2016年（截止7月20日）北京公寓類產品共實現(xiàn)成交36831套，這一成交量相當于去年同期的6倍，也創(chuàng)造了歷史同期新高。與此同時， 2016年（截止7月20日）公寓類產品占全部成交的比重高達58%。

自3月開始，公寓的月度銷量始終占據北京商品住宅一半以上的市場份額，已連續(xù)5個月霸占北京樓市主力。

五環(huán)內純商住宅套均總價創(chuàng)歷史新高，公寓優(yōu)勢明顯

亞豪機構統(tǒng)計數據顯示，2016年（截止7月20日）北京五環(huán)內純商住宅套均總價也已高達1010萬元，相比去年同期上漲41%，這一數字也創(chuàng)造了歷史新高。而與之相對，2016年（截止7月20日）五環(huán)內公寓類產品套均總價僅為426萬元，相比純商住宅低出58%，優(yōu)勢明顯。

受到五環(huán)內住宅用地供應稀缺的影響，五環(huán)內純商住宅項目供應不斷減少、存量不斷下滑，因此單價預期也不斷上升；而受到配建保障房擠壓，純商住宅部分土地成本的飆升，使得開發(fā)商更傾向于通過大戶型來塑造高品質，單價的上漲與面積的增大也成為純商住宅套均總價大幅上漲的主要原因。而與之相對，公寓類項目由于多主打小戶型，因此總價相對偏低，例如位于北京西四環(huán)的紫御長安(樓盤資料)，總價300萬元起，僅相當于五環(huán)內純商住宅套均總價的1/3，并且雖主打50-70平米的小戶型，但基于公寓產品“買一層得兩層”的特性，項目實際得房率也非?？捎^。紫御長安的地段優(yōu)勢更提升了項目自身的性價比，毗鄰西長安街，項目周邊5分鐘生活圈內醫(yī)院、公園、名校、大型商場更是一應俱全，絕佳的地理優(yōu)勢使得其創(chuàng)造了“五推五磬”的佳績。

剛改住宅市場集中六環(huán)周邊，五環(huán)內品質公寓成為熱點

數據顯示，2016年（截止7月20日）北京純商住宅成交共實現(xiàn)成交27113套，其中五六環(huán)之間成交12150套，占總成交量的比重高達45%，六環(huán)外成交11430套的市場占比也已高達42%，這兩個環(huán)線區(qū)間成交之和也占據了純商住宅全部成交的近九成。

純商住宅的不斷外延以及不同環(huán)線之間價格跨度的拉大，使得目前市場當中最活躍的首置剛需與改善型需求不得不選擇在五環(huán)以外、六環(huán)周邊購房。其中五六環(huán)之間套均總價為587萬元，正是改善型需求所能接受的價格區(qū)間，六環(huán)外294萬元的套均總價，吸引的則更多的是首置剛需類客群。雖然受到市場外延以及價格因素的制約，剛需改善型客群不得不選擇六環(huán)周邊進行置業(yè)，但是五環(huán)內便利的交通以及更加完善的配套，才是購房人更加心儀的所在。在此背景之下，為數不多的五環(huán)內公寓項目成為市場熱點，紫御長安即為其中之一。扼守長安街以及“三橫三縱一地鐵”的地理交通優(yōu)勢之外，在產品打造上更是不遺余力。在繼承了紫御府、紫御華府(樓盤資料) 的豪宅基因之后，開發(fā)商金力地產摒棄以往快銷型公寓產品的制式化生產線，針對不同家庭的個性化生活需求，精工細作打磨產品，高性價比突破購房者預期，因而得以熱銷。

公寓產品多樣化，“軟實力”戰(zhàn)場初開辟

近年來，公寓產品形態(tài)在平層與loft基礎之上，又發(fā)展出錯層與別墅類產品，各個產品形態(tài)也都在力求創(chuàng)新，以減少與純商住宅產品的差距。其中平層產品逐漸向住宅化發(fā)展，錯層是由loft衍生而出，更能夠打造產品的舒適度，而別墅形態(tài)的出現(xiàn)則大大提升了公寓類產品的空間面積。

在產品“硬實力”的打造之外，部分項目也開始在“軟實力”上苦下功夫。社區(qū)的智能化配置以往多用于豪宅產品力的提升，現(xiàn)在也開始在公寓項目上得到應用。紫御長安在北京首創(chuàng)SoLoMo社區(qū)概念，引入遠程遙控等智能服務體系、餐飲健身等休閑生活服務體系、私家會客廳等社交互動服務體系，以及全方位管家式物業(yè)等商業(yè)配套服務體系。這些服務在公寓類項目當中獨樹一幟，縮短了與高端住宅項目之間的品質差距，這一首創(chuàng)也或將引發(fā)公寓市場進入“軟實力”之爭的階段。在主流產品建筑形態(tài)之內，“軟實力”的不斷升級，也使得公寓類產品也不再僅是剛需過渡類產品，據紫御長安銷售人員介紹，其客戶群更多的是注重生活品質的改善型需求。

公寓類產品已成為自住房逐漸退出后，北京剛需及改善型市場不可替代的產品類型，隨著北京頂豪化趨勢的不斷強化，未來公寓產品的市場重要性還將進一步提升。

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