下半年伊始，深圳樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象，7月前20天，量價均出現(xiàn)一定程度的下滑。但是由于我市樓市短期供求關(guān)系仍比較緊張，出于投資和資產(chǎn)配置為主要目的樓市投機(jī)風(fēng)依然存在。專家建議，從提高投資投機(jī)客首付等調(diào)控手段出發(fā)，進(jìn)一步確保樓市健康平穩(wěn)，抑制市場再度過熱。
7月以來出現(xiàn)調(diào)整跡象
7月以來，深圳市新房均價降至58316元/平方米，相較于6月的61756元/平方米，明顯降低5.57%，羅湖、福田和南山三區(qū)成交從6月的36.89%降至24.32%，顯示豪宅拉動作用在減弱。
市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，7月1日～21日，全市新建商品住宅成交2074套，環(huán)比下降9.9%，同比下降52.5%；二手住房成交3882套，環(huán)比增加18.8%，同比下降65%。
7月1日～7月21日，全市均價8萬元/平方米以上新樓盤成交占比，由6月份的近20%，下降至16.1%；福田、南山和羅湖三區(qū)新房成交量占比由6月份的36.89%，下降至24.32%。
上述現(xiàn)象表明，上半年量價齊升的行情在7月出現(xiàn)調(diào)整勢頭。
今年以來，深圳新房價格總體呈上漲態(tài)勢，1月份，新建商品住宅成交均價為46515元/平米。“3·25”新政后，房價比較穩(wěn)定，保持在每平米4.5～5萬元/平米之間；5～6月，受高檔盤入市增多影響，5月份均價為55817元/平米，6月達(dá)到61756元/平米。
“3·25”新政后，南山、福田、羅湖等區(qū)域豪宅集中入市，價格均在10萬元/平米左右。全市均價8萬元/平米以上新樓盤成交占比，從年初的10%逐漸上升到6月份的20%。
福田、南山、羅湖三區(qū)新房成交量占比從1月份的22.93%，提高至6月份的36.89%，高端樓盤成交占比明顯增加，從而帶動樓市均價結(jié)構(gòu)性上漲。
樓市投機(jī)風(fēng)依然存在
“3·25新政”出臺后，隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的實(shí)施，我市樓市投機(jī)炒作行為已得到了有效控制。從安居客和深圳中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，新房市場的投資客占比已從今年一季度的28%下降為現(xiàn)在的17%。
2季度以來，我市樓市成交量處于回調(diào)和低位徘徊的態(tài)勢，盡管新房樓市均價上升，但主要是結(jié)構(gòu)性因素所致，考慮到二手房價格穩(wěn)定并扣除高價盤突然增多的拉動，實(shí)際成交價格仍比較穩(wěn)定。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，受全國樓市向好預(yù)期和一、二線城市樓市熱銷的影響，加上我市樓市短期供求關(guān)系仍比較緊張，出于投資和資產(chǎn)配置為主要目的樓市投機(jī)風(fēng)依然存在。
深圳商報記者從一些樓盤賣場看到，受到上半年房價上漲刺激，部分投資客開始小幅進(jìn)入市場。如南山一商務(wù)公寓近日被三位投資客一次性買入20套，龍華一商務(wù)公寓更是被一家公司買入30套，金額近一個億。商鋪市場更是出現(xiàn)一些大型投資機(jī)構(gòu)，他們往往聯(lián)手出資幾十億，一次性買下住宅底商，重新包裝后，以近乎兩倍的價格散售給小型投資客。這種操盤手法多出現(xiàn)在龍崗和寶安等區(qū)域。而58同城和趕集網(wǎng)的平臺上，也出現(xiàn)了投資客求購。
建議提高炒房客首付
“3·25”新政之后，深圳地區(qū)一些銀行持續(xù)拋出房貸利率優(yōu)惠。不過，國有四大行在深圳的房貸利率近日將從8.8折調(diào)整回9折。這被視為持續(xù)放松的銀行政策在下半年出現(xiàn)緊縮信號。
為確保樓市健康平穩(wěn)，抑制市場再度過熱，王鋒認(rèn)為，深圳可以從以下幾方面進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控：
一是為避免“地王”現(xiàn)象造成房價大幅上漲，應(yīng)盡快調(diào)整土地出讓模式。借鑒北京、南京等地做法，在土地出讓溢價率超過一定比例時，轉(zhuǎn)為競配人才住房和保障性住房。
二是完善差別化的住房信貸政策，進(jìn)一步抑制投機(jī)炒作。對于短期內(nèi)頻繁使用杠桿的購房者，再次申請購房貸款時，最低首付比例應(yīng)進(jìn)一步提高。
三是加快人才住房供應(yīng)，確保剛性需求。加快落實(shí)“十三五”期間40萬套人才住房和保障性住房籌集建設(shè)目標(biāo)。
對于下半年深圳樓市的走勢，王鋒表示，在國家分類調(diào)控政策的繼續(xù)作用下，考慮到前期房價過快上漲的透支，深圳房價總體將趨向平穩(wěn)，并建議力爭“十三五”期間新增籌集建設(shè)的人才住房和保障性住房較“十二五”期間增長15.4萬套、增幅達(dá)到63%，以便分流市場、確保剛需，改善深圳經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展所需人才的住房問題。
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深圳8月將出讓 15宗土地
其中11宗位于寶安區(qū)大空港范圍內(nèi)，為深圳國際會展中心（一期）配套商業(yè)用地
深圳商報訊 今年7月，深圳的土地拍賣市場異常冷清。在沉寂一個月之后，深圳8月將迎來土地出讓高峰。近日，記者在深圳市土地房產(chǎn)交易中心的公告中看到，8月份共有15宗土地掛牌拍賣。這15宗即將出讓的土地均位于南山和寶安，用途為商業(yè)用地和工業(yè)用地。
值得注意的是，在這15宗掛牌拍賣的地塊中，有11宗將在8月26日集體推出。這11宗土地均位于寶安區(qū)大空港范圍內(nèi)，為深圳國際會展中心（一期）配套商業(yè)用地，出讓宗地總面積共計(jì)528143.95平方米，包括商業(yè)、辦公、酒店和商務(wù)公寓等分項(xiàng)功能建筑，土地使用年期為40年。
從土地房產(chǎn)交易中心公布的數(shù)據(jù)上來看，深圳下半年的土地供應(yīng)力度將明顯加大。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，8月份，全市土地招拍掛市場拍賣的土地面積約為57.84萬平方米。根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，今年上半年全市土地招拍掛市場共成交18宗地塊，總成交面積為52.79萬平方米。下半年從8月份開始，土地供應(yīng)量開始增多，僅8月份的土地供應(yīng)量就接近上半年土地供應(yīng)的總和。
對于8月份如此密集推出南山和寶安兩區(qū)土地的原因，市規(guī)劃國土委有關(guān)專家稱，此舉重在推進(jìn)前海和寶安大空港的發(fā)展。前海再次出讓土地將吸引更多的世界級企業(yè)，有利于加快深港合作區(qū)的發(fā)展；而大空港配套商業(yè)用地的出讓，則將加快深圳國際會展中心的商業(yè)配套建設(shè)進(jìn)程，以推動深圳國際會展中心的建設(shè)。來源：深圳商報
（涂競玉（來源：深圳商報DIV/DIV）
