隨著我國(guó)二手房交易的不斷增加，交易安全越來越引起交易雙方重視。由于二手房交易涉及資金量動(dòng)輒幾百萬上千萬，中間任何環(huán)節(jié)的差錯(cuò)都會(huì)對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)造成巨大損失。房子有沒有質(zhì)量問題？水電煤氣配套設(shè)施是否正常？雨天是否會(huì)漏水？這些都需要購房者提前做好房屋檢查。對(duì)比美國(guó)、日本等國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，目前我國(guó)在房屋檢查相關(guān)制度仍然不完善，亟需強(qiáng)制推行業(yè)主信息書面披露制度，鼓勵(lì)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋檢查。

一般而言，掌握房屋信息最全面的當(dāng)屬業(yè)主，但業(yè)主為了盡快賣出房子有可能刻意隱瞞問題和瑕疵。一些國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人也會(huì)參與房屋檢查，但其專業(yè)性、中立性也會(huì)受到質(zhì)疑，成本相對(duì)較高。還有一些國(guó)家采取第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋檢查，并形成了產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作。相比較而言，第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋檢查更具有可行性。

美國(guó)二手房交易過程中，賣方在交易開始前會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的公司對(duì)房屋的狀況（主要是白蟻和屋頂）進(jìn)行檢查并出具檢查報(bào)告。在交易開始后，賣方需要按照《財(cái)產(chǎn)披露法》的相關(guān)規(guī)定對(duì)房屋狀況進(jìn)行說明?！敦?cái)產(chǎn)披露法》明確規(guī)定在確認(rèn)交易對(duì)手后，賣方需要提供房屋狀況說明并簽字，房屋狀況說明需要由買方確認(rèn)簽字，作為對(duì)交易是否安全的提示。賣方在該交易結(jié)束前有隨時(shí)對(duì)該說明進(jìn)行更新的義務(wù)。如果賣方進(jìn)行虛假陳述或誤導(dǎo)并被買方發(fā)現(xiàn)房屋缺陷，賣方需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

美國(guó)《財(cái)產(chǎn)披露法》規(guī)定的賣方陳述內(nèi)容

日本在交易前，賣家有義務(wù)就房屋的狀況向買家說明，同時(shí)經(jīng)紀(jì)公司會(huì)對(duì)賣家房屋狀況說明進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)，有時(shí)也會(huì)委托第三方代為檢查。宅建士會(huì)在檢查后的房屋狀況說明中簽字并交付客戶留存，以作為事后出現(xiàn)糾紛時(shí)的證據(jù)。同時(shí)法律還規(guī)定，在宅建士簽字的重要事項(xiàng)說明中披露房屋問題，1年內(nèi)賣方全責(zé)維修，以此來確保房屋狀況適合交易，保護(hù)買家的合法權(quán)益，滿足交易安全的前提。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)要求業(yè)主填寫《不動(dòng)產(chǎn)說明書》，對(duì)房屋性質(zhì)、權(quán)利、狀態(tài)、瑕疵等多方面進(jìn)行披露。進(jìn)一步由經(jīng)紀(jì)公司主導(dǎo)房屋檢查，對(duì)于房屋建材、輻射、漏水、消防安全等物理狀況進(jìn)行檢查。同時(shí)，部分經(jīng)紀(jì)公司或提供成交房屋狀態(tài)承諾保障服務(wù)成交后產(chǎn)生的房屋質(zhì)量問題提供修繕服務(wù)（如臺(tái)灣信義房屋），或與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作提供專業(yè)房屋質(zhì)量檢查收費(fèi)服務(wù)（如臺(tái)灣房屋的房屋健康檢查服務(wù)），滿足交易安全的前提。

我國(guó)大陸地區(qū)法律未明確規(guī)定業(yè)主的披露義務(wù)。業(yè)主為以更高的價(jià)格盡快出售，難免存在利益沖突，如果不強(qiáng)制要求業(yè)主披露房屋信息并對(duì)披露內(nèi)容負(fù)責(zé)，很難完全避免隱瞞房屋真實(shí)狀況欺騙或誤導(dǎo)買方的情況發(fā)生。此外，我國(guó)經(jīng)紀(jì)人本身具有居間屬性，在成交導(dǎo)向的大環(huán)境下，難以從根源杜絕故意隱瞞欺詐消費(fèi)者的情況。由于交易過程中沒有書面證據(jù)留存，一旦發(fā)生糾紛責(zé)任也難以厘清。

因此，我國(guó)房屋檢查亟需推進(jìn)三項(xiàng)改革：一是通過強(qiáng)制推行業(yè)主簽字確認(rèn)的《房屋狀況說明書》制度，保持《房屋狀況說明書》在房源獲取、發(fā)布及簽約階段的一致性，明確《房屋狀況說明書》與合同同樣的法律效力。二是從法律高度明確業(yè)主在房屋質(zhì)量問題上的長(zhǎng)期責(zé)任和故意隱瞞、欺詐行為的處罰規(guī)定。三是明確經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房屋核驗(yàn)上的盡職調(diào)查責(zé)任和義務(wù)，鼓勵(lì)有條件的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過提供產(chǎn)品和服務(wù)的形式承擔(dān)房屋檢查責(zé)任，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。