[現(xiàn)有低層次、同質(zhì)化的散售模式面臨越來越大的經(jīng)營壓力，改造、運營對于盤活寫字樓資產(chǎn)來說顯得十分關鍵。傳統(tǒng)寫字樓辦公形態(tài)正在被顛覆，但寫字樓的創(chuàng)新形態(tài)并不僅限于時下大熱的聯(lián)合辦公。共享辦公不只是針對創(chuàng)新型小微企業(yè)的辦公形態(tài)，成長型企業(yè)也需要移動互聯(lián)網(wǎng)時代下辦公的共享與開放的社交]
存量房時代，商業(yè)地產(chǎn)改造的蛋糕正在變大。
國內(nèi)首只人民幣商業(yè)地產(chǎn)基金高和資本正在加大對商辦物業(yè)的投資?！兜谝回斀?jīng)日報》記者日前從高和資本了解到，該公司收購的首個持有型寫字樓項目“新街高和”目前已在北京面世。這是2015年1月高和資本從新加坡星獅集團收購的項目，位于北京北二環(huán)內(nèi)，原名為“星街坊”，后命名為“新街高和”。
在行業(yè)內(nèi)，做寫字樓改造的還不只是高和資本。近幾年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)整體供量過剩，地產(chǎn)私募基金將目光投向了傳統(tǒng)商業(yè)項目，并希望借助資產(chǎn)管理能力來實現(xiàn)項目增值。
分析人士指出，商業(yè)項目可通過“商改寫”獲得更高的租金收益及資產(chǎn)溢價，其中租金收益增加可達10%~20%，但與此同時，商業(yè)項目的土地性質(zhì)、原有平面設計、租戶安置等都可能是改造需要面臨的挑戰(zhàn)。
“改造版”寫字樓時代
《第一財經(jīng)日報》記者日前在新街高和項目現(xiàn)場看到，該項目正在對外招租，現(xiàn)場打出了共享辦公的新型產(chǎn)品形態(tài)“HiWork”。高和資本產(chǎn)品總監(jiān)付邦保介紹，HiWork具有共享、社交等“互聯(lián)網(wǎng)+”的辦公屬性，高和希望以此為所有入駐項目的企業(yè)提供對接資源、空間增效、創(chuàng)新指導、辦公配套和VIP接待五個方面的服務。根據(jù)他的說法，入駐企業(yè)可以通過APP一鍵預約服務，APP也每天為用戶推送天氣、培訓、政策等信息。
HiWork這一產(chǎn)品形態(tài)最早應用于高和藍峰大廈。高和藍峰大廈是高和資本2013年11月在北京東南三環(huán)收購的商辦項目，距離國貿(mào)CBD四站地鐵。該筆交易是北京2013年最大現(xiàn)房并購案，高和收購后對項目進行了整體的改造定位及設計，定位于文化創(chuàng)意的寫字樓項目。
《第一財經(jīng)日報》記者在高和藍峰大廈走訪時發(fā)現(xiàn)，項目的23層設計有一個名為“Hi-Talk”的空間，包含Hi-Talk咖啡館和創(chuàng)新會議室以及一個“北京最高圖書館”等。
如此的改造能否帶來盈利能力的提升?根據(jù)高和提供的運營數(shù)據(jù)，通過整體改造后，藍峰大廈租金由4元/平方米·天提升至6.5~7.2元/平方米·天，租金平均漲幅75%。而付邦保告訴《第一財經(jīng)日報》記者，與藍峰大廈不同，新街高和則主要定位于金融類企業(yè)辦公，是HiWork2.0版本。
公開資料顯示，高和資本成立于2009年10月，是中國首只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，主要投資一線城市和1.5線城市的核心區(qū)域的商業(yè)不動產(chǎn)，目前已收購項目11宗，在北京、上海核心區(qū)域投資總額超過240億元。該公司總計收購項目11宗，其中北京7宗、上海3宗、蘇州1宗，已退出項目7宗。
實際上，除了本土房地產(chǎn)私募基金，海外的私募基金也早已開始對商業(yè)改造探索。
2014年4月，房地產(chǎn)私募基金公司基匯資本宣布，其旗下基金所投資的一家公司已達成有條件協(xié)議，收購北京三里屯地產(chǎn)項目盈科中心。樓板面積約16.99萬平方米的盈科中心，由兩棟甲級辦公樓、兩棟服務型公寓、一個大型購物中心組成。
基匯資本方面當時對《第一財經(jīng)日報》記者表示，這項初步總價約為9.28億美元的交易是海外私募基金在中國最大的單項物業(yè)收購案之一，基匯資本計劃在收購后，通過積極的資產(chǎn)管理最大化地發(fā)揮該物業(yè)的商機潛能。
目前，北京盈科中心成功實現(xiàn)“商改寫”，而中關村海龍商城、三里屯太平洋百貨等傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)均開始進行整體改造，太平洋百貨被改造為新型寫字樓，不久將對外招租。
行業(yè)過剩的危與機
地產(chǎn)私募基金資管頻繁發(fā)展商業(yè)項目改造的現(xiàn)象背后，是中國商業(yè)地產(chǎn)逐漸過剩的行業(yè)現(xiàn)實。目前，中國商業(yè)地產(chǎn)正處于發(fā)展初期轉(zhuǎn)向逐步成熟階段,商業(yè)地產(chǎn)供應量快速增長，部分地區(qū)已出現(xiàn)供大于求、競爭加劇的狀況。
來自RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，中國商業(yè)地產(chǎn)庫存達2.66億平方米，其中寫字樓待售面積比11月份增加128萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加458萬平方米。全國寫字樓平均空置率18%，商業(yè)營業(yè)用房空置率高達30%。
現(xiàn)有低層次、同質(zhì)化的散售模式正面臨越來越大的經(jīng)營壓力，改造、運營對于盤活寫字樓資產(chǎn)來說顯得十分關鍵。住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心的《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告(2015)》指出，房地產(chǎn)市場進入存量房時代后，存量房交易上升，房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性更加凸顯，房地產(chǎn)經(jīng)營理念和重心逐步從開發(fā)轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營。
在美國，當城市化率在50%~60%之間，第三產(chǎn)業(yè)占GDP重超過60%時，房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)和持有并重；當城市化率、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過60%時，持有經(jīng)營比重迅速提高并最終超過開發(fā)比例。
對此，高和資本董事長蘇鑫對《第一財經(jīng)日報》記者指出，傳統(tǒng)寫字樓辦公形態(tài)正在被顛覆，但寫字樓的創(chuàng)新形態(tài)并不僅限于時下大熱的聯(lián)合辦公。在他看來，共享辦公不只是針對創(chuàng)新型小微企業(yè)的辦公形態(tài)，成長型企業(yè)也需要移動互聯(lián)網(wǎng)時代下辦公的共享與開放的社交。
對于當下一線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資前景，蘇鑫分析，通常來講，相較于住宅，核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)收益率有明顯優(yōu)勢。以北京為例，豐臺、大興和通州等郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，由于不斷有新增供應帶來的流通性競爭，抗風險能力偏弱；反觀核心區(qū)域，由于目前禁限令的出臺，核心區(qū)域的商辦物業(yè)很長時間之內(nèi)不會再有新的供應，現(xiàn)有的在售樓盤不存在流通性競爭，未來的抗風險能力較強，在他看來屬于安全性資產(chǎn)。
另外一個隱秘的趨勢是，商業(yè)改為寫字樓正在成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的新潮流。受營改增政策特點的影響，開發(fā)商可以通過裝修或者“商改寫”裝修進行進項抵扣，開發(fā)商不僅改變或提升了自身資產(chǎn)價值，同時避免了因重復納稅帶來的多余支出。
對此，戴德梁行中國區(qū)寫字樓企業(yè)服務部主管嚴區(qū)海評價說，直觀來看，在租金收益及資產(chǎn)溢價方面，開發(fā)商也獲得明顯收益增長，其中租金收益增加可達10%~20%。但他同時指出，“商改寫”的挑戰(zhàn)也不容忽視，從政策層面看，如果當初商場拿地性質(zhì)不含辦公用途，則商場不可改為寫字樓，商業(yè)的平面設計絕大部分也不適合寫字樓使用，因此在“商改寫”時需要優(yōu)化平面設計以滿足寫字樓用戶的使用要求。此外，寫字樓對于自然采光有較高要求，因此“商改寫”需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商業(yè)工程的施工非常復雜，大樓內(nèi)原有租戶的退租、續(xù)租工作也十分復雜繁瑣。
