今年以來，銀行資產(chǎn)仍在持續(xù)惡化。前不久，銀監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，二季度銀行不良率為1.81%，創(chuàng)近七年新高。不良率似乎沒有要停止攀升的跡象，對(duì)此，銀監(jiān)會(huì)引導(dǎo)銀行通過多種方式遏制不良貸款的增長，其中包括今年備受市場關(guān)注的不良資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，銀監(jiān)會(huì)提出要擴(kuò)大試點(diǎn)的機(jī)構(gòu)范圍，壞賬處置將提速。

不良資產(chǎn)證券化試點(diǎn)繼續(xù)擴(kuò)容

銀監(jiān)會(huì)同時(shí)提出遏制不良貸款快速上升是銀監(jiān)會(huì)下半年防范化解風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)之一。銀監(jiān)會(huì)表示，進(jìn)一步挖掘銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)回收核銷不良資產(chǎn)的潛力，激發(fā)金融資產(chǎn)管理公司批量市場化處置不良資產(chǎn)的活力，提升地方資產(chǎn)管理公司有效參與不良資產(chǎn)處置的能力。

銀監(jiān)會(huì)還提及擴(kuò)大不良資產(chǎn)證券化試點(diǎn)機(jī)構(gòu)范圍。今年以來，不良資產(chǎn)證券化試點(diǎn)重啟備受關(guān)注。業(yè)界普遍認(rèn)為，不良ABS的啟動(dòng)或能在一定程度上緩解銀行不良‍雙升局面。5月19日，招行、中行兩家銀行同時(shí)發(fā)布首期不良資產(chǎn)支持證券發(fā)行文件，發(fā)行規(guī)模分別為2.33億和3.01億元。其余四家試點(diǎn)的銀行也在積極籌備中。‍‍

作為國內(nèi)首家以類“eREITs”為商業(yè)運(yùn)營模式著稱的大眾房地產(chǎn)投資平臺(tái)，愛房籌借鑒美國Fundrise Income eREIT®的成功經(jīng)驗(yàn)，將eREITs模式落地中國，并在本土化實(shí)踐中進(jìn)行革新突破，實(shí)現(xiàn)了全球領(lǐng)先的流動(dòng)性和靈活性，積極踐行著國務(wù)院“樓市新政”中關(guān)于“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”重要試點(diǎn)實(shí)踐工作。‍‍目前，愛房籌平臺(tái)已與‍深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所‍‍達(dá)成關(guān)于房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品登記托管的合作，系全國首家與深圳聯(lián)交所達(dá)成此類合作的房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)。

住房租賃市場改革給地產(chǎn)領(lǐng)域的不良資產(chǎn)證券化帶來更多遐想

據(jù)了解，2014年到2015年，我國的房地產(chǎn)證券市場進(jìn)入了高度發(fā)展階段，類REITs（房地產(chǎn)投資信托）項(xiàng)目更是翻倍增長。2016年6月3日，隨著國務(wù)院辦公廳印發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》），允許符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，并將穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（下稱REITs）試點(diǎn)?？梢钥吹?，住房租賃市場改革正在給地產(chǎn)領(lǐng)域的不良資產(chǎn)證券化（下稱ABS）帶來更大的想象空間。

2014年中國資產(chǎn)支持證券ABS發(fā)行量為3118億元，較2013年增長十余倍，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年資產(chǎn)證券化規(guī)模已超過6000億元 。同年4月，中國資產(chǎn)證券化銀行間和交易所兩大市場徹底告別審批制，放行注冊(cè)制。債券、ABS（資產(chǎn)支持證券化）、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、類REITs日漸崛起。

實(shí)際上，在發(fā)展成熟的資產(chǎn)證券化市場，REITs被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)，因其收入穩(wěn)定、高分紅、高流動(dòng)性、高成長性等特征，成為資產(chǎn)交易當(dāng)中較為穩(wěn)妥的金融產(chǎn)品投資選擇。面對(duì)國內(nèi)環(huán)境，有業(yè)內(nèi)專家指出，人民幣匯率已經(jīng)越來越趨向市場化，國際化進(jìn)程也將不斷深化；人民幣匯率短期內(nèi)仍然處于貶值通道，資金流動(dòng)性較高，離岸資金池也在持續(xù)萎縮。而隨著利率市場化，銀行同業(yè)資金成本增加，國內(nèi)開發(fā)商負(fù)債比例已經(jīng)相對(duì)偏高。銀行資產(chǎn)負(fù)債和信貸風(fēng)險(xiǎn)問題亟待解決，而資產(chǎn)證券化恰恰適時(shí)地提供了這種“輕資產(chǎn)”渠道。并且，由于中國的投資工具尚屬有限，股市相對(duì)不穩(wěn)定，在缺乏穩(wěn)定投資平臺(tái)的環(huán)境下，投資者對(duì)穩(wěn)定的投資渠道的剛需日漸高漲，REITs相對(duì)于股票，對(duì)市場波動(dòng)的敏感不高，投資收益則更加穩(wěn)定。

對(duì)此，國內(nèi)已有類似愛房籌這樣的踐行者走在了一條正確的軌道上。早在2015年，愛房籌已在ABS的模式探討上有所突破。愛房籌致力于房地產(chǎn)眾籌，專注于做大中型物業(yè)的ABS，運(yùn)用“房地產(chǎn)投資 + 互聯(lián)網(wǎng)金融 +eREITs模式”三位一體的房地產(chǎn)眾籌模式，探索互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化之路，讓投資人可投資具有穩(wěn)定現(xiàn)金流（租金）和較高增值空間的物業(yè)，通過大幅度改善大宗物業(yè)的流動(dòng)性，提升優(yōu)化資源配置。這種類REITs模式一方面盤活了不良資產(chǎn)，另一方面給投資人帶來穩(wěn)健收益，從而實(shí)現(xiàn)多方共贏。

事實(shí)上，有關(guān)REITs的嘗試一直在持續(xù)。在交易所ABS層面，有關(guān)類REITs的產(chǎn)品發(fā)行也在層出不窮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，滬深交易所掛牌的類REITs項(xiàng)目已有5只，累計(jì)規(guī)模突破226.9億元。然而，當(dāng)前國內(nèi)REITs業(yè)務(wù)的制度環(huán)境仍然面臨著較大的局限性。有投資人士指出，目前國內(nèi)REITs仍然存在收益率較低、公募化不足、存在雙重收費(fèi)等多重制度障礙。在業(yè)內(nèi)人士看來，國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域可供REITs與類REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)仍然較為豐富，制度的松綁將為這一市場帶來機(jī)遇。