一線城市土地斷供，二線城市土地市場開始成為各路房企競爭的主戰(zhàn)場，這下可慌了本土的開發(fā)商。
前不久，萬科香河員工因拍地被圍堵暴打的事件吸引了各界眼球。這一次，“被退地”的是K2，一家創(chuàng)建于2007年的年輕北京房企，而退地方是鄭州市國土局。
K2是誰？K2地產(chǎn)，創(chuàng)建于2007年，總部位于北京，是一家專注于中高端房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)公司，業(yè)務已擴展至北京、上海、浙江、河北、山東等地，近年來，業(yè)績不錯，年輕地產(chǎn)公司中的佼佼者。
K2在鄭州發(fā)生了什么？
2016年7月7日，K2地產(chǎn)以9.3741億元拍下鄭州石佛村72號地，然而，這塊地拿的并不順利。
先是14日夜，鄭州市國土局內(nèi)部文件流出，文件以K2地產(chǎn)提交審核材料不齊全，不符合有關規(guī)定為由，決定認定此次土地交易無效，并給出3種處罰：1、競買保證金不予退還；2、K2納入黑名單，即日起不得參與鄭州市域內(nèi)土地公開出讓交易活動；3、該地塊另行組織出讓，出讓價格低于本次掛牌成交的，由K2地產(chǎn)補交差價。
隨即又在20日，鄭州市國土局直接在鄭州日報刊發(fā)公告，宣布鄭政出（2016）72號（網(wǎng)）地競拍結(jié)果無效。
消息人士透露，按照鄭州市合村并城土地開發(fā)的“潛規(guī)則”，該地塊應由已確認的一家本土房企福晟謙祥底價摘得開發(fā)，然而K2意外攪了局，奇怪的是，按照土地招拍掛的正常流程，K2并沒有做錯什么。
那么，是什么原因讓鄭州市國土局放著提高政府財政收入的利好事情不做，反而一定要做出退地的決定呢？
據(jù)了解，鄭州的城改地市場一直遵循著“提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交”的模式，即在城中村的改造過程中，房企先行接觸村民、村委會甚至所在轄區(qū)的主管單位，并私下達成一致意見，進行前期拆遷安置，之后，再由政府介入，將土地收歸國有，進入一級土地市場，走一下招拍掛的流程，進行底價成交，拍地后政府要返還一定的比例以此作為開發(fā)商前期墊資的補償。
這種模式在鄭州老城區(qū)改造的初期，一定程度上保證了房價的小幅上漲，但由于本地開發(fā)商要在前期進行前期安置等費用的投入，該做法實際也綁架了政府的正常土地交易。如果前期投入負責拆遷的房企最終沒有拿到土地，那么政府就要為城中村改造中的所有費用埋單。
K2并不是第一個在鄭州土地市場吃閉門羹的房企，據(jù)悉，早在2012年，萬科就曾在鄭州轉(zhuǎn)悠一年拿地未果，后來與河南美景集團合作，才有了萬科美景龍?zhí)庙椖康拈_始。
鄭州城改地為什么被看好？
一方面源于鄭州凈地逐漸減少且競爭激烈，據(jù)悉，鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域102.5畝住宅用地就曾以1844.11萬元、總價18.9021億元成交，地價高過周邊房價。
一方面源于鄭州城改地可觀的利潤。知情人士透露，預計未來鄭州樓市房價將達到1.5萬/平米，而目前來看，鄭州城改地的拿地成本大約在3000元/平米左右，除去拆遷安置和開發(fā)商前期投入的配建費用共計約4000元/平米，以此來看，城改地的凈利潤或仍將高達8000元/平米。
一方面也得益于鄭州的人口紅利。河南是人口大省，業(yè)內(nèi)專家分析，到2020年，鄭州市總?cè)丝趯⑦_到1500萬，以人口遷移為基礎的城鎮(zhèn)化所帶來的“人口紅利”，將持續(xù)推動河南樓市快速發(fā)展達20年以上。
“鄭州國土局是在殺一儆百”，知情人士透露，“政府預備用最嚴厲的手段擊退前來吃螃蟹的人”。但是，資本具有逐利性，而市場具有開放性，有利可圖自然會吸引來資金雄厚的房企從四面八方趕來，按規(guī)矩進行土地“招拍掛”的正常流程，那么，鄭州的城改地市場預備一直封閉下去嗎？
“與狼共舞”或是良策
業(yè)內(nèi)人士表示，K2地產(chǎn)的貿(mào)然闖入，也不全是壞事。地方土地壁壘遲早要被打破，新的土地規(guī)章制度也遲早要建立起來，市場的公平性應該得到尊重，優(yōu)勢互補，與狼共舞，或才是樓市發(fā)展的良策。
另外，成功的房企合作開發(fā)模式也提供了新的開發(fā)案例。以“攪局者”K2地產(chǎn)為例，早在2014年，K2就和本土房企華發(fā)股份共同開發(fā)過珠海橫琴新區(qū)地塊且銷量和口碑都不錯。在青島、北京和廊坊香河等地K2也多次與本土開發(fā)商聯(lián)合拿地、共同開發(fā)。
事實上，無論是一線城市還是部分二線城市，越來越多的地塊被房企聯(lián)合競得，并且，越來越多的房企熱衷于“聯(lián)合開發(fā)”，業(yè)內(nèi)人士分析，“聯(lián)合開發(fā)”或?qū)⒊蔀槲磥矸科蟀l(fā)展的趨勢，也將逐漸成為樓市發(fā)展的“新常態(tài)”。
在二線城市，房企合作開發(fā)也多有案例可循。如在蘇州，萬科和南都合作開發(fā)了萬科玲瓏灣；在濟南，萬科與天泰、龍騰的合作橫跨省城東西兩部，這也將品牌房企萬科牢牢的捆綁在了齊魯大地上，優(yōu)勢互補，資源共享，相比鄭州土地市場的“不開放”現(xiàn)狀，“放開思路”“合作開發(fā)”“與狼共舞”不失為一良策。
