摘要：鯨鯨宜居具有十多年服務(wù)中國公民在美、歐、亞、澳的多個發(fā)達(dá)國家成熟市場進(jìn)行房產(chǎn)投資的資深專業(yè)經(jīng)驗，近兩年來協(xié)助了非常多的中國投資者在日本東京買房置業(yè)，這不僅讓外界、甚至是我們自己都頗感意外。于是，我們對相當(dāng)一部分已經(jīng)成功在東京買房的中國投資者進(jìn)行了系列的回訪，了解到不少特別有價值、有意思的內(nèi)容，揭示了很多秘密和誤區(qū)。我們就將它們整理出來，供讀者們作投資參考。

首先，到日本買房的投資者對日本經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、社會面貌、法律體制等方面的了解和理解水平遠(yuǎn)高于中國公民的平均水平。

先說日本經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，不少人誤以為日本通過創(chuàng)造了上世紀(jì)80年代的全球電器業(yè)霸主時代和90年代的全球汽車業(yè)霸主時代，積累了大量的財富，因此導(dǎo)致了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫和金融業(yè)泡沫，后來泡沫破滅后，就一直沒有真正的振興起來，很多產(chǎn)品的品牌優(yōu)勢在漸漸削弱，有些曾經(jīng)的世界名牌甚至破產(chǎn)消失了，所以就比較長期的看淡日本國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)前景。這看起來是正常的邏輯，但卻并不是日本經(jīng)濟(jì)事實的真相。要真正看清、看懂日本經(jīng)濟(jì)實質(zhì)，主要不是看日本，而是要看美國、看中國、看全歐洲、看全亞洲、甚至是看全球。因為日本已在二十年前把它的資本、技術(shù)、管理、研發(fā)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展的種子播種到了全世界有發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿Φ膰液偷貐^(qū)中，不單是在“金磚五國”等龍頭新興市場國家，就是在美國這個世界第一的成熟市場，日本的資本、技術(shù)和管理的輸出體量也占了日本在全球投資總量中的極大比重。所以，在日本本土的經(jīng)濟(jì)，更類似于“總部經(jīng)濟(jì)”模式，而日本真正的經(jīng)濟(jì)潛力大量的都在海外、在全球的大多數(shù)的新興市場國家、及美國這樣的超級成熟市場。在中國，只有很少部分人能夠感知到日本資本在美國經(jīng)濟(jì)的全面滲透度有多大、美國經(jīng)濟(jì)和日本經(jīng)濟(jì)的相互依存度有多高，也很難有人能夠較為準(zhǔn)確的評估日本資本和日本企業(yè)在全球各國經(jīng)濟(jì)中的占有率及總體量。由于日本的企業(yè)、日本的經(jīng)濟(jì)與全球所有優(yōu)良的市場緊密的結(jié)合在一起，所以日本的經(jīng)濟(jì)總量很大，雖然增長率不高，但穩(wěn)定性極高。近期日元再度飚升背后的實力就在于此。所以青睞于日本經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性和成熟性，必然是選擇在日本置業(yè)的人士們所看重的重要因素。

再說日本真正的人口素質(zhì)是相當(dāng)高的，大多數(shù)國際權(quán)威機(jī)構(gòu)把日本人口素質(zhì)排名為亞洲第一，也有不少機(jī)構(gòu)把日本人口素質(zhì)排名為全球第一。但是，大多數(shù)現(xiàn)代中國人并不曾和現(xiàn)代日本人有較多的交往，很多偏見甚至還停留在抗戰(zhàn)時期的故事和影視劇里的敵對情緒和歷史仇恨里。但是無論如何，日本人自中國唐代以來，都整體表現(xiàn)出幾個明顯的文化特征，比如勤奮好學(xué)、不干落后、謙遜有禮、有強(qiáng)烈的恥辱心和榮譽(yù)感。這些日本傳統(tǒng)的人口素質(zhì)與二戰(zhàn)后美國的文化觀念及社會體制的輸入相結(jié)合，使得日本人在全球經(jīng)濟(jì)一體化的歷程中贏得普遍的認(rèn)可和尊重。那些選擇在日本買房的人士對此也是深有體會的，他們中確實有不少都是和日本有過業(yè)務(wù)或?qū)W術(shù)上交往經(jīng)歷的人士。

（注：全球人口素質(zhì)排名和全球國籍質(zhì)量排名是有差別的，比如，中國的全球國籍質(zhì)量排名的名次比中國的全球人口素質(zhì)排名的名次要高很多）。

再看日本現(xiàn)代社會體制和法律體系已經(jīng)在極大的程度上和美國接軌，使得日本從政體上看很像是美國在亞洲的影子，已經(jīng)變得非常適合美國人生活了。據(jù)2015年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，境外投資者在日本房產(chǎn)市場共達(dá)成的交易中，排名前四的買家國家為：美國（43.3億美元，54%），中國香港（17億美元，21%），新加坡（6.4億美元，8%），中國大陸（3.4億美元，4%），第五位后其余總和只占13%，美國人占了一半以上。所以，日本在政體上的民主和法制的成熟度是很高的，達(dá)到了十分接近、或部分超過美國的程度，這讓那些比較熟悉日本國情的中國投資者感到相當(dāng)放心和滿意的，比如，在日本買房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)也是永久性的。

那么這些中國投資者大多選擇在日本哪里買房呢？答案是全都集中在東京。為什么呢？原因有二。其一，東京是日本人口最密集的最大都市，出租率極高，租售比（年回報率）高達(dá)8%以上；其二，東京的房價經(jīng)歷了近二十年的長期跌勢和低迷，已經(jīng)跌得很透徹了，平均房價已低于中國北、上、廣、深的一、二類地區(qū)（但東京房產(chǎn)的現(xiàn)代化服務(wù)配置程度更高），且這兩年開始呈現(xiàn)出明顯的終結(jié)二十年熊市而見底反轉(zhuǎn)的勢頭。在過去一年里，東京的房價已中度升值了15%-20%，加上出租所得年收益8%左右，使買房投資者產(chǎn)生較強(qiáng)的四年翻翻的回報預(yù)期。

如果四年可以投資翻翻，那么其年化收益率就約為24%，人們在銀行存款真的是遠(yuǎn)不如坐擁千萬房產(chǎn)了。另外，因為日本買房的貸款利率很低，年利率只有2.8%，使得在東京貸款買房也很劃算，再加上東京的租金回報率在8%以上，每個月的租金回收覆蓋每個月的按揭月供款還大大有余，這樣，不但投資人的首付款可以得到比在中國大陸銀行存款高很多的年化收益率（每月所得房租扣除每月按揭月供款后的余額，除以首付款總額，仍可達(dá)近10%左右的年化收益率），而且，若干年后貸款還款期滿后，就得到了房價的總額回報，等于的房客替房東還了所有的銀行貸款的本金和所有利息，實現(xiàn)錢、房雙收。這不是空想，而是有實例為據(jù)的。我們先來對比一下兩地銀行貸款利率表：

再來舉一個實際的案例。有一套3層6室，建筑面積為232.75平方米的整棟公寓，竣工于2011年3月，地處東京中央?yún)^(qū)月島站， 總價為1億5千萬日幣（約RMB975萬），首付: 6千萬日幣 （約RMB 390萬），剩余的9000萬（約RMB 585萬）向銀行貸款，每月付按揭月供約為40多萬日元，而1億5千萬日元的房子在東京的租金約為100-110萬日元（約RMB 7萬-7.7萬），扣除40多萬日元的月供，每月可得凈收入約60萬日元，這每月60萬日元的凈收入，等于是首付款6000萬本金的約12%的年化收益率呢。

另外還有更好的利好！日本政府已于2016年5月宣布全面解禁居民住宅可出租營業(yè)的法案，擁有住宅等的房東只要通過網(wǎng)絡(luò)完成簡單手續(xù)，無需取得日本《旅館業(yè)法》規(guī)定的相關(guān)許可，即可出租房屋。日本有專業(yè)的短租服務(wù)公司來幫助業(yè)務(wù)經(jīng)營短租業(yè)務(wù)。短租的日租金一般是長租的三倍以上，就算按70%的出租率，扣除成本后毛利也在長租的兩倍左右，而且短租運營公司都會安排清潔公司定期打掃，同時公司還保證房屋的高品質(zhì)，可讓原房屋的估值更高。短租房屋的簽約期可根據(jù)房東需求可長可短，方便房東對房屋的靈活運作。

所以，很多投資人在東京買房后，可以把房子交給鯨鯨宜居管理，真正實現(xiàn)長年度高收益的海外投資回報，實現(xiàn)首付款產(chǎn)生的每月高回報和以房養(yǎng)房同時受益的雙豐收。這一切主要歸功于日本買房的低利率貸款、全球共享經(jīng)濟(jì)大趨勢帶來的快速發(fā)展，和東京人口不斷增長產(chǎn)生的高租金回報率。

根據(jù)過去的日本全國人口統(tǒng)計，自2006年至2015年的十年里，日本全國人口大約下降了0.7%，而同期東京人口卻逆勢上升了約8%，平均每年增長10萬人，這是因為日本本土的“總部經(jīng)濟(jì)模式”的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)造成的。日本全國的1700多家上市公司中，約一半以上的全球總部設(shè)在東京，世界500強(qiáng)企業(yè)的日本總部絕大多數(shù)也都集中在東京，這自然使得最大量的人才和就業(yè)機(jī)會都不斷地集中到首都東京，同時造成東京的房屋租賃市場極度活躍，長期支持租金穩(wěn)定和較高的回報率。

如果有讀者需要進(jìn)一步了解在日本購房投資的細(xì)則和項目細(xì)節(jié)信息，可以參加鯨鯨居宜在2016年7月29日下午在上海組辦的日本投資策略講座，現(xiàn)場咨詢更多的資訊信息。

關(guān)于鯨鯨宜居

鯨鯨宜居（www.jingjing19.com）作為Supercity天晟集團(tuán)旗下企業(yè)，是一家海外置業(yè)及海外生活的綜合服務(wù)供應(yīng)商。鯨鯨宜居旨在有效整合海內(nèi)外各種資源，為國內(nèi)消費者做好全方位的海外管家和海外幫手，創(chuàng)建海外服務(wù)的新生態(tài)。同時，為眾多國內(nèi)從事海外服務(wù)的機(jī)構(gòu)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及配套的系列服務(wù)，創(chuàng)建共贏的國內(nèi)海外服務(wù)的新生態(tài)。

海外資管服務(wù)包括海外房產(chǎn)交易平臺和海外房產(chǎn)管理平臺，旨在為國內(nèi)的海外置業(yè)提供一站式體驗服務(wù)平臺。其中，購房即移民及固定高收益海外投資物業(yè)，作為平臺的主推點，鏈接千萬移民、留學(xué)及海外置業(yè)顧問公司，共同實現(xiàn)共創(chuàng)、共贏新時代。同時，作為國內(nèi)從事海外置業(yè)、移民機(jī)構(gòu)的好幫手，海外房產(chǎn)管理平臺推出系列的房產(chǎn)服務(wù)，提高海外置業(yè)、移民機(jī)構(gòu)的個案成交量，并實實在在地幫助中國客戶在異地做好資產(chǎn)管理的好管家。