[摘要]隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的變化，房企賺錢變得越來(lái)困難，盈利能力在不斷降低
又到一年中報(bào)季。
截至8月3日，A股與H股共有72家上市房企公布了上半年業(yè)績(jī)預(yù)告、公告。其中，22家房企公布預(yù)虧。剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，按照預(yù)告凈利潤(rùn)同比變動(dòng)幅度來(lái)看，公布了凈利潤(rùn)預(yù)期同比下滑的企業(yè)僅15家，占比約兩成，可見多數(shù)房企經(jīng)營(yíng)狀況有大幅提升。
從行業(yè)整體來(lái)看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的變化，房企賺錢變得越來(lái)困難，盈利能力在不斷降低。同策研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年-2015年，房企平均銷售凈利率一直呈逐年下滑趨勢(shì)。但在去年年末及今年年初房地產(chǎn)市場(chǎng)向好趨勢(shì)的影響下，使得房企業(yè)績(jī)受益于這波小行情。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)獲悉，到目前為止，上市房企的中期快報(bào)中，有兩家企業(yè)利潤(rùn)總額的同比增幅大于歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)的增幅，分別是綠地控股和保利地產(chǎn)(保利西山林語(yǔ) 保利新茉莉公館)。其中，綠地控股利潤(rùn)總額增幅為17.51%，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)的增幅為16.63；保利地產(chǎn)利潤(rùn)總額增幅為21.32%，而歸屬于上市公司股東的僅為0.12%。對(duì)此，保利地產(chǎn)在公告解釋稱，這是項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)權(quán)益比例下降所致。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，房企權(quán)益凈利潤(rùn)增速慢于凈利潤(rùn)說(shuō)明合作的項(xiàng)目利潤(rùn)率高，權(quán)益凈利潤(rùn)增速增速慢于凈利潤(rùn)（包含合作項(xiàng)目的）是因?yàn)楹献鞯捻?xiàng)目投資回報(bào)高，此外，如果占用資金小的話，拿地風(fēng)險(xiǎn)也可以規(guī)避。
小股操盤促規(guī)模擴(kuò)張
實(shí)際上，保利地產(chǎn)已經(jīng)不是第一次出現(xiàn)這種情況。記者查詢了其2015年公司財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，去年保利凈利潤(rùn)為168億元，同比增長(zhǎng)18.24%，但是歸屬母公司凈利潤(rùn)僅為123.5億元，與去年基本持平。
盡管通過(guò)合作方式獲取的土地會(huì)降低項(xiàng)目權(quán)益，從而影響到公司的歸母凈利潤(rùn)，但該方式有利于減少競(jìng)爭(zhēng)，保證項(xiàng)目利潤(rùn)率水平。
小股操盤有助于提升公司的凈資產(chǎn)收益率，這是有目共睹的。以萬(wàn)科為例，該公司2014年一季報(bào)中顯示，萬(wàn)科小股操盤顯示成效，投資收益明顯增加。萬(wàn)科一季度投資收益7.31億，為2013年全年的73%，是2013年同期20倍，主要是參股項(xiàng)目分紅。
在“小股操盤”的策略下，萬(wàn)科計(jì)劃更多項(xiàng)目將以輕資產(chǎn)方式參與，以項(xiàng)目分紅、管理費(fèi)及項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)等方式獲得投資收益，資產(chǎn)回報(bào)率更高，預(yù)計(jì)未來(lái)投資收益還將持續(xù)提升。2015年，單上海一地萬(wàn)科合作的項(xiàng)目就多達(dá)26個(gè)，其中小股操盤的項(xiàng)目9個(gè)。
最近幾年，萬(wàn)科的權(quán)益利潤(rùn)率增長(zhǎng)相比凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，略顯緩慢。2014年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)投資收益41.59億元，較2013年大幅增長(zhǎng)313.78%，公司投資收益主要來(lái)源于聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)的萬(wàn)科權(quán)益利潤(rùn)、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目合作而實(shí)現(xiàn)的收益。
2015年年報(bào)顯示，萬(wàn)科投資收益35.6億元人民幣，其中，來(lái)自聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)的萬(wàn)科權(quán)益利潤(rùn)為人民幣23.9億元。
2015年公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)人民幣259.5億元，同比增長(zhǎng)34.5%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益凈利潤(rùn)人民幣181.2億元，同比增 長(zhǎng)15.1%。權(quán)益凈利潤(rùn)增速慢于凈利潤(rùn)，原因是近年來(lái)公司加大了合作力度，報(bào)告期內(nèi)一批合作比例較高的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，導(dǎo)致凈利潤(rùn)中少數(shù)股東損益由2014年的人民幣35.4億元上升至人民幣78.3億元。
權(quán)益利潤(rùn)大考
來(lái)自萬(wàn)得資訊及中銀證券數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年業(yè)績(jī)預(yù)警的房企有22家，主要原因是財(cái)務(wù)成本增加、可結(jié)轉(zhuǎn)面積減少與項(xiàng)目利潤(rùn)減少等。比如，嘉凱城上半年凈利潤(rùn)預(yù)虧10.1億元，成為20家預(yù)虧企業(yè)中預(yù)虧最嚴(yán)重的企業(yè)，相比去年同期，凈利潤(rùn)下降了353.84%。
除嘉凱城之外，陽(yáng)光股份、天房發(fā)展、京漢股份、ST亞太、*ST珠江、綠景控股、京藍(lán)科技、榮豐控股等企業(yè)上半年凈利潤(rùn)預(yù)虧超千萬(wàn)，其中陽(yáng)光股份預(yù)虧1億至1.7億。
截至目前，在65家公布2016年中期業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)中，一改過(guò)去近一半房企凈利潤(rùn)下滑的局面。同策咨詢研究部分析認(rèn)為，在已經(jīng)公布半年業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企中，三成企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)與市場(chǎng)短期回暖帶來(lái)的紅利密不可分。上半年，一線、二線城市樓市發(fā)力，價(jià)格上漲，加上實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目基本都是過(guò)去幾年獲得的低成本地塊，房企業(yè)績(jī)有所好轉(zhuǎn)，但由于近期拿地成本越發(fā)高昂，未來(lái)幾年企業(yè)盈利空間恐被壓縮。
報(bào)告顯示，上半年不同凈利潤(rùn)規(guī)模層級(jí)的上市房企數(shù)量保持不變，但平均增速明顯分化：在行業(yè)盈利空間收窄的背景下，凈利潤(rùn)規(guī)模超過(guò)100億元的房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)均值為209.67億元，同比增長(zhǎng)率均值為18.47%，增速最高；部分凈利潤(rùn)規(guī)模在10億-50億元區(qū)間的中型房企，在本輪結(jié)構(gòu)性回暖中亦獲益匪淺，該區(qū)間企業(yè)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率均值達(dá)到11.92%，其中部分企業(yè)凈利潤(rùn)增速甚至達(dá)到60%-90%；而凈利潤(rùn)規(guī)模在50億-100億元區(qū)間的房地產(chǎn)上市公司均值為75.71億元，同比增長(zhǎng)0.70%，該區(qū)間上市公司受市場(chǎng)布局或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)略顯單一影響，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)緩慢。
2016年一季度，受益于全國(guó)各項(xiàng)去庫(kù)存寬松政策的密集發(fā)布，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速回暖，滬深上市房地產(chǎn)公司一季度的營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)到11.06億元，同比增長(zhǎng)37.64%，凈利潤(rùn)均值為1.03億元，同比增長(zhǎng)17.93%。
然而，房地產(chǎn)上市公司的毛利率與凈利潤(rùn)率延續(xù)近年來(lái)下滑趨勢(shì)，連續(xù)四年走低。滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的毛利率均值分別為 31.26%、29.82%，同比分別下降 1.87和2.35個(gè)百分點(diǎn)；滬深、內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的凈利潤(rùn)率均值分別為9.20%和14.61%，較上年降低2.35和2.21個(gè)百分點(diǎn)。受行業(yè)供需關(guān)系變化影響，房企為提升項(xiàng)目去化水平而加大營(yíng)銷、管理投入，導(dǎo)致利潤(rùn)空間被削薄，滬深上市房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷、管理費(fèi)用率分別較上年增加了0.15和2.61個(gè)百分點(diǎn)；此外，一、二線城市土地市場(chǎng)的火爆推動(dòng)土地成本高企，如恒大、世茂房地產(chǎn)截至2015年12月31日的土地儲(chǔ)備平均樓面價(jià)分別同比增長(zhǎng)17.65%、11.08%，進(jìn)一步擠壓房企利潤(rùn)空間，成為導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)率下降的最主要因素。
(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)
