“兩岸猿聲啼不住，輕舟已過(guò)萬(wàn)重山?！狈?jī)r(jià)漲勢(shì)兇猛，讓購(gòu)房者已經(jīng)方寸大亂。
7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，其中上漲的城市有55個(gè)，二線城市合肥、廈門、南京分別以4.9%、4.7%、4%領(lǐng)漲，北上廣深四個(gè)一線城市中深圳環(huán)漲2.6%居首。
住建部政策專家委員會(huì)副主任顧云昌7月21日在海南三亞指出，下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走穩(wěn)，但全年銷售量和土地價(jià)格有望創(chuàng)出歷史新高。
“當(dāng)前的宏觀大背景下，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論買漲買跌，再不買就什么都買不起了，落袋為安的房產(chǎn)比銀行的存款更讓人放心；但購(gòu)買力就在那里，有價(jià)無(wú)市的疲態(tài)已經(jīng)初步呈現(xiàn)。”地產(chǎn)專家段舒懷則告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高?！毙袠I(yè)，不拿地等死，拿了地拖死，每一個(gè)地王都產(chǎn)生于戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的開(kāi)發(fā)商群體中，最終拼的還是希望達(dá)摩克利斯之劍別落在自己頭上。
房?jī)r(jià)高燒不下
家住廣州天河某小區(qū)的陳小姐最近的換房經(jīng)歷，讓人明顯感覺(jué)到了房?jī)r(jià)上漲的暗流涌動(dòng)：兩天之內(nèi)，賣房業(yè)主將出讓價(jià)上調(diào)了整整10萬(wàn)元。與此同時(shí)，地產(chǎn)中介放出的二手盤均紛紛漲價(jià)。
廣州中原地產(chǎn)一位一線中介人士稱，受附近某大地產(chǎn)商推出新盤定價(jià)高企因素影響，周圍二手樓價(jià)格紛紛上揚(yáng)；在增城、南沙花都等不限購(gòu)區(qū)域，新盤受到各路大資金光顧，部分樓盤甚至一日賣光。
業(yè)內(nèi)人士指出，去年北上深等一線城市房?jī)r(jià)大漲時(shí)廣州似乎波瀾不驚，相對(duì)洼地效應(yīng)下今年補(bǔ)漲的趨勢(shì)明顯。
而在深圳，房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)出現(xiàn)區(qū)域分化，福田、南山、前海繼續(xù)上漲，但龍崗、羅湖等區(qū)域已較去年高峰期放盤價(jià)回落幅度在10%。盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)漲幅坐頭把交椅，但深圳二手房事實(shí)上已經(jīng)量?jī)r(jià)齊跌，價(jià)格上漲主要是新盤和高端豪宅因素。北京和上海兩地，房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)攀得很高，但依然在堅(jiān)挺地上漲。
“在北京市場(chǎng)，總價(jià)低于300萬(wàn)的房子已經(jīng)難覓蹤影，無(wú)論商住還是普通住宅都一路走高，加上限購(gòu)傳言層出不窮，但凡有出手機(jī)會(huì)（資格）的購(gòu)房者大都紛紛搶購(gòu)，落袋為安的房產(chǎn)比銀行的存款更讓人放心?！倍问鎽颜f(shuō)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市，新建商品住宅價(jià)格同比漲幅最高的是深圳、廈門、上海；其中，深圳漲幅高達(dá)47.4%。6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市分別比上月增加7個(gè)和2個(gè)，但漲勢(shì)有所放緩。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均繼續(xù)收窄，二三線城市同比平均漲幅仍在擴(kuò)大。以合肥為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)顯示，雖然房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所收窄，但在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅榜中，合肥6月份仍然以4.9%的增速再度位居漲幅榜首，而廈門排名第二、南京排名第三。
萊坊研究部主管紀(jì)言迅認(rèn)為，深圳和上海這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲都有其特征，“上海吸引銀行和金融機(jī)構(gòu)，而IT和開(kāi)發(fā)商集中落戶深圳；因此這兩個(gè)城市住宅都有很強(qiáng)的需求，房?jī)r(jià)也有繼續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)”。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)各等級(jí)城市6月份住宅銷售價(jià)格已經(jīng)連續(xù)第4個(gè)月均出現(xiàn)環(huán)比上漲。不過(guò)除了一線城市環(huán)比上漲了30個(gè)基點(diǎn)外，其他等級(jí)城市環(huán)比的漲幅均出現(xiàn)收窄的情況?！叭绻麅r(jià)格增速繼續(xù)放緩，五線城市的房?jī)r(jià)或開(kāi)始轉(zhuǎn)跌?！边@家機(jī)構(gòu)研究人員表示。
“面粉”反作用力
相較于不斷飆漲的房?jī)r(jià)，全國(guó)土地市場(chǎng)價(jià)格也在瘋狂上漲。
中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計(jì)出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區(qū)改造、居住類合計(jì)7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元。
“從土地成交歷史看，2016年上半年，北京土地市場(chǎng)創(chuàng)造了多項(xiàng)歷史最低，但溢價(jià)率、樓面價(jià)則刷新了歷史最高紀(jì)錄?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年上半年出讓地塊中，能夠成為商品房住宅的部分估計(jì)僅有3000套。
鑒于此，張大偉認(rèn)為，一線城市減少土地供應(yīng)是趨勢(shì)，僅有的土地成交也將全面“地王化”，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也將非常大。
針對(duì)土地價(jià)格飆漲，以及不斷上揚(yáng)的房?jī)r(jià)，各地區(qū)也在出臺(tái)調(diào)控政策，但依然不能阻止土地價(jià)格上漲的趨勢(shì)。
合肥在6月底出臺(tái)了比蘇州、南京土地熔斷更嚴(yán)厲的土地出讓政策：20億元以下的土地，一個(gè)月付清土地款；20億元以上的，半年付清。合肥各區(qū)縣拍出地王的，開(kāi)發(fā)商必須在土地出讓合同簽訂的一個(gè)月內(nèi)一次性付清土地出讓金。
分析人士認(rèn)為，合肥出臺(tái)的限貸政策一定程度上抑制了樓市成交量，因此房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅較6月有所收窄。
南京也出臺(tái)了調(diào)控政策。5月底南京相關(guān)部門通過(guò)其官方微博 發(fā)布消息，南京對(duì)土地出讓實(shí)行最高限價(jià)，對(duì)競(jìng)買人報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。但近期的土拍表明，南京的土地熔斷機(jī)制，對(duì)過(guò)熱的土地市場(chǎng)作用不大。
另一個(gè)熱點(diǎn)是蘇州。蘇州4月舉行的今年首場(chǎng)土地拍賣會(huì)，成為40多家開(kāi)發(fā)商圍獵的秀場(chǎng)，13幅土地拍賣的總價(jià)約250億元，這些地塊的平均溢價(jià)率達(dá)到2倍之多。
土地瘋狂，與蘇州房?jī)r(jià)的飛漲直接相關(guān)。去年7月份時(shí)，蘇州平均房?jī)r(jià)只有1.2萬(wàn)元/平方米左右，今年3月蘇州房子均價(jià)已經(jīng)升至近1.8萬(wàn)元/平方米，目前已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。
“銷售市場(chǎng)持續(xù)的上揚(yáng)，以及今年以來(lái)流動(dòng)性持續(xù)寬松，進(jìn)一步提升了土地市場(chǎng)熱度。目前在東莞、廊坊、蘇州等一線城市周邊城市以及杭州、成都等重點(diǎn)二線城市，土地價(jià)格不斷上漲?！笔腊钗豪硎搜芯坎拷?jīng)理謝晨認(rèn)為，這些土地價(jià)格的走高和地王的成交案例，又成為強(qiáng)化樓市未來(lái)上漲預(yù)期的信號(hào)。
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，現(xiàn)在土地的集中度越來(lái)越高，且拿地王的公司比較集中，主要是國(guó)企、央企，還有一部分當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)，“開(kāi)發(fā)商是在和央企搏資源、搏未來(lái)的生存空間。如果不做，就會(huì)被別人并購(gòu)掉”。
“今天地王的成因基本上大家都認(rèn)同，因?yàn)槭袌?chǎng)上錢又多又便宜。從某種程度上說(shuō)，在利息越來(lái)越低的情況下，不拿錢是很吃虧的。過(guò)去12%-13%的利率都搶著拿，今天2%的利率不拿，就把大好河山拱手相讓。地王不斷產(chǎn)生，一定會(huì)對(duì)房企運(yùn)作模式發(fā)生很大的變化。”丁祖昱說(shuō)。
段舒懷分析稱，北京新推出的幾幅地塊再次刷新成交紀(jì)錄，溢價(jià)都超過(guò)100%還吸引了數(shù)十家開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)，再次驗(yàn)證北京的土地市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)。顧云昌則預(yù)測(cè)，下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走穩(wěn)，全年銷售量和土地價(jià)格有望創(chuàng)出歷史新高。
已成“高危”市場(chǎng)？
未來(lái)房?jī)r(jià)將走向何方？
顧云昌預(yù)測(cè)稱，2017年，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒚黠@放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。銷售回落主要因?yàn)榍捌谛枨笸钢?，但樓市下行的時(shí)期恰恰是購(gòu)買力重新積蓄的階段，此后又會(huì)出現(xiàn)回漲的情形。
事實(shí)上，上半年的房?jī)r(jià)飆漲形式是產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)卻是金融。
2016年以來(lái)，信貸延續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。今年一季度，新增人民幣貸款4.61億元；其中新增個(gè)人住房貸款1萬(wàn)億，創(chuàng)下自2010年央行開(kāi)始公布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告以來(lái)的歷史最高紀(jì)錄。
北京創(chuàng)高助新會(huì)計(jì)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人黃華認(rèn)為，除了信貸的擴(kuò)張，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的緊縮，股市投資的緊縮，以及一線樓市信貸的緊縮，則是二三線樓市突然暴漲的主要原因。
段舒懷認(rèn)為，亂象只是表象，根源很復(fù)雜，要分析房?jī)r(jià)需要從土地市場(chǎng)（土地供給方），房地產(chǎn)商（房產(chǎn)提供方）和購(gòu)房者（需求者）三個(gè)方面來(lái)分析。
“分析土地地價(jià)趨勢(shì)可以從6月13日北京市委市政府的‘發(fā)展北京城市全面提升城市建設(shè)規(guī)劃水平’文件中看出端倪：推動(dòng)城市規(guī)劃建設(shè)向更加注重減量提質(zhì)轉(zhuǎn)變，五環(huán)路內(nèi)嚴(yán)禁新增建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模，不難得出結(jié)論，至2020年北京土地供應(yīng)只可能更緊不可能放量；所以，北京房?jī)r(jià)將持續(xù)上升。”段舒懷稱。
段舒懷同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高?！毙袠I(yè)。
“除非北京繼續(xù)吸引全國(guó)高收入群體進(jìn)入，僅靠具備購(gòu)房資格的購(gòu)房者是承擔(dān)不起目前的房?jī)r(jià)的，但北京嚴(yán)格限購(gòu)政策讓這種可能遙不可及，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商拿地也是在賭不會(huì)接到最后一棒?！倍问鎽驯硎?。
