【導讀】北京朝陽區(qū)華源冠軍城小區(qū)2010年交房，2013年辦產權證，全小區(qū)唯獨2號樓266戶業(yè)主的房產證難產，至今不見蹤影。業(yè)主們?yōu)檗k房產證常年奔波，原因竟是開發(fā)商沒有按規(guī)劃配建教育設施?！短焯?15》本期聚焦：開發(fā)商沒按規(guī)劃配建教育設施，為何讓業(yè)主當冤大頭？
央廣網北京7月29日消息 據經濟之聲《天天315》報道，按照法律規(guī)定，蓋好房子，取得房產證的先后順序是，首先是樓盤竣工驗收交付使用，也就是開發(fā)商必須拿到了竣工驗收備案表和面積實測報告才能交房，然后開發(fā)商就可以去做初始登記了，也就是取得整個樓盤的大產權，一般情況下，大產權一個月內就可以拿到，在這之后，開發(fā)商就可以按照合同約定為業(yè)主辦理小產權分割了，正常情況下，應該是交房之后的三個月到半年內業(yè)主就可以拿到房本，最遲也在1年內。
但在北京朝陽區(qū)華源冠軍城小區(qū)卻出現，開發(fā)商向業(yè)主交房后，業(yè)主們等待了7年，都沒有拿到房產證的情況，而且更奇葩的是，全小區(qū)唯獨2號樓266戶業(yè)主的房產證難產，至今不見蹤影。
據業(yè)主傅女士介紹，華源冠軍城小區(qū)是由北京博宏房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設的，位于北京朝陽區(qū)大屯路，小區(qū)共有四棟住宅樓，除了2號樓之外的其他三棟樓全部都已經辦理了產權登記和房產證。
傅女士就是2號樓的業(yè)主，她說自己是在2009年買的房，開發(fā)商是在2010年交的房，按照合同約定，開發(fā)商應該在2013年7月就發(fā)放房產證。但是，在2013年上半年，有業(yè)主偶然從同住在2號樓的一位在開發(fā)公司上班的員工那里了解到，房產證一時半會辦不下來，但對于辦不下來的原因，對方不愿意透露。從這以后，業(yè)主們就開始四處維權，后來，又有業(yè)主驚訝發(fā)現，開發(fā)商連2號樓的大產權證都還沒有拿到，而開發(fā)商的答復令他們更為驚訝，遲遲辦不了房產證的原因竟然是規(guī)劃部門還沒有對2號樓進行規(guī)劃驗收。
師先生：在2013年上半年，就是春節(jié)以前的時候，我們就給開發(fā)商以業(yè)委會、業(yè)主名義分別給開發(fā)商去兩個函，就是問一下開發(fā)商這個房產證到底怎么樣。然后開發(fā)商就給我們回復，說這個樓的產權登記和房產證確實是都沒有辦，原因是北京市規(guī)委朝陽分局沒有對我們2號樓做規(guī)劃驗收，也就是說等于規(guī)劃沒有驗收以前，建設、教育這些都不能驗收。他說這個不驗收，大產權肯定是不給的，所以小房本也辦不了。我們后來就跟開發(fā)商說，我說你看你跟我們簽的購房合同上有，房本如果逾期的話，你得給我們按照日萬分之三的違約金賠償我們，同時你還得積極的去推進房產證的辦理?？墒情_發(fā)商這邊在2013年的5月份以前態(tài)度都很強硬，就是說賠錢沒有，辦證政府不給辦，你們找我們開發(fā)商也沒有用。
業(yè)主們感到很困惑，項目沒經過規(guī)劃驗收，怎么能交房讓業(yè)主入住？開發(fā)商解釋，華源冠軍城小區(qū)2號樓不是未通過規(guī)劃驗收，而是一直沒有進行規(guī)劃驗收，相關原因比較特殊。
師先生：他說是，當時我們南沙灘這一片大概有那么四五個小區(qū)，這四五個小區(qū)有一個共同的教育配套，是一個幼兒園。最初的時候，這個幼兒園是要由我們南邊的小區(qū)天和人家的開發(fā)商中國房地產開發(fā)有限公司去建設，但是后來可能因為土地的一些原因，博宏把這個配套建設的這個事給攬到自己的身上了。但是他把我們小區(qū)蓋好之后，這個教育配套它沒有建，它沒有建的原因是他想建幼兒園的那片地政府還沒有征過來，就是政府征地這塊還沒有做，所以就等于沒有地就沒法蓋，博宏就把這個事放下了。博宏就說是他們公司沒有蓋整個南沙灘片區(qū)的幼兒園，所以導致我們的規(guī)劃驗收沒法進行，所以規(guī)委不給驗收，就辦不了房產證，是這么回事。
為什么全小區(qū)唯獨2號樓沒有進行規(guī)劃驗收？記者了解到，規(guī)劃部門是按照《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》等相關規(guī)定，因開發(fā)商應建未建相關配套設施，而對部分住宅建設面積不予規(guī)劃驗收。但是根據業(yè)主提供的建筑規(guī)劃許可證等證明資料顯示，教育設施用地不在小區(qū)紅線內，也就是說這個配套設施不屬于該小區(qū)應建項目。
師先生：北京市有一個明文的規(guī)定，就是說在一個小區(qū)的配套設施，教育配套也好、體育配套也好，沒有完成的情況下，規(guī)委可以對20%的建筑面積不予做規(guī)劃驗收，但是可以讓他們先辦入住。但是需要注意的問題是，在我們小區(qū)的建設規(guī)劃和規(guī)委的規(guī)劃里面，我們小區(qū)里面是沒有幼兒園的，是在我們小區(qū)圍墻外面的一個地方，而且和我們小區(qū)本身也沒有任何關系。
迫于無奈，2013年6月，業(yè)主們將開發(fā)商告上法庭，要求開發(fā)商及時發(fā)放房產證，并按合同約定，賠付逾期辦證的違約金。誰知開發(fā)商態(tài)度依舊很強硬，甚至威脅業(yè)主要解除購房合同。最終法院判決博宏公司按照合同約定額的萬分之一對業(yè)主進行賠償，同時，法官建議，業(yè)主們想要盡快拿到房產證，只能由政府部門督促開發(fā)商抓緊時間辦理。
師先生：因為我們本身業(yè)主也是不懂法的，我們不知道法院有沒有能力去判決房產證這個事，但是法院說，他們判不了。這個時候我們就了解到法院做不了這個事，然后我們就想說因為業(yè)主想要房本，因為孩子上學、要交易房子也很著急，我們就開始了更加艱苦的到政府部門信訪的這條路。規(guī)劃那邊給我們一個回復，就是說旁邊拆遷已經都完成了，但是由于這片地旁邊有一個老小區(qū)沒有地下停車場，這個小區(qū)的業(yè)主們就反對建幼兒園，希望在這給他們建一個停車場，所以規(guī)委就把這個事放下了，這樣子的。規(guī)委給我們答復就是說，由于這個規(guī)劃我們在公示的時候周邊業(yè)主強烈反對，所以我們現在還要和教委和建委去研討，看這兒能不能既建幼兒園又建停車場，做一個兩全其美的事情。這個事情到現在，規(guī)委在我們小區(qū)旁邊準備建幼兒園的那塊地的圍墻上貼了一個通告，是7月27號貼的，他寫的是考慮到周邊情況，我們準備在這兒建一個地上幼兒園，地下停車場，公示期30天，有不同意的業(yè)主可以來提意見。到這個地方其實和我們的房本還是沒什么關系，因為它這個公示也都還沒有過公示期，再一個當時我們的開發(fā)商是承諾政府建一個教育配套，但是沒有承諾要蓋停車場，所以這停車場將來誰來蓋？這個錢從哪出？這都不好說。那你地下停車場不建，地上幼兒園肯定也是沒法蓋，現在是不解決我們實際想拿房本的問題。
之前業(yè)主也提到，教育設施用地是在小區(qū)紅線外，也就是說這個配套設施不屬于小區(qū)應建項目，那規(guī)劃部門，為何還要按照規(guī)定，不對小區(qū)內2號樓進行規(guī)劃驗收？房產證辦不下來，這事到底該怪誰？
從事房產規(guī)劃工作的業(yè)主齊先生告訴記者，他了解到，這塊地最早是由中房集團開發(fā)的，在2003-2004年期間可以協(xié)議出讓土地，中房集團就將這塊地出讓給了恒天集團，關于建設教育配套設施一事當時雙方也簽署了協(xié)議，協(xié)議中約定是由中房負責拆遷，恒天負責建設，后來恒天為此成立了博宏項目公司建設冠軍城小區(qū)。因此，雖然教育配套用地是在冠軍城小區(qū)紅線外，小區(qū)的規(guī)劃意見書內也沒有這個教育配套設施，但是由于博宏簽署了建設協(xié)議，因此他們必須完成建設。所以，還是因開發(fā)商應建未建教育設施，而導致2號樓業(yè)主拿不到房產證。
業(yè)主師先生介紹，目前2號樓266會業(yè)主的正常生活和子女教育都受到影響。除此之外，業(yè)主們每天還因房屋所有權不是自己的，而忐忑不安。
師先生：我們因為拿不到房產證，小孩兒想上學這個學校都不愿意接收，他不知道你是不是這個學區(qū)的。你購房合同在那兒，但是你這樓沒產權。因為我們小孩兒上學去報名的時候是必須拿著房產證去的，所以我們小區(qū)上小學的孩子，經常就是去報名資料審核都過不了，說你不算我們片區(qū)的，等你們房產證下來了，劃片了以后，你們再看你們屬于哪個學校轄區(qū)內，你再來報名。這是我們上學面臨的第一個問題。第二個是因為我們2號樓的小戶型比較多，大部分買房人應該40%-50%是屬于80后這一波年輕人，這個房子更多的屬于過渡性的，就是說我們可能希望住個三五年，手上攢點錢以后再去換一個三居或者更大一點的房子。但是這個房子到現在已經六年了，我們的產權證沒有，沒法去交易。也就是說我們即便是有錢，我們可能也沒法再去換三居的房子。北京市有限購，再加上可能我們本身這個房子上壓的這些錢，我們也需要它將來去做改善性住宅去用的。第三個困難，我們買一個商品不管是說一輛汽車，一個房子也好，我們總是希望有一個國家認可，因為我們是在國家的政策框架下去做這個購買合同的，我們也希望買完之后有一個合情合理合法的憑證放在這里，至少我心里是不慌的。但是過了這么多年，房產證也拿不到，而且房本的前途似乎也很渺茫，所以我們都覺得心情上受到極大的影響和干擾。
業(yè)主們向記者提供了合同，規(guī)劃部門公示的正式文件等證據資料。開發(fā)商沒按規(guī)劃配建教育設施，為何讓業(yè)主當冤大頭？業(yè)主何時能夠拿到房產證？開發(fā)商還有當地規(guī)劃部門都回復記者，核實清楚后，會請相關負責人解答，但到目前為止，記者還沒有接收到任何電話和郵件。《天天315》節(jié)目也會繼續(xù)關注并報道業(yè)主維權進展。
那么，這個小區(qū)的房產證問題該怎么解決？采訪中，業(yè)主們也說出了自己的想法：
業(yè)主：第一個方式，就是幼兒園的建設由政府督促開發(fā)公司去完成，但是我們辦證要往前走。第二個就是哪怕不按規(guī)劃的意見走也好解決，就是怎么辦呢？比如說由朝陽區(qū)政府或者區(qū)長、副區(qū)長出面協(xié)調，由博宏把建設資金提前作為押金或什么的，打到比如說相應主管部門的賬上，或者設一個賬號把這部分資金凍結，這樣保證了將來有人去履約。這樣的話，政府那邊去協(xié)調，因為開發(fā)已經把錢放在這里了，去建設后面的事情，我們這邊該辦證辦證，這個事情有很多辦法去解決，而不是說非要把房產證給大家補辦。
關于今天這個案例所涉及的相關問題，北京市律師協(xié)會消費者權益法律專業(yè)委員會主任蘆云以及業(yè)主維權專家陳鳳山做出了分析點評：
經濟之聲：開發(fā)商沒有按規(guī)劃配建教育設施，導致北京朝陽區(qū)華源冠軍城小區(qū)2號樓266戶業(yè)主的房產證難產，現在業(yè)主們的正常生活和子女教育都受到影響。這個小區(qū)的房產證問題該怎么解決？
蘆云：首先我認為業(yè)主的要求是合理合法的。大家都知道，物權法出臺之后對于不動產一定是要以在登記機關所進行的不動產登記以及房產證作為最終的權屬證明，也就是說原來覺得我鑰匙拿到了、我人都住進去了，就認為這個房子是你的了，現在看來顯然是不對的。在這個案件里頭，業(yè)主的這種觀點是正確的。第二個，這個案件的核心實際上就是一個商品房買賣，商品房買賣的核心就是業(yè)主要交錢，開發(fā)商要按照合同和法律的規(guī)定去進行交房。這個案件中，我們不管說中間有多復雜的因素或者開發(fā)商有很多理由，從合同的相對性上來講，你開發(fā)商沒有按照合同約定和國家的規(guī)定向業(yè)主交付房屋，首先違約責任是一定要承擔的。采訪中業(yè)主表示，他們通過訴訟的方式要求開發(fā)商承擔沒有如期辦理房產證的違約責任，這是違約的事實。我們再來看原因，通過采訪我們了解到，原因里面有規(guī)劃的問題、驗收的問題。但是大家都知道，一個房產從最初的規(guī)劃、設計、開工建設到后面的預售，實際上每一個環(huán)節(jié)都是有相應的資質和條件的，也就是說載你具備什么樣的條件下你可以開工建設，什么樣的情況下你可以預售了，什么樣的情況下你才能交房?，F在我們突然發(fā)現，這個房子似乎前面都是問題，然后房子就交給業(yè)主了。我們不禁要質疑，前面究竟是哪個環(huán)節(jié)出了問題？但不論是哪個環(huán)節(jié)出了問題，這個是開發(fā)商的責任，而且也是它必須要承擔的責任，而不能最后由業(yè)主去買單，它不僅沒有盡到相應的責任，而且由此可能給業(yè)主造成一些損失，比如上學問題、交易的問題，這些它都應當承擔相應的責任。
陳鳳山：首先，這是一個很復雜的案例，是在一定的特殊的歷史條件下所形成的，因為首先牽扯到了兩個房地產公司之間的合同或者叫民事約定，這個小區(qū)的開發(fā)商它要配建一個幼兒園。政府部門做了一定的處罰，但是它作這個處罰的時候，我覺得它對這個事實的認定不清楚，業(yè)主也由于對相關的法律法規(guī)了解不是特別充分，陷入了政府的邏輯當中。我們首先要考慮，這個小區(qū)它的資質范圍、土地使用權范圍是不是獨立的。如果這個幼兒園不在我的資質范圍之內，不在我的土地使用權范圍之內，幼兒園的配套盡管是開發(fā)商的責任，但跟我這個小區(qū)就沒有關系。你就不能處罰我這個小區(qū)，而要去處罰開發(fā)商。我注意到一個細節(jié)，這個小區(qū)其他幾個樓都拿到了房產證，而這個樓沒有拿到，換句話說你行政單位的處理不公正。另外，跟這個案例有關的法律法規(guī)還涉及到國務院出臺的房地產開發(fā)經營條例、北京市出臺的房地產轉讓管理辦法，里面對于一個商品房項目的立項、預售、交付有各種各樣的條件限制。這些業(yè)主應該去找相關的政府部門申請政府信息公開，拿到整體小區(qū)無論是土地的、規(guī)劃的、項目報建的、測繪的、預售的等等一系列住建部門的、土地部門的、規(guī)劃部門的所有文件，也就是說這個小區(qū)的戶口本登記過程當中的所有文件都拿齊，拿齊之后到規(guī)劃部門說你做出來的行政處罰程序不對，要求撤銷這個行政處罰。換句話說，這些業(yè)主應該說你不給我房產本你罰錯了人，我不應該承擔這個后果。如果我們現在按照這些業(yè)主的思路，說讓政府從這要到一筆錢作為單獨一個賬號怎么樣的話，這是一個調解的方式，政府部門沒有這個法定的權限，開發(fā)商如果不答應，政府沒有任何辦法，所以我們要去找到無論是對政府還是對開發(fā)商有強制作用的規(guī)定，來跟他們談。如果你找的是一種調解的方式，那么就陷入了無盡的扯皮當中，所有的事情得不到解決。另外，如果你說我這個幼兒園上不了、房子賣不了，要求你承擔責任，定性可能能定性，定量怎么定量？該賠多少錢？很難去打這個官司。所以我的感覺就是這些業(yè)主要盡可能的通過合法、合理的手段，通過政府信息公開的手段去把所有的東西拿到，回過頭來整個把這個小區(qū)前前后后的家底盤算之后，跟政府來算一算這個賬。
經濟之聲：從法律的角度來說，有什么樣的一些辦法嗎？
蘆云：首先我認為這個事情無疑是對業(yè)主造成了巨大的影響，這個影響首先我們要分清楚它的責任人是誰?，F在開發(fā)商說這樣的原因那樣的原因，但是我們首先要搞清楚這個房產證辦理的主體是誰？責任人是誰？開發(fā)商當然是不可推卸的。開發(fā)商既然有辦理的責任，你現在辦理不了了，是什么樣的原因，應當由開發(fā)商去出面，去跟政府有關部門進行一個相應的協(xié)調，而不是說我單個業(yè)主或者這260多戶業(yè)主去找政府。因為首先認定責任的情況下，它就應當承擔責任，承擔責任就應當它去辦理具體的手續(xù)。但是現在的一個困境就是，消費者投訴無門，又沒有辦法。最終一句話，房本拿不到手里，必然是對消費者有影響。責任在于開發(fā)商，開發(fā)商不能再去推托說因為規(guī)劃的問題、建設的問題，那都是你之前應當去做的，而且應當向業(yè)主去進行公示的材料。我們也看到這個案件有一些特殊性，也就是說開發(fā)商所聲稱的沒有辦下來房產證是有一些歷史原因或者是一些規(guī)劃審批的原因。關于這些我還是要強調，開發(fā)商是辦理房產本的主體，所以應該以它為主去進行推進，相關政府部門應當給予協(xié)調。我也聽到了當時樓盤開發(fā)建設是一個什么情況，包括后來跟相鄰的小區(qū)是什么情況，這可能也不是說開發(fā)商本身通過他自己的能力就能解決的，但是要以它為主去辦，它不能推托責任。同時，政府的有關部門確實有必要出來協(xié)調，不能讓兩個開發(fā)商在這扯皮，扯來扯去最后導致業(yè)主六七年拿不到房產證。就像我買一個東西，都已經買了這么久了，最終這東西是不是我的，法律上還沒有一個認定。業(yè)主的心情我特別能夠理解，但是開發(fā)商的責任也應當承擔起來，去進行房產證的辦理。除此之外，既然產生這樣的事情，絕對是多因一果。在這個過程中，可能有一些審批上的問題，甚至我們不排除是不是有一些違規(guī)的操作問題，不然這個房子怎么就交到消費者手里卻遲遲拿不到房產證呢？我們也希望有關監(jiān)管部門確確實實能把這件事情重視起來，因為它不是某一個個案，它是一個群體性的，而且涉及到眾多業(yè)主的核心權利，政府有關部門應當把這件事情徹查一遍。業(yè)主也可以去申請一個政府信息公開。我們最終唯一的訴求就是拿到房產證，這是業(yè)主的核心需求。在這個過程中，縱然會有這樣那樣的問題，我覺得政府監(jiān)管部門應當主動站出來，去徹查這件事情，通過查找問題，最終才能找到解決問題的辦法，而且在這個過程中，可能業(yè)主也需要有一個心理預期，它可能一天兩天辦不下來。在違法事實存在的情況下，由此給業(yè)主繼續(xù)造成的擴大損失，比如它需要承擔的違約金還是在持續(xù)發(fā)生的，所以民事賠償也是要相應進行處理的。
經濟之聲：在類似的案例中，有沒有一些成功解決的案例？
陳鳳山：類似的這種案例其實很多，但是每個案例都不太一樣。我覺得這個案件當中有一個要點，就是規(guī)劃部門相當于對開發(fā)商構成了行政處罰，行政處罰的依據除去房地產開發(fā)經營條例和北京市的商品房管理辦法，還有一個行政處罰法。行政處罰法里邊專門對行政處罰的程序做了詳細的規(guī)定，這些業(yè)主作為行政處罰的利害關系人，可以去申請規(guī)劃部門做出行政處罰的所有文件材料，通過這個去看它的行政處罰是不是合法。第二個，在行政上有一個叫做行政信賴原則，就是你前面幾個都給辦了房本，唯獨到我這沒給辦房本，那么你前面幾個的原則應該對我這個原則同樣發(fā)生效力的。
陳鳳山：作為分期開發(fā)，如果你認定它的配套和這個小區(qū)本身有關系，以前的就不應該給發(fā)房本，就應該給處罰。這個時候一定要去查這個開發(fā)商在住建部門備案的小區(qū)開發(fā)的進度文件，看這個跟我有關系沒關系，是不是開發(fā)商把一個跟我這小區(qū)沒關系的所謂配建和我這個小區(qū)捆在了一起。還是我回到剛才我說的，要把所有有關的文件，包括這次行政處罰的文件拿齊，之后把業(yè)主合法權利的來源和他應該拿到房產本的依據找齊，跟相關政府部門在談的時候就會更有力度，而不僅僅是協(xié)調或要求開發(fā)商給我辦房本。
