根據(jù)NAR(美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)）的報(bào)告顯示，中國買家在美置產(chǎn)已超過加拿大成為外國買家第一名，人數(shù)來到29,195人，平㘬購買金額為$542,084美元, 其中又以佛羅里逹州置產(chǎn)數(shù)占最多。由于人民幣表現(xiàn)疲軟，經(jīng)濟(jì)增長緩慢，而美國
房市復(fù)蘇，房價(jià)增值租金投報(bào)率高，美國置產(chǎn)成了最受海外買家青睞的避風(fēng)港。異鄉(xiāng)好居自2015年1月成立以來，一直致力于為國人在美國置業(yè)中提供服務(wù)。
而對(duì)于不了解如何在美國投資置產(chǎn)的買家而言，這里整理了一些客戶常有的疑問與解答提供參考，相信對(duì)有興趣在美置產(chǎn)者會(huì)有所幫助。
一、如果人不在美國可以購房嗎？
以佛州來說，外國買家即使不來也可以透過海外��款及在線簽約等方式完成購買，不過因購房后房屋如委托管理公司出租,所以最好能抽時(shí)間在美國開個(gè)銀行帳戶方便利租金匯入。
二、常在網(wǎng)上看到很便宜的房產(chǎn)值得投資嗎？
好地點(diǎn)及好的學(xué)區(qū)房通常房價(jià)都有一定的行情，除非是法拍屋或短賣屋等（但這類房屋一般購買流程較為復(fù)雜），否則過于低價(jià)的房子有可能屋況不隹或是在比較不好的區(qū)域，購買此類房產(chǎn)買家還是要謹(jǐn)慎小心，請(qǐng)專業(yè)的美國經(jīng)紀(jì)人協(xié)助，才能避免遇到問題。異鄉(xiāng)好居可以為您提供可靠房源，并為您提供全程，更省心，更安全。
三、美國置產(chǎn)租金回報(bào)率和增值率高嗎？
房地產(chǎn)投資的不二法則，地點(diǎn)，地點(diǎn)，地點(diǎn)，選擇好的地點(diǎn)（如迪士尼周邊度假屋）或好學(xué)區(qū)（學(xué)區(qū)房），屋況價(jià)格合理，除了出租容易，增值空間相對(duì)也較大，以奧蘭多來說，2015年整體房價(jià)平均成長約9%，租金也不斷在調(diào)漲，以好的學(xué)區(qū)房價(jià)在30萬美元，面積2500平方英尺的房子為例，租金通常在$1800～$2200美元左右。
四、外國人可以貸款嗎？
外國人可以在美國貸款，只是利率較高，一般大約4.5～5.5%左右，首付通常為40～50%，首付現(xiàn)金一般會(huì)要求先預(yù)存在銀行兩個(gè)月以上 , 美國政府較不會(huì)查詢資金來源 , 另外須提供二年以上工作、收入及報(bào)稅證明，良好的信用報(bào)告等，可以請(qǐng)美國當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人協(xié)助和貸款公司接洽辦理。
五、美國買房須付傭金嗎？
在美國買房時(shí)不須付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金，由賣方支付雙方經(jīng)紀(jì)人傭金，一般約6%（各3%），實(shí)際依賣方與經(jīng)紀(jì)人所簽合同而定。
六、美國房產(chǎn)稅很高嗎？每年一樣嗎？
房產(chǎn)稅一年大約在估稅價(jià)值的1.2～2%左右，與許多州相比并不算很高，房產(chǎn)稅的高低與所在區(qū)域有關(guān)，一般地點(diǎn)及學(xué)區(qū)好的房子，房產(chǎn)稅通常也較高，所以想在此類地區(qū)購買房子的買家，就必須了解不能一味要求很低的房產(chǎn)稅。
七、賣房時(shí)須繳稅嗎？
外國人在美賣房時(shí)為防逃漏稅，須由買方或產(chǎn)權(quán)公司代扣10%的預(yù)扣稅，之后等實(shí)際報(bào)稅時(shí)依實(shí)際所需繳納稅額結(jié)算退還。不過購買多棟房產(chǎn)時(shí)可運(yùn)用「1031」同類購產(chǎn)交換條款將賣房所得利潤做為購買同類投資房產(chǎn)的成本，此部份可請(qǐng)專業(yè)具資格的會(huì)計(jì)師或通融公司協(xié)助處理。
八、淡季買房是否有較大的議價(jià)空間？
淡季購房因買家較少，有些賣方會(huì)比較愿意議價(jià)，同時(shí)也較不易出現(xiàn)多人出價(jià)的情況，但必須注意的是淡季上市的房源少，買家相對(duì)可選擇性也較少，所以必須要綜合考量以決定購買時(shí)機(jī)。
九、買賣房屋可以不透過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人嗎？
專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以協(xié)助買賣雙方議定合理價(jià)格，讓交易過程順��，協(xié)助解決問題，尤其是對(duì)美國房產(chǎn)不了解的外國人更重要，我常遇到有客戶需要我協(xié)助，因?yàn)槲赐高^美國專業(yè)經(jīng)紀(jì)人而買到問題或不満意的房產(chǎn)，或是想節(jié)省傭金自賣房屋還是找一些收取低傭金但不負(fù)責(zé)任的經(jīng)紀(jì)人，導(dǎo)致很多問題產(chǎn)生。所以謹(jǐn)慎選擇好且専業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，多溝通了解（我通常都是透過微信回答客戶的各種問題及提供他們所需要的信息），是美國投資置產(chǎn)成功最重要的關(guān)鍵因素之一。
十、買房后由誰負(fù)責(zé)出租管理？如何收費(fèi)？
在美國許多房地產(chǎn)公司均提供專業(yè)的出租管理，從找尋租客，到提供維修服務(wù)等一手包辦，讓投資者可以比較省心。收費(fèi)長租（一年）管理收取約一個(gè)月的租金，度假屋短租管理（以天或周出租計(jì)算租金）大約為租金之15～25%，另有其他行政及清潔費(fèi)等，費(fèi)用較高但租金收益也高。
十一、買房可以移民美國嗎？可以讓小孩上學(xué)嗎？
這是我最常遇到客戶詢問的問題。曾有客戶說有經(jīng)紀(jì)人告訴他買舊房翻新可以移民，要厘清的是在美國買房和移民沒有直接的關(guān)系，移民必須透過律師辦理如相關(guān)手續(xù)通過而取得，購買商業(yè)地產(chǎn)如酒店、餐廳等或開發(fā)房地產(chǎn)達(dá)到一定規(guī)模，能符合L1或EB5投資等相關(guān)條件規(guī)定則可以辦理移民，具體須咨詢專業(yè)的律師。至于小孩上學(xué)必須有綠卡、公民或留學(xué)簽證等身份，未成年子女就學(xué)也必須由具有居留身份之父母或監(jiān)護(hù)人陪同居住。
十二、買房時(shí)除了房款還要支付什么費(fèi)用？
買方?jīng)Q定簽約出價(jià)后須支付定金（一般為總價(jià)的2～3%，之后付余款時(shí)扣除此金額），賣方接受出價(jià)后，買方可有十天時(shí)間進(jìn)行房屋檢查，房屋検查費(fèi)一般約$300-$500, 依房屋大小新舊而定。如為貸款，則需支付貸款公司之估價(jià)費(fèi)用約$400～$600左右，另外貸款公司會(huì)收取點(diǎn)數(shù)費(fèi)及手續(xù)費(fèi)等依貸款金額而定，房屋保險(xiǎn)費(fèi)通常約$1200～$2000以上，依房價(jià)和所保給付內(nèi)容而定，簽約成交結(jié)算時(shí)須支付相關(guān)稅費(fèi)及成交手續(xù)等大約為總價(jià)的3～5%左右
十三、買二手房還是新房好？
二者各有利弊，依買家的預(yù)算和喜好而定。二手房的優(yōu)點(diǎn)是社區(qū)通常較成熟，土地面積較大，一般房產(chǎn)稅和HOA低，投入成本低凈回報(bào)率較高，缺點(diǎn)是小區(qū)設(shè)施可能較不完善，房屋格局及內(nèi)裝比較老式，維修成本較高；新房設(shè)計(jì)新穎，小區(qū)設(shè)施好相對(duì)稅及HOA等較高, 價(jià)格通常也比二手房高約20～30%，土地面積較小。所以買家可依需求選擇，不過要比較注意的是購買過舊的房屋，要有心理準(zhǔn)備管線空調(diào)和屋頂?shù)瓤赡苄铚?zhǔn)備更新。
十四、美國是不是買房容易但養(yǎng)房和賣房時(shí)很難？
美國近幾年因房市復(fù)蘇房價(jià)持續(xù)增值，就業(yè)率增加及外國買家涌入，許多城市都是出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，也就是想買想租的人多，可賣的庫存房少，以奧蘭多來說，夏季旺季好地點(diǎn)屋況佳的房子十分搶手，通常上市2～3周賣掉是很常見的，上市幾天便賣出也不足為奇。至于養(yǎng)房成本如房產(chǎn)稅，HOA等需支付費(fèi)用，只要䐟買的房屋取得成本合理，地點(diǎn)屋況佳有增值空間或好的租金收益 ，則無需擔(dān)心無法負(fù)擔(dān)，我通常會(huì)在購房前就和客戶討論并做好投資收益分析，這樣可以降低風(fēng)險(xiǎn)并協(xié)助客戶買到滿意的房產(chǎn)。
十五、以個(gè)人還是公司名義購買房產(chǎn)好？貸款利率可抵稅，所以貸款買比現(xiàn)金買好嗎？
以個(gè)人還是公司名義買，每個(gè)買家有不同之考量。如果只是自住以個(gè)人名義買是最常見的。如果是出租尤其是短租或是購買多套房產(chǎn)，會(huì)計(jì)師通常會(huì)建議以公司名義，除了有較多項(xiàng)目可抵稅外，另外可與個(gè)人資產(chǎn)劃分預(yù)做免責(zé)。至于貸款利息雖可抵稅，但外國人貸款利率較高相對(duì)䧏低收益，所以要以現(xiàn)金還是貸款購買，買家應(yīng)視預(yù)算及投資規(guī)劃而定。
以上提出的是中國買家常有的問題，實(shí)際依各州情況可能會(huì)略有不同，請(qǐng)?jiān)僭儐柈?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
以上就是異鄉(xiāng)好居簽約經(jīng)濟(jì)人為大家?guī)淼年P(guān)于美國投資置產(chǎn)必須的Q&A.
