從今天行業(yè)的現(xiàn)狀看，中國經(jīng)紀(jì)行業(yè)仍然處于相對(duì)無序甚至混亂的落后狀態(tài)。居間模式下低傭金率、惡性競爭、重復(fù)建設(shè)以及經(jīng)紀(jì)人的高流失率依然是困擾行業(yè)的幾大難題，與美國、日本等發(fā)達(dá)國家相比差距較為明顯。從各國發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)看，經(jīng)紀(jì)行業(yè)都經(jīng)歷過由混亂走向規(guī)范的歷程。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國的經(jīng)紀(jì)行業(yè)也正在這條道路上進(jìn)化。那么，中國經(jīng)紀(jì)行業(yè)與國際同行的差距有多大，差別在哪里?我們可以用流通率、經(jīng)紀(jì)滲透率、傭金率以及分成率這四個(gè)指標(biāo)來衡量。
一、流通率
簡單的說流通率就是二手房成交量量/房屋存量。流通率衡量的是市場活躍度，它是決定經(jīng)紀(jì)行業(yè)空間大小的最直接影響因素。
中國的流通率低。美國流通率歷史平均水平超過4%，峰值水平高達(dá)6.6%，英國最高也達(dá)到5.3%，相比之下，中國2015年的流通率約1.8%。
不同城市流通率差異明顯。粗略統(tǒng)計(jì)，2015年大概有10個(gè)左右的城市二手房交易額超過新房，其中北京、上海和深圳最為明顯，二手交易額分別是新房交易額的1.5倍、2.4倍、2.5倍。大部分二線城市和幾乎所有三線城市仍然處于新房主導(dǎo)的階段。
同一城市不同區(qū)域經(jīng)紀(jì)行業(yè)成熟度不同。以北京為例，2015年成交的20萬套二手房事實(shí)上僅分布在相對(duì)成熟的4000個(gè)左右的小區(qū)，其中的2400個(gè)小區(qū)便占據(jù)了全部成交量的80%。
二手房市場平均流通率國際比較
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2007-2015年我國城市流通率比較
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2015年北京二手房流通率區(qū)域分布
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北京市區(qū)流通率集中度分布
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二、經(jīng)紀(jì)滲透率
經(jīng)紀(jì)滲透率即一個(gè)國家在二手房交易中有多少交易是通過中介完成的。在經(jīng)紀(jì)行業(yè)成熟的發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，特別是在對(duì)交易流程具有嚴(yán)格要求的市場中，二手房自行成交已非常少見，美國、日本、英國等國家經(jīng)紀(jì)滲透率均在90%以上。
近年來，中國一線城市市場成熟度快速提升，通過經(jīng)紀(jì)公司成交的比例也得到較快提高，但相比主流市場仍有一定差距。未來，隨著行業(yè)規(guī)范程度的加大以及經(jīng)紀(jì)服務(wù)能力的提升，通過經(jīng)紀(jì)公司成交的比例有明顯提升。今天一線城市的二手房市場發(fā)展相對(duì)規(guī)范，經(jīng)紀(jì)滲透率達(dá)到較高水平，并仍在穩(wěn)步上升。2015年北京經(jīng)紀(jì)滲透率達(dá)到84%，較2014年年初上漲6個(gè)百分點(diǎn);上海為85%，上漲近5個(gè)百分點(diǎn)。
圖1- 7： 2010-2015年北京中介滲透率的變化
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三、傭金率
傭金率即在買賣中經(jīng)紀(jì)人所收取的費(fèi)用比率。傭金率的決定因素非常復(fù)雜，而且不同因素之間的影響方向并不完全一致。某種程度上，我們可以說，傭金率的高低本身并不重要，真正重要的問題是傭金率的變化要與效率的變化相一致，與服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量相一致。
總體上，中國的傭金率水平大體在2%左右，與其它國家相比如美國傭金率高達(dá)6%，處于較低水平。這既與中國居間模式下的惡性競爭與過剩產(chǎn)能有關(guān)，也與行業(yè)低準(zhǔn)入門檻相關(guān)。這種低水平的價(jià)格競爭和重復(fù)產(chǎn)能正是經(jīng)紀(jì)行業(yè)中經(jīng)紀(jì)人相互過度競爭，甚至不惜欺騙顧客也要達(dá)成交易的原因。特別是2015年以來，不少公司以0.5%的低傭策略進(jìn)入經(jīng)紀(jì)行業(yè)，這種低傭金與效率無關(guān)，事后看，由于較低的需求彈性，低傭金并不會(huì)帶來高的市場份額，這些公司在2016年也上調(diào)傭金率，使之逐步回歸至常態(tài)水平。
圖1- 8：二手房交易傭金率國際比較
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四、分成率
分成率是指每一單收取的傭金中，參與的經(jīng)紀(jì)人之間，以及經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)公司之間的收入分配比例。這一指標(biāo)尤為重要，分成機(jī)制直接決定著經(jīng)紀(jì)人的收入。在經(jīng)紀(jì)行業(yè)中，經(jīng)紀(jì)人是公司最核心的資源，而優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人更是稀缺資源。如何吸引并留下他們?cè)诤艽蟪潭壬细殖陕实母叩椭苯酉嚓P(guān)。
美國在MLS和雙邊委托機(jī)制下，分成機(jī)制相對(duì)簡單，經(jīng)紀(jì)人的收入也更可預(yù)期。賣方經(jīng)紀(jì)人和買方經(jīng)紀(jì)人各50%傭金的分配方案有效地促進(jìn)了經(jīng)紀(jì)人之間的合作機(jī)制和房源共享，這對(duì)于匹配效率的提升和用戶體驗(yàn)都十分關(guān)鍵。
而在中國，由于沒有MLS設(shè)計(jì)的游戲規(guī)則，也沒有獨(dú)家委托和買方、賣方經(jīng)紀(jì)人之間的合作機(jī)制，傭金分成率的設(shè)定明顯不同于美國。中國經(jīng)紀(jì)公司往往收取傭金的絕大部分。相比之下，美國經(jīng)紀(jì)公司的分成通常在20%以下，RE/MAX是最典型的代表，它的分成率只有5%左右。不僅如此，中國傳統(tǒng)體制下經(jīng)紀(jì)公司往往未對(duì)合作經(jīng)紀(jì)人之間的分成比率進(jìn)行設(shè)計(jì)，從而導(dǎo)致一個(gè)公司內(nèi)部經(jīng)紀(jì)人之間在房源和客源上的惡性競爭，這既不利于匹配效率的提升，也會(huì)傷害用戶體驗(yàn)。
圖1- 9：Keller Williams 不動(dòng)產(chǎn)公司收入分成率
