楊玲玲、張家振
近日，一則工商信息變更在業(yè)內(nèi)掀起波瀾，融創(chuàng)替代中航地產(chǎn)成為了九方城的“新東家”?！吨袊?jīng)營報》記者登陸全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢看到，武漢合富聯(lián)銀置業(yè)發(fā)展有限公司與其大股東武漢會昌置業(yè)投資有限公司(以下簡稱“會昌置業(yè)”)同時進行了包括法人信息在內(nèi)的工商變更。
作為華中金融城總部的首個項目，武漢九方城位于武昌區(qū)姚家?guī)X村，總體量達160萬方，是武漢金融中心建設規(guī)劃“一心、兩核、資本谷”中江南“一核”的核心區(qū)，將讓武昌區(qū)最后一個城中村變身金融城。
2014年開始，九方城由尚文房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“尚文地產(chǎn)”)聯(lián)手央企中航工業(yè)下屬中航地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“中航地產(chǎn)”)合作開發(fā)。項目開發(fā)主體武漢合富聯(lián)銀置業(yè)發(fā)展有限公司是中航地產(chǎn)與尚文地產(chǎn)的合資公司，中航地產(chǎn)為其大股東。
2014年出資上億元成立項目公司參與地塊開發(fā)，2016年黯然退場，中航地產(chǎn)低調(diào)放棄了在武漢的首個商住項目。不過中航地產(chǎn)并未就此退出武漢市場，6月28日，其發(fā)布公告稱，將與關聯(lián)公司合作開發(fā)武漢東湖高新(7.550, -0.04, -0.53%)區(qū)項目。
中航地產(chǎn)退出九方城始末
早在今年2月，《中國經(jīng)營報》記者在實地探訪九方城工地時發(fā)現(xiàn)，距離2014年12月舉行奠基儀式1年多后，項目幾乎處于靜止狀態(tài)，地塊被周邊居民開墾成菜園，生活垃圾隨處可見，僅部分地塊完成土方工程。彼時，在武漢國土資源和規(guī)劃局官網(wǎng)上，記者也無法查詢到該項目的建筑規(guī)劃許可證、工程施工許可證等相關信息。
該地塊一直頗受各方關注，6月23日，隨著項目開發(fā)公司的工商信息發(fā)生變更，九方城的實際操盤手易主融創(chuàng)。7月19日，《中國經(jīng)營報》記者登陸全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢得知，武漢合富聯(lián)銀置業(yè)發(fā)展有限公司的大股東會昌置業(yè)，其股東已發(fā)生變更，由北京榮軒投資發(fā)展有限公司變更為武漢京匯置業(yè)有限公司(以下簡稱“京匯置業(yè)”)，與此同時，京匯置業(yè)的股東主體則變更為武漢市政融創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司。
由此，融創(chuàng)接手九方城項目的消息被坐實。
華中金融城總部位于武漢市，占地近5平方公里，在中北路、民主路、中山路、雙湖橋及沙湖環(huán)湖路所圍合的4.57平方公里區(qū)域，按照國際一流標準，建設武漢華中金融城，形成武漢江南核心區(qū)。
其一期核心項目九方城則位于武昌區(qū)最后一個城中村姚家?guī)X地塊，于2010年12月28日在武漢土地市場掛牌，編號P(2010)172號，由K1—K6 六宗地塊組成，總出讓面積205945平方米，被尚文房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.83億元底價摘得。
此后，武漢尚文房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中航地產(chǎn)股份有限公司共同創(chuàng)辦武漢合富聯(lián)銀置業(yè)發(fā)展有限公司，中航地產(chǎn)股份有限公司為大股東。
2014年12月24日，總投資200億元的華中金融城總部九方城項目舉行奠基儀式，標志著兩核中的“南核”華中金融城一期建設正式啟動。
開工現(xiàn)場，九方城項目相關負責人曾提出：“央企的強大資金、資源實力，加上本土企業(yè)對區(qū)域格局的理解，將是項目成功的根本保障。作為華中金融城首個啟動的大型項目，九方城將得到中航地產(chǎn)和尚文地產(chǎn)的全方位、傾斜性的支持。”
轉讓股權回籠資金?
一位接近中航地產(chǎn)的武漢業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“中航地產(chǎn)已經(jīng)整體退出九方城項目，不再參與任何相關的事項?！?/p>
對于中航退出該地塊的原因，武漢房地產(chǎn)專家劉斌向本報記者分析稱，該地塊處于中北路商務區(qū)與武昌濱江商務區(qū)的過渡地帶，政府想將其成片規(guī)劃，但是一個商務區(qū)的規(guī)劃落地，需要數(shù)百億、上千億的真金白銀投入，單靠某個樓盤的一己之力難以實現(xiàn)?！爸泻竭M駐幾年后放棄該地塊，應該是對地塊條件、市場環(huán)境、自身實力、開發(fā)經(jīng)驗等因素進行過綜合考量。當然，也有可能是出于企業(yè)整體的戰(zhàn)略決策?！?/p>
他同時指出：“該地塊面積大，商業(yè)占比高，地塊所在位置做住宅是優(yōu)質地段，但是做商業(yè)未來就很難預測。此外，拿地時地價便宜，現(xiàn)在周邊房價和地價都發(fā)生了巨大變化，一轉手，找個接盤俠套現(xiàn)，立馬賺一筆，何樂而不為?”
2015年8月21日，中航地產(chǎn)發(fā)布公告：2015上半年中航地產(chǎn)營業(yè)總收入為16.13億元，同比下降17.90%;其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務共實現(xiàn)營業(yè)收入 7.53 億元，同比下降 16.43%。歸屬于上市公司股東的凈利潤-1.11億元，同比下降325.29%;基本每股收益-0.1671 元，同比下降325.29%。
業(yè)績欠佳，中航地產(chǎn)的中報“魔咒”仍在持續(xù)。對此，有行業(yè)人士分析稱：報告期內(nèi)，公司通過股權轉讓，剝離了建筑、幕墻、監(jiān)理等非地產(chǎn)業(yè)務，這是報告期內(nèi)營收下降的原因之一，同時，公司出售了部分參股房地產(chǎn)項目(主要是與集團合作開發(fā)項目)的少數(shù)股東權益。
長期以來，中航地產(chǎn)不斷通過轉讓下屬公司股權以回籠資金。僅2014年，中航地產(chǎn)即公開掛牌轉讓 2 家子公司，協(xié)議轉讓 5 家子公司。
本報此前曾披露，根據(jù)今年1月中航地產(chǎn)發(fā)布的2015年度業(yè)績預告公告，去年全年歸屬于上市公司股東的凈利潤或同比下降2.54%至39.09%。其預計凈利潤約為3億元至4.8億元，而2014年的凈利潤則為4.93億元。
另據(jù)中航地產(chǎn)最新發(fā)布的2016年一季度業(yè)績預告，報告期內(nèi)中航地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈利潤預計虧損額為1.38億元至1.72億元。
武漢一位不愿具名的行業(yè)人士置評，退出的原因是多方面的，而凈利潤下滑使得公司資金鏈承壓，應是其選擇退出的一個重要原因。
與關聯(lián)公司合作開發(fā)東湖高新區(qū)項目
即使被迫放棄九方城，中航地產(chǎn)卻并未就此退出武漢市場，而在尋找新的項目落地武漢。
6月28日，中航地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其與中航通用飛機有限責任公司(以下簡稱“中航通用”)、中國特種飛行器研究所(以下簡稱“605所”)簽訂《武漢EP(2013)045B項目合作協(xié)議》，共同投資開發(fā)目標地塊。
武漢中航通飛特種飛行器有限公司(以下簡稱“項目公司”)由中航通飛與605所于2014年6月27日共同出資設立，注冊資本為人民幣1000萬元，其中中航通飛持股80%，605所持股20%。
去年7月，項目公司通過土地公開市場摘牌方式取得位于武漢市東湖新技術開發(fā)區(qū)光谷大道以東、雄楚大道以南宗地號為EP(2013)045B地塊的土地使用權，土地面積為24243平方米，規(guī)劃建筑面積為92155平方米。項目公司已付清全部土地價款9387.67萬元人民幣。
在本次合作中，中航地產(chǎn)或其指定的下屬子公司對項目公司單方增資人民幣3000萬元，增資完成后項目公司注冊資本金為4000萬元，其中中航通飛出資800萬元，持股20%，605所出資200萬元，持股5%，公司出資3000萬元，持股75%。
具體而言，中航通飛、605所提供目標地塊的國有建設用地土地使用權，獲得其中規(guī)劃建設的特種飛行器研發(fā)中心科研樓一棟(以下簡稱“研發(fā)中心”，建筑面積22600平方米，含300個車位)所有權、航空主題館(前期擬規(guī)劃面積7897平方米)經(jīng)營管理權及項目公司3000萬元固定利潤分配(不包含研發(fā)中心結算引起的沖抵利潤);公司負責項目建設資金的籌措、項目的開發(fā)運營，對項目公司經(jīng)營成果負責,并獲得項目公司除上述分配給中航通飛、605所利益外的其他全部收益。
值得一提的是，合作方中航通飛、605所與公司均為中國航空工業(yè)集團公司的下屬單位，因此該投資事項構成關聯(lián)交易。
《中國經(jīng)營報》記者就中航地產(chǎn)退出武漢九方城項目始末以及與關聯(lián)公司合作開發(fā)武漢東湖高新區(qū)項目細節(jié)等問題致函中航地產(chǎn)總部，截至發(fā)稿，未收到對方任何回復。同時，記者聯(lián)系采訪融創(chuàng)中國武漢公司總經(jīng)理王迎佳，其回應稱，正在總部開會，隨后便匆忙掛斷了電話。
