眼下，公寓產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)新藍(lán)海，正在吸引越來(lái)越多資本涌入。但在這片新藍(lán)海中，公寓企業(yè)還面臨著融資難、拿房拓客難、盈利難等諸多痛點(diǎn)。
近日，58同城對(duì)外宣布，向公寓產(chǎn)業(yè)細(xì)分市場(chǎng)發(fā)力，做打通公寓產(chǎn)業(yè)鏈上下游的“擺渡人”，助力公寓企業(yè)解決上述痛點(diǎn)實(shí)現(xiàn)快速拓展。
58同城高調(diào)入局，到底是來(lái)趟渾水的，還是要玩顛覆？
公寓資本“百花齊放”
據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)估算，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)未來(lái)的租金規(guī)模可達(dá)2萬(wàn)億元。正是在這個(gè)大蛋糕的誘惑下，眾多資本快速加入戰(zhàn)局。
如今公寓市場(chǎng)的投資商可謂百花齊放，主要可分為四大派別：
第一類是開發(fā)商，比如萬(wàn)科驛、金地榮尚薈、遠(yuǎn)洋橡樹公寓、招商蛇口壹棧等；
第二類就酒店運(yùn)營(yíng)商，比如城家、窩趣輕社區(qū)、逗號(hào)公寓、漫果公寓；
第三類是中介商，比如相寓、蝸居公寓、芒果公寓、逗號(hào)公寓，等等；
第四類來(lái)自其他領(lǐng)域，包括金融、互聯(lián)網(wǎng)、二手房東背景投資的公寓，比如優(yōu)客逸家、水滴公寓、魔方公寓、未來(lái)域、新派等等。
公寓產(chǎn)業(yè)尚存多個(gè)“痛點(diǎn)”
據(jù)中國(guó)飯店協(xié)會(huì)公寓委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)長(zhǎng)租公寓間數(shù)已超過100萬(wàn)間，預(yù)計(jì)2016年底將達(dá)200萬(wàn)間，2017年底將達(dá)400萬(wàn)間，2020年底將超過1000萬(wàn)間。
公寓產(chǎn)業(yè)正呈現(xiàn)出一片欣欣向榮之勢(shì)，但不容忽視的是，行業(yè)發(fā)展依然面臨著多個(gè)痛點(diǎn)。
痛點(diǎn)一：品牌公寓一般采用先租入后租出的重資產(chǎn)方式，首當(dāng)其沖的難題就是資金壓力。
從初期的拿房源、裝修、出租到后期的服務(wù)，無(wú)疑要投入大量的人力、物力、財(cái)力，這是令許多公寓創(chuàng)業(yè)者們非常頭疼的一環(huán)。
據(jù)悉，一棟整棟式公寓首期投資就超過1000萬(wàn)元。如果沒有金融資本的介入，體量很難做大。
并且，資本的澆灌也只能解一時(shí)之急，要想進(jìn)行規(guī)模化布局必須獲得更便宜的長(zhǎng)期資金。大型房企在低成本資金獲取方面或有優(yōu)勢(shì)，但對(duì)于創(chuàng)業(yè)公司來(lái)說(shuō)這并非易事。
實(shí)際上大多數(shù)公寓創(chuàng)業(yè)者都拿不到融資?，F(xiàn)在新興的租金分期，可以幫中小公寓企業(yè)解決部分資金問題，市面上利息普遍6%左右，但只有資質(zhì)比較好的公寓企業(yè)才能拿到。更多的則是依靠利率在10%以上的民間借貸甚至高利貸。
痛點(diǎn)二：大多數(shù)品牌公寓企業(yè)陷入低利潤(rùn)怪圈，盈利模式還在探索。
比起錢，公寓企業(yè)更重要的是要找到合理的商業(yè)盈利模式，否則拿到的房源越多反而越危險(xiǎn)。
目前看，公寓市場(chǎng)變現(xiàn)模式有兩種：一種是謀取規(guī)模越做越大，然后IPO賺錢；一種是賺租金差。
前者顯然很難，目前無(wú)論是大型企業(yè)抑或是小型品牌，大部分長(zhǎng)租公寓的主要收入還停留在收租金差價(jià)的階段。
隨著拿房成本和裝修成本的走高，加之房源空置率不可控，獲客成本居高不下，公寓運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)小之又小。尤其是對(duì)于由風(fēng)投資本支撐著的品牌公寓們來(lái)說(shuō)，這一情況顯得更為棘手。
痛點(diǎn)三：運(yùn)營(yíng)效率低下，是公寓企業(yè)規(guī)?；l(fā)展的瓶頸。
業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)租公寓的盈利周期主要取決于運(yùn)營(yíng)能力，好的1到2年就能回本，差的至少要5年以上，這其中存在很大變數(shù)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分享，最初創(chuàng)業(yè)進(jìn)入公寓行業(yè)，只有500間房的時(shí)候是賺錢的，當(dāng)把規(guī)模擴(kuò)張到2000間的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)沒了。仔細(xì)盤算后發(fā)現(xiàn)，問題出在了人員和費(fèi)用方面。
公寓產(chǎn)業(yè)流程復(fù)雜，很多環(huán)節(jié)工作需要人工來(lái)處理。比如，在供給端，需要耗費(fèi)大量的人力去抓取房源，之后再根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新改造，需要和房東做大量溝通。
公寓本身是一個(gè)強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、精細(xì)化管理的行業(yè)，降低從拿房到出房的存貨周期速度，這個(gè)必須依賴于高效運(yùn)營(yíng)。
痛點(diǎn)四：覆蓋人群窄，市場(chǎng)很大但聚不住用戶。
據(jù)克而瑞發(fā)布的《長(zhǎng)租公寓發(fā)展大數(shù)據(jù)解讀》，18-40歲的區(qū)間的客戶更加傾向于合租，而且無(wú)論哪個(gè)階段的年齡層，主觀接受租房?jī)r(jià)格都在1200-1500元/月。
但是，為利用有限的資源獲取充分的利潤(rùn)，當(dāng)前品牌公寓們往往都選擇“高端化”路線，以中高端的白領(lǐng)人群甚至是更高收入的精英人群為服務(wù)對(duì)象。
巨大的中低端客戶市場(chǎng)需求，促使長(zhǎng)租公寓平臺(tái)必須要考慮發(fā)展多種產(chǎn)品體系。并且，當(dāng)下中低端市場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量難保證、管理缺失和無(wú)序也頗受詬病，有很大的發(fā)展提升空間。
痛點(diǎn)五：服務(wù)體系不標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)流程不透明，用戶缺乏安全感。
很多租房的小伙伴，都可能遇到預(yù)想不到的煩心事，網(wǎng)上針對(duì)長(zhǎng)租公寓服務(wù)差、收費(fèi)高等抱怨也層出不窮，甚至有人租了沒多久就大呼“上當(dāng)”。
百度一下會(huì)發(fā)現(xiàn)各種“揭黑幕”的帖子，有稱“房源無(wú)法預(yù)訂”的，有稱“后臺(tái)坑爹重復(fù)預(yù)訂”，有稱“租后服務(wù)非常不到位”的………
據(jù)《北京青年人才住房狀況調(diào)研報(bào)告》顯示，租房居住比例達(dá)52.20%，但僅有26.31%表示在租房過程中沒有遇到權(quán)益受損問題。
這意味著，公寓企業(yè)平臺(tái)須考慮建立標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，無(wú)論是人才培訓(xùn)管理還是房源的信息技術(shù)化管理等，這不但可以提高用戶體驗(yàn)，也能提高運(yùn)營(yíng)效率。
目前，有為數(shù)不多的幾個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌正在試圖通過系統(tǒng)化管理，來(lái)提升運(yùn)營(yíng)效率，突破重資產(chǎn)的束縛，但由于缺乏資源優(yōu)勢(shì)，步履蹣跚。
痛點(diǎn)六：后期增值服務(wù)值得期待，但業(yè)務(wù)模式仍在探索。
有業(yè)內(nèi)人士表示，目前對(duì)于大多數(shù)公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)，租住率不是問題，重要的是利潤(rùn)率，這也迫使一些公寓品牌為了獲得風(fēng)投親睞，追求賬面上好看，而壓縮產(chǎn)品品質(zhì)。
但這絕不是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展之道。目前，業(yè)內(nèi)公認(rèn)的是，增值服務(wù)或?qū)⒊蔀槲磥?lái)長(zhǎng)租公寓盈利的核心環(huán)節(jié)。
比如，線下社區(qū)提供配套生活服務(wù)，線上平臺(tái)提供社交O2O服務(wù)和增值服務(wù)，在租戶養(yǎng)成購(gòu)買生活服務(wù)的習(xí)慣后，進(jìn)一步推薦培訓(xùn)、理財(cái)?shù)雀嗯c工作、生活、學(xué)習(xí)相關(guān)的服務(wù)。
但是公寓企業(yè)通過增值服務(wù)盈利，目前也僅處于嘗試階段。比如，產(chǎn)品設(shè)計(jì)如何扣動(dòng)客戶需求，專業(yè)人才缺乏，市場(chǎng)尚缺監(jiān)督把控，等等問題，這也使大量押注于增值業(yè)務(wù)的品牌公寓們心里沒底。
58同城入局擔(dān)當(dāng)“擺渡人”
在7月5日舉辦的“中國(guó)品牌公寓高峰論壇暨58同城房產(chǎn)戰(zhàn)略升級(jí)發(fā)布會(huì)”上，58同城高調(diào)宣布向公寓產(chǎn)業(yè)細(xì)分市場(chǎng)發(fā)力，直擊上述公寓產(chǎn)業(yè)痛點(diǎn)。
當(dāng)日，58同城正式公布了房產(chǎn)業(yè)務(wù)升級(jí)新戰(zhàn)略——“1到N+”戰(zhàn)略，發(fā)布了“品牌公寓館”，并表示這是58同城房產(chǎn)戰(zhàn)略升級(jí)后邁出的關(guān)鍵一步。
不過，與品牌公寓運(yùn)營(yíng)商不同，58同城品牌公寓館并非競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而是專注做平臺(tái)，專注發(fā)力后公寓產(chǎn)業(yè)租后服務(wù)市場(chǎng)，為品牌公寓企業(yè)（B端）提供服務(wù)。
那么，58同城有多少“好牌”可解決上述痛點(diǎn)，給到B端客戶呢？
好牌一：告別融資難。
利用58金融的先天性優(yōu)勢(shì)，可以為公寓企業(yè)提供拿房、裝修、配置等資金周轉(zhuǎn)服務(wù)，幫助中小企業(yè)解決資金困境。
好牌二：告別拿房難。
借助安居客新房?jī)?yōu)勢(shì)，58同城可為公寓企業(yè)打通開發(fā)商資源，助力提高拿房效率。目前安居客已布局海外地產(chǎn)市場(chǎng)，今年4月還提出了全面升級(jí)開發(fā)商業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略，推出云庫(kù)3.0系統(tǒng)，依托“全場(chǎng)景”打造領(lǐng)先找房平臺(tái)。
同時(shí)依據(jù)58同城、趕集網(wǎng)、安居客“三網(wǎng)”海量用戶的找房特點(diǎn)、房產(chǎn)類別熱詞的搜索熱度和大數(shù)據(jù)分析，可為公寓企業(yè)提供拿房及裝修服務(wù)指導(dǎo)。
好牌三：告別獲客難。
58同城、趕集網(wǎng)、安居客整合后，每天有將近3000萬(wàn)左右的人在找房，其中差不多接近2千萬(wàn)的人在租房。
根據(jù)58同城2016年上半年房產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，在58同城房產(chǎn)平臺(tái)上，用戶日均訪問量同比增長(zhǎng)超100%，其中租房用戶同比增長(zhǎng)130%；二手房用戶訪問量同比增長(zhǎng)110%。
58同城的玩法是依托大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、分布式存儲(chǔ)這些互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，連接租房者與公寓企業(yè)，可幫助公寓企業(yè)精準(zhǔn)匹配租房用戶，降低公寓企業(yè)的獲客成本，同時(shí)也能幫助C端用戶快速實(shí)現(xiàn)租房。這是同行業(yè)其它企業(yè)無(wú)法提供的。
好牌四：告別運(yùn)營(yíng)難。
借助土巴兔資源，58同城可提供裝修方案和施工服務(wù)。作為互聯(lián)網(wǎng)家裝領(lǐng)導(dǎo)者，土巴兔是當(dāng)今中國(guó)最大的一站式整體家裝服務(wù)平臺(tái)。
截至目前，土巴兔已開通250個(gè)城市分站，匯聚全國(guó)7萬(wàn)多家正規(guī)裝修公司、95萬(wàn)名室內(nèi)設(shè)計(jì)師，已經(jīng)累計(jì)服務(wù)1100萬(wàn)中國(guó)家庭。
同時(shí)，借助58到家，可以為公寓企業(yè)提供搬家、常規(guī)保潔、重度清潔等全方位生活服務(wù)。
好牌五：提升租戶體驗(yàn)。
58同城“1到N+”戰(zhàn)略，意味著58同城向服務(wù)平臺(tái)的轉(zhuǎn)變。通過平臺(tái)約束對(duì)房源信息進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)個(gè)人利益進(jìn)行有效保護(hù)，這不僅能讓平臺(tái)作用更加完善，更能讓整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)的交易更加規(guī)范。
對(duì)于C端租戶，58同城可以提供找品質(zhì)住房、金融、生活服務(wù)等一站式服務(wù)，助力消費(fèi)者租房體驗(yàn)全面升級(jí)，告別找房難、資金難、生活難。
在美劇《老友記》里，幾個(gè)年輕人在中央公園旁邊的公寓里合租了十年，之后再各自買房成家。在中國(guó)，以前這是不可想像的事情，也阻擋了公寓產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
但是伴隨著85后、90后等新興消費(fèi)的升級(jí)和良好租住體驗(yàn)的需求，以及國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策東風(fēng)，我國(guó)公寓產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展空間變得無(wú)限可能。
58同城借助無(wú)可比擬的場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)、數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)、流量?jī)?yōu)勢(shì)，外部鏈接公寓企業(yè)及海量找房用戶，內(nèi)部鏈接58金融、58到家等各個(gè)細(xì)分服務(wù)板塊，打通公寓產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)系，打造公寓產(chǎn)業(yè)全鏈條通路，以“擺渡人”的角色助力公寓企業(yè)迎擊行業(yè)痛點(diǎn)，勢(shì)必會(huì)改寫公寓產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局。
然而，探索正在進(jìn)行，巨頭尚未誕生，誰(shuí)會(huì)成為公寓產(chǎn)業(yè)未來(lái)的引領(lǐng)者，還需拭目以待。
