導讀
地王已經(jīng)不再是一二線城市的專利。湖南益陽市產(chǎn)生了10塊地王，平均溢價率在133%，同時浙江衢州也誕生9塊地王，其中一家溢價率達到184%。“我們完全沒搞明白為什么這些城市會產(chǎn)生地王。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
來勢洶洶的地王潮讓還未過半的2016成為名副其實的最強“地王年”。
華融證券首席經(jīng)濟學家伍戈表示，根據(jù)統(tǒng)計，截至2016年5月底，近年的地王數(shù)量（包括總價地王和單價地王）高達120宗。2016年前5個月地王的總成交額也是史上最高，高達3188.7億元。
經(jīng)過多年的“招拍掛”后，一二線重點城市土地供應已明顯減少。加上這些重點城市限購限供等政策出臺，促使從去年年底至今年上半年的地王潮在城市結構上已經(jīng)歷兩波變遷。從第一波的深圳、上海，到第二波的蘇州、南京、合肥，資金和資源不斷根據(jù)政策、市場及環(huán)境調(diào)整流向。
如今，隨著蘇州、南京等城市相繼出臺土地拍賣限價新政，新的城市角度成為開發(fā)商的新需求，第三波地王潮正在形成。
“一個城市誕生地王的邏輯首先是供不應求，供求處于弱平衡狀態(tài)的城市具備誕生地王的土壤，一旦受到周邊大城市限購或其他外力影響，平衡被打破，地價會漲的非?？?，產(chǎn)生地王的概率極大。很多大房企已經(jīng)開始潛伏在這些城市，這些城市正是第三波地王潮產(chǎn)生的地方。”新城控股集團高級副總裁歐陽捷表示。
上海限購杭州承壓
“這些城市的特點是低于全國平均去庫存周期，全國去庫存大概需要5、6年時間，而這些城市可能要2、3年時間，鄭州、寧波、成都、杭州這些城市都符合情況，但又各有特點，基本代表了第三波地王潮城市的特點。”歐陽捷稱。
以杭州為例，如果沒有投資客出現(xiàn)，購房需求為當?shù)卣Ｐ枨蠛屯鈦砣丝谛枨螅钦５难h(huán)。但隨著上海被限購，外地人口大量涌入，杭州當?shù)厝跗胶獗惶崆按蚱?，具備了產(chǎn)生地王的機會。
中國房地產(chǎn)報記者查詢公開數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自2007年以來，杭州市累計規(guī)劃可建設面積為7800萬平方米，累計銷售面積為5200萬平方米，即多出的庫存為2600多萬平方米。這個數(shù)據(jù)看似不少，但如果參照去年1100萬平方米的銷售面積，已有庫存的去化周期為兩年左右。
而這個周期其實還要扣除規(guī)劃可建設面積和銷售面積之間有時間差，即企業(yè)拿地后9~10個月消化開盤銷售時間。減去時間后也就意味著杭州去化周期只有一年多時間。
“從杭州當?shù)丶毞职鍓K來看，余杭、蕭山占據(jù)的份額更大。杭州大概50%的供應量在蕭山和余杭。這兩個地方從2011年以來上市25萬套房源，已銷售22萬套。在售2.4萬套，相當于5個月的去化周期，供求也是非常緊張的?！焙贾莓?shù)匾晃环康禺a(chǎn)從業(yè)者向記者介紹道。
受上海限購的影響，今年以來杭州整體露面地價和土地溢價出現(xiàn)明顯提升狀態(tài)，房價也從去年同期的22600元漲至目前的29500元每平方米。
另一方面杭州土地供應也在減少，杭州供應土地規(guī)劃面積最高的2013年，全年的土地供應面積是1360萬平方米，而2015年只有660萬平方米，今年上半年只有250萬平方米。
“杭州的弱平衡已被打破，去化周期短，成為供不應求的城市，類似的城市和區(qū)域還有浙江嘉興嘉善、昆山花橋、廊坊燕郊、天津武清、廣州南沙等?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。
弱平衡城市房價被打破
另一類準地王土壤在中部二線城市，類似鄭州、武漢等庫存不足，補庫存能力又非常強勁的城市。
“鄭州的情況不能單從數(shù)據(jù)上看，由于鄭州當?shù)赝恋厥袌龃蠖纪ㄟ^一二級聯(lián)動，并不走公開招拍掛，土地溢價率表面上看起來很低，但強調(diào)溢價率這個數(shù)據(jù)并不準確，拋去數(shù)據(jù)本身，鄭州的市場和庫存不足對企業(yè)吸引力都很大”，當?shù)匾晃环科笕耸客嘎叮芏啻蠓科蠖荚诜e極去鄭州當?shù)乜疾焱恋厥袌觥?/P>
“因此盡管房價平穩(wěn)，但在市場向好，企業(yè)涌入的情況下，原本弱平衡的房價很容易被打破，這時鄭州出現(xiàn)地王的概率會比較大?！睔W陽捷分析道。
類似的城市還有成都。成都2010年以來供地可見面積8700萬平方米，批準上市面積7100萬平方米，銷售5300萬平方米。過去5年銷售驚人。當?shù)匾晃坏禺a(chǎn)分析師稱從已經(jīng)批準上市可售7.2萬套算，相當于去化周期8.7個月，相較全國平均水平比較短。
相比而言，寧波更像潛力股。從2008年到2015年，寧波供地可見面積一共4300萬平方米，銷售面積2400萬平方米。還有1900萬平方米銷售面積沒有銷售，按照去年全年500多萬平方米的銷售規(guī)?？矗闯鍪勖娣e為3.7年。而房價從前年、去年到今年基本沒有變化。
“但我們要看到寧波的地價從前年的3800元，去年的4700元，一直漲到今年的6600元，土地溢價率從2014年的1%左右，今年升高至25%。房價不漲，地價一路上漲，未來的寧波一定存在房價上漲的壓力?！睔W陽捷分析認為?！叭粝掳肽曦泿爬^續(xù)比較寬松，企業(yè)在蘇州、南京、合肥這些城市買不到好的資產(chǎn)，目光開始向這些區(qū)域轉移的概率極大?！?/P>
地王潮蔓延至三四線城市
在同策咨詢張宏偉看來，判定一個城市有沒有投資價值，更要從中長期來看?！斑@個城市經(jīng)濟總量、經(jīng)濟成長潛力、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整是不是有利于城市中長期成長，人口能否持續(xù)流入，都很重要。這也是判斷有無地王潛力的關鍵因素。”張宏偉說。
嚴躍進也表示，第三波地王潮的一個最大特點是資金面或收緊?！昂芏噘Y金主要來自于上半年較好的銷售業(yè)績，而直接融資和間接融資類似信貸等渠道或要收窄?！?。
今年上半年蘇州出現(xiàn)34塊地王，平均溢價率在136%以上，合肥出現(xiàn)33塊地王，平均溢價率高達276%，達全國之最。上海、南京等地地王地塊也達到15塊。
“地王潮是否會延續(xù)關鍵是看投機性和投資性客戶入市。”歐陽捷分析稱，現(xiàn)在是“資產(chǎn)方的時代”，國內(nèi)投資客還是愿意把貨幣投入房產(chǎn)來增值保值，這會促進地王潮進一步蔓延。
“現(xiàn)在最大的問題是錢太多，投向股市又不敢，最后還是回到房地產(chǎn)。一二線城市和南京、合肥這些城市此刻入市房價已經(jīng)偏高，投資客會將目光瞄向供需弱平衡、房價肯定會上漲的城市?！睔W陽捷說。
只是這些位于弱平衡地區(qū)手里的地王真能消化得了么？地王背后，誰能笑到最后、笑得最好?
歐陽捷認為，“‘資產(chǎn)方時代’地王最大的風險不在沒有客戶，不在市場接受度，不在價格泡沫，而在于打造的產(chǎn)品是否有客戶愿意買單。”
隨著大型房企以及地王在這些城市的出現(xiàn)，整個市場銷量會提高。但當?shù)刂行》科蟮纳姝h(huán)境會變得更加艱難，增量部分甚至部分存量都將被這些大房企吃掉。
一個更有趣的現(xiàn)象是，在湖南益陽市產(chǎn)生了10塊地王，平均溢價率在133%，同時浙江衢州也誕生9塊地王，其中一家溢價率達到184%。“我們完全沒搞明白為什么這些城市會產(chǎn)生地王，是因為地價低導致的還是其他？還需要研究。是不是地王潮還將向三四線城市蔓延，我們認為也不是不可能的?！睔W陽捷表示。
