　　而事實(shí)上，由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷萎縮，蘇寧環(huán)球已經(jīng)沒有之前的風(fēng)采，并出現(xiàn)退地等各種事件。

　　世茂房地產(chǎn)也已經(jīng)跌出前十的行列。其披露的數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)2016年上半年累計(jì)合約銷售總額約為人民幣344.6億元，本集團(tuán)的累計(jì)合約銷售總面積為2428024平方米，同比分別上升9%及下降8%。截至2016年6月30日六個(gè)月的平均銷售價(jià)格為每平方米人民幣14192元。

　　雖然其銷售金額同比上升9%，但是和行業(yè)平均水平依舊有很大的差別。

　　“世茂房地產(chǎn)這兩年的項(xiàng)目拓展很緩慢，項(xiàng)目重點(diǎn)布局城市也并非今年上半年的熱門城市，因此其銷售增長乏力?！币晃粯I(yè)內(nèi)資深人士評(píng)價(jià)。

　　顯然，想在這個(gè)激烈的戰(zhàn)斗中取得勝利并非易事，而對(duì)于房企更是綜合考量。

　　克而瑞分析師傅一辰認(rèn)為，基于去庫存基調(diào)不變的判斷，下半年重點(diǎn)城市庫存壓力仍將保持低位，并有進(jìn)一步下探的可能。具體來看，對(duì)于上海、南京、合肥等一二線熱點(diǎn)城市而言，由于市場(chǎng)成交已達(dá)高點(diǎn)，去化速度難再有進(jìn)一步提升的空間，而高企的房價(jià)也阻止了剛性需求的釋放，在政策收緊預(yù)期的壓力之下，消化周期還有反向上升的可能。

　　推盤方面，由于一季度回暖迅速，不少房企的存貨迅速消耗殆盡，二季度已經(jīng)出現(xiàn)貨量不足的情況。但由于新開工量也隨市場(chǎng)回暖向上調(diào)整，四季度可能出現(xiàn)供應(yīng)高峰。房企應(yīng)當(dāng)把控節(jié)奏，避免捂盤惜售或漲價(jià)，重點(diǎn)關(guān)注決策層風(fēng)向和貨幣政策，尤其在三線及以下城市還是當(dāng)以?！叭セ睘橹饕繕?biāo)。

　　土地市場(chǎng)方面，在今年上半年一二線城市土地市場(chǎng)火爆的背景下，我們認(rèn)為企業(yè)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎拍地。下半年，觀望的企業(yè)將會(huì)增多，下半年特別是四季度或?qū)⒂瓉硪徊玫睾脮r(shí)機(jī)。

　　行業(yè)集中度增加

　　房企創(chuàng)造歷史的同時(shí)，它們?cè)诓粩鄶U(kuò)大，而隨之而來的是一些房企開始慢慢退出這個(gè)市場(chǎng)。

　　克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，TOP100房企繼金額、面積各梯隊(duì)入榜門檻雙雙大幅提升。金額門檻同比增幅均在60%以上，TOP20金額門檻同比翻番達(dá)到115%。

　　金額門檻方面，TOP10房企入榜門檻高達(dá)501億元，較2015年同期增加199億元，同比增長66%；TOP20房企金額門檻達(dá)到280億元，同比增長115%；TOP50房企金額門檻首次達(dá)到138億元，同比增長82%；TOP100房企的入榜門檻達(dá)65億元，同比增長71%。

　　面積門檻方面，TOP10房企入榜門檻從去年同期的284萬平方米增加至298萬平方米，同比增長5%；TOP20房企同比增長48%至195萬平方米；TOP50房企門檻則首次達(dá)到106萬平方米，較2014年增長60%；TOP100房企入榜門檻達(dá)到48萬平方米，同比增長54%。

　　同時(shí)，由于排名靠前的房企不斷發(fā)力，整個(gè)行業(yè)集中度開始不斷增加。其中TOP100房企集中度提升最為明顯，同比增加4.05個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到44.35%，占據(jù)市場(chǎng)份額近半；TOP10及TOP20房企則分別增加0.5個(gè)百分點(diǎn)、1.35個(gè)百分點(diǎn)；TOP50房企則從32.63%上升至35.44%，增加了2.81個(gè)百分點(diǎn)。

　　面積方面，除TOP10房企外，整體集中度均有所提升，但增速有所放緩。相比于去年同期，TOP20、TOP50和TOP100房企分別增加0.42個(gè)百分點(diǎn)、1.08個(gè)百分點(diǎn)和1.69個(gè)百分點(diǎn)，而TOP10房企對(duì)比去年同期有0.05個(gè)百分點(diǎn)的減少。

　　值得一提的是，今年上半年TOP5房企銷售金額均突破千億，而去年同期僅有一家。因此業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)在目前的銷售形勢(shì)下，全年TOP5房企銷售額都將超過2000億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，上半年一二線城市的火爆，幫助上市標(biāo)桿房企銷售全面火爆，搶地王開始普遍出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆已經(jīng)從一二線逐漸向三線蔓延。2016年上半年，核心54城市成交商品房住宅180.17萬平方米，同比漲幅高達(dá)31.2%，刷新了上半年的歷史最高紀(jì)錄。54個(gè)城市中，50個(gè)城市成交量明顯上漲，包括天津、南京、揚(yáng)州等城市成交量上漲超過100%。一線城市中，上海、廣州成交面積分別上漲了14%、27%。北京與深圳有所調(diào)整。二線城市漲幅驚人：除幾個(gè)漲幅100%的以外，濟(jì)南、杭州、青島、廈門、武漢、南昌等城市漲幅均超過40%。

　　而值得一提的是，大部分房企的業(yè)務(wù)擴(kuò)張也是因?yàn)樗鼈儾季衷谶@些核心城市并選擇深耕，從而在這個(gè)“最好”的時(shí)代占據(jù)了一席之地。

　　附表 2016年上半年房企銷售金額TOP10

　　排名企業(yè)名稱銷售金額（億元）同比

　　1萬科地產(chǎn)1877.773.9%

　　2恒大地產(chǎn)1428.159.8%

　　3碧桂園1226.2127.1%

　　4綠地集團(tuán)1120.041.9%

　　5保利地產(chǎn)1117.548.4%

　　6中海地產(chǎn)760.318.9%

　　7華夏幸福593.596.5%

　　8融創(chuàng)中國560.3106.1%

　　9華潤置地555.150.2%

　　10萬達(dá)集團(tuán)500.9-17.9%

　　資料來源：克而瑞研究中心