市場總是逃不開周期性的魔咒，在中國經(jīng)濟中占據(jù)相當(dāng)份額的房地產(chǎn)市場顯然也不會例外。兩年前，二、三線房地產(chǎn)市場的限購、限貸政策開始大量解禁，政策的放松促進了房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)暖。從2016年開始，不僅一線城市，多個二線城市高價地頻出，樓市升溫。按照7月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：與6月相比，7月份全國70個大中城市中，價格下降的城市僅有10個，上漲的高達55個。在這樣的背景之下，應(yīng)對過熱市場的政策調(diào)控似又呼之欲出。

　　現(xiàn)象

　　樓市升溫，部分熱點城市重啟調(diào)控

　　從近期的情況來看，二線城市中已有部分開始收緊房貸。6月30日，領(lǐng)漲全國的合肥首先開展調(diào)控，市住房公積金管理中心發(fā)布通知，調(diào)整合肥市住房公積金貸款政策。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。具體執(zhí)行時間從2016年7月1日起。而此前在合肥，無論有幾套房，只要沒有使用過公積金就算首套，首付最低2成。

　　7月15日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知，宣布自當(dāng)日起調(diào)整住房信貸政策，對樓市進行調(diào)控。主要措施依然是采用限貸手段，該文件規(guī)定：停止向第三次及以上申請公積金貸款的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款，同時對于名下有一套房但未結(jié)清貸款的、或兩筆及以上貸款記錄的從原本執(zhí)行40%首付提升到60%，而有兩筆貸款記錄且未結(jié)清的則由原先的50%首付變?yōu)椴豢少J款。

　　而除合肥、廈門外，南京、蘇州等熱點城市也相繼傳出將實施調(diào)控政策，控制樓市的過熱增長。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者明確表示，南京、蘇州等地有必要針對性地抑制投機性需求，抬高房貸門檻，讓市場逐步恢復(fù)理性。因此調(diào)控從限貸政策進行切入的可能性很大。據(jù)了解，目前南京執(zhí)行的“認貸不認房”政策相對寬松，首套房最低首付比例為30%，二套房為45%，貸款利率也有一定的優(yōu)惠。

　　探因

　　信貸寬松、供需失衡，成主推手

　　在采訪過程中，也有很多業(yè)內(nèi)人士指出，從2016年開始的這一輪市場爆發(fā)，主要原因是信貸政策加杠桿的刺激釋放了大量需求。在許多熱點二線城市，無論是從土地供應(yīng)還是從商品住宅供應(yīng)的角度看，都是無法滿足其需求的，供需關(guān)系的不平衡推升了市場預(yù)期。反過來，預(yù)期的提升又促使房企堅定了拿地決心以及投資者的追漲行為，這些行為又會作用于房地產(chǎn)市場。

　　“一方面我們貨幣寬松的狀況沒有改變還在延續(xù)；另一方面，由于人口流動導(dǎo)致一線城市的供求關(guān)系趨于緊張，人口往一些大城市流動會帶來城市供求關(guān)系失衡的可能性，打破城市弱平衡現(xiàn)象?！?新城控股集團高級副總裁歐陽捷告訴記者，“再加上大城市有控制城市邊界、土地供應(yīng)，狼多肉少，勢必會導(dǎo)致地王，從而推升市場。”

　　“今年上半年，重點房企整體購地金額、面積分別較去年同期上升68%、52%，且地塊單價、溢價率明顯抬頭。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，在中原地產(chǎn)監(jiān)測的40個城市中，6月一、二線城市平均樓面價地價均創(chuàng)下歷史新高，且二線城市六月平均溢價率同樣創(chuàng)下歷史新高。從目前的情況來看，政策寬松與否將是繼續(xù)影響2016年下半年市場的最主要原因?！氨据喎績r上漲的原因并非市場自發(fā)爆發(fā)，而是政策刺激的結(jié)果。對于政府來說，房地產(chǎn)是當(dāng)下唯一能夠提振經(jīng)濟的行業(yè)?！睆埓髠シ治龇Q。

　　預(yù)期 市場分化明顯，分城施策成調(diào)控思路

　　對于二線城市是否會進行全面調(diào)控，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示無需過分擔(dān)心。相對于一刀切的政策調(diào)控，因城施策的調(diào)控思路很可能成為下一階段調(diào)控的主流。

　　從市場表現(xiàn)看，去年下半年至今，大部分一、二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，除北上廣深等一線城市外，合肥、南京、蘇州、廈門等地樓市同樣火熱，土地市場上的地王也從一線城市開始向二、三線城市蔓延。如此居高不下的房價漲幅的確給政府帶來了一定的調(diào)控壓力，但并非所有的二、三線城市均是如此。

　　“目前二線城市已經(jīng)出現(xiàn)分化，這是由于城市的供需關(guān)系不同決定的?！睔W陽捷表示?！跋衲暇?，每年有50萬左右的大學(xué)畢業(yè)生，相當(dāng)一部分留在南京，同時南京還是很多蘇中、蘇北的移民目的地，與安徽相鄰從而形成了一個很具有吸引力的城市，所以南京房價上漲的動力非常充足。而反觀濟南、青島、長沙甚至沈陽、長春這種人口流出的城市，其房價上漲的壓力就沒有那么大?！?/P>

　　張大偉也認為，大多數(shù)非熱點城市，像中西部的二三線城市，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面沒有實質(zhì)性的改變，去庫存的樓市政策仍然是這些城市的主旋律。