環(huán)北京樓市經(jīng)歷了史上最瘋狂的半年。

燕郊當(dāng)前均價(jià)22000元/平方米，漲幅30%，上半年去化6300套；

香河當(dāng)前均價(jià)13000元/平方米，漲幅47%，上半年去化6265套；

永清當(dāng)前均價(jià)9000元/平方米，漲幅64%，上半年去化11626套……

大幅上漲的數(shù)字背后，項(xiàng)目惜售、捂盤待漲的開(kāi)發(fā)商儼然成了購(gòu)房者眼中的“黑心”賣家。距離北京30公里之外的燕郊房?jī)r(jià)上漲到2.2萬(wàn)元/平米，即使每平米比北京低1萬(wàn)元，但“河北”的烙印讓這個(gè)價(jià)格成為“天價(jià)”。

然而，高位上漲之下也潛伏著風(fēng)險(xiǎn)，“天價(jià)”之后或許就是環(huán)京樓市的“天花板”。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)環(huán)京樓市價(jià)格漲到一定程度，市場(chǎng)如果不再買賬，后市將難免陷入尷尬。尤其對(duì)于目前僅有政策利好，實(shí)質(zhì)配套并未到位的部分區(qū)域，樓市潛藏風(fēng)險(xiǎn)更大。

瘋狂的半年

在北京工作的“北漂”小蘭，親身經(jīng)歷了環(huán)京樓市的這一輪瘋狂上漲。前兩個(gè)月的環(huán)京看房經(jīng)歷，讓她越看心里越?jīng)]底。

“房源挺少的，感覺(jué)每個(gè)地方都是搶房的狀態(tài)。很多售樓處都是排卡、搖號(hào)，給人一種房子很難搶到的感覺(jué)?！毙√m告訴和訊房產(chǎn)。

漲價(jià)惜售、一房難求的情景不斷在環(huán)京樓市上演。以燕郊匯福悅榕灣(樓盤資料)為例，上半年四次開(kāi)盤，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲態(tài)勢(shì)，一共銷售了近2000余套房源；價(jià)格從17000元/平方米漲至20000元/平方米，開(kāi)盤即售罄。

環(huán)京看了一圈房子之后，小蘭的感受是，房?jī)r(jià)火爆的地方（燕郊、香河），地段位置好，但價(jià)格太高，難以承受；價(jià)格相對(duì)偏低的地方位置又太偏（永清），配套跟不上，擔(dān)心市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)?lái)不好出手。

進(jìn)入7月份，環(huán)京樓市交易量明顯減少。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這一方面與開(kāi)發(fā)商捂盤惜售有關(guān)，很多項(xiàng)目集中在下半年推盤。另一方面，4月份“廊九條”出臺(tái)之后，對(duì)市場(chǎng)形成一定影響，尤其住宅市場(chǎng)去化明顯變慢。

再者，在樓市熱潮之下，政府監(jiān)管日益嚴(yán)格，之前環(huán)京樓市很多在售項(xiàng)目五證不全，當(dāng)下監(jiān)管嚴(yán)格之后，這一部分項(xiàng)目暫時(shí)無(wú)法銷售，客觀上也造成市場(chǎng)供應(yīng)量不足。

此外，環(huán)京樓市的持續(xù)高漲，一定程度上也將一部分剛需人群擋在門口之外，他們的買房計(jì)劃“被推遲”。

風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，環(huán)京樓市正經(jīng)歷一輪價(jià)格火爆傳導(dǎo)期。

這個(gè)傳導(dǎo)效應(yīng)從火爆區(qū)燕郊、大廠、香河等逐步蔓延至固安、永清等地，原來(lái)房?jī)r(jià)洼地的永清，如今也被帶熱，成為熱點(diǎn)區(qū)域。以永清阿爾卡迪亞花語(yǔ)城項(xiàng)目為例，去年一期開(kāi)盤（10月份左右）售價(jià)才6800元/平方米，今年4月份，3期賣到8300-8600元/平方米（精裝修），目前報(bào)價(jià)為11000-13000元/平方米。大半年時(shí)間里，房?jī)r(jià)上漲兩倍。

目前的高價(jià)位之下，對(duì)購(gòu)房者而言，意味著將承受更大的壓力，后市市場(chǎng)需求量或?qū)⑹艿綁褐啤?/P>

接受和訊房產(chǎn)采訪的幾位業(yè)內(nèi)人士表示，進(jìn)入4月份之后，房?jī)r(jià)高企之下，環(huán)京樓市市場(chǎng)需求受到一定影響，后續(xù)是否有更多的需求支撐去化是一大問(wèn)題。比如，永清這樣的后發(fā)區(qū)域，半年內(nèi)漲幅這么大，盡管有各種政策利好，但區(qū)域配套發(fā)展還需一定時(shí)間，這么快的漲幅，實(shí)際是對(duì)后市市場(chǎng)的透支。一旦政策或市場(chǎng)發(fā)生風(fēng)吹草動(dòng)，可能會(huì)面臨調(diào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

鑫地產(chǎn)一位相關(guān)人士表示，對(duì)于燕郊、大廠、香河等地來(lái)說(shuō)，價(jià)格到2.2-2.5萬(wàn)元/平方米算是比較合理的范圍，如果再高出這個(gè)價(jià)格，買房人群接受就有一定抗性。

“環(huán)京樓市價(jià)格是看北京市場(chǎng)‘臉色’，但畢竟‘環(huán)京’不是‘北京’。盡管可以依托政策利好，但這些因素支撐的價(jià)格只是在一定的范圍之內(nèi)。目前看，環(huán)京有些區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅明顯透支未來(lái)?！鄙鲜鲻蔚禺a(chǎn)人士說(shuō)。

擊鼓傳花的游戲？

更為現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，原本作為承接首都非核心功能的環(huán)北京區(qū)域，隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，或許會(huì)失去其原有的價(jià)值。

長(zhǎng)期以來(lái)，由于北京房?jī)r(jià)持續(xù)高位以及較嚴(yán)的限購(gòu)政策，致使部分剛性需求和投資需求向北京周邊城市外溢。同時(shí)，隨著北京對(duì)非首都核心功能的疏解，環(huán)北京區(qū)域需要承接日益增多的產(chǎn)業(yè)功能，環(huán)北京樓市則成了被疏解產(chǎn)業(yè)人員購(gòu)買新房的主要目標(biāo)區(qū)域。

但是，環(huán)京樓市的火爆程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)估。以“北三縣”為例，先是通州成為城市副中心的消息持續(xù)發(fā)酵，再是北三縣與北京規(guī)劃統(tǒng)一的傳聞被一傳再傳，引得房?jī)r(jià)跟著一輪一輪跳漲。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管環(huán)京區(qū)域具有一定價(jià)值潛力，不過(guò)僅是炒概念還不足以能夠吸引人投資置業(yè)。畢竟，周邊的狀況在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法改變，而有一些規(guī)劃也只是停留在傳言中。更重要的是，北京周邊的發(fā)展最重要的任務(wù)是疏解首都功能，如果房?jī)r(jià)過(guò)高，甚至與北京齊平，對(duì)于疏解首都功能，吸納人口將是一個(gè)巨大的障礙。

毋庸置疑，環(huán)京周邊的發(fā)展和擴(kuò)容，為城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展增加了動(dòng)力。不過(guò)，需要防范的是，這其中摻雜的過(guò)多人為炒作因素，以及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，一定程度上是對(duì)未來(lái)的透支。

“如果首都功能疏解的結(jié)果是房?jī)r(jià)先行，轉(zhuǎn)移出來(lái)的只是房地產(chǎn)，長(zhǎng)期看，這難免是一場(chǎng)擊鼓傳花的游戲?！庇袠I(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。