2016年（截止7月20日）北京公寓類產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交36831套，這一成交量相當(dāng)于去年同期的6倍，也創(chuàng)造了歷史同期新高。與此同時(shí)， 2016年（截止7月20日）公寓類產(chǎn)品占全部成交的比重高達(dá)58%。

自3月開始，公寓的月度銷量始終占據(jù)北京商品住宅一半以上的市場份額，已連續(xù)5個(gè)月霸占北京樓市主力。

五環(huán)內(nèi)純商住宅套均總價(jià)創(chuàng)歷史新高，公寓優(yōu)勢(shì)明顯

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年（截止7月20日）北京五環(huán)內(nèi)純商住宅套均總價(jià)也已高達(dá)1010萬元，相比去年同期上漲41%，這一數(shù)字也創(chuàng)造了歷史新高。而與之相對(duì)，2016年（截止7月20日）五環(huán)內(nèi)公寓類產(chǎn)品套均總價(jià)僅為426萬元，相比純商住宅低出58%，優(yōu)勢(shì)明顯。

受到五環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)稀缺的影響，五環(huán)內(nèi)純商住宅項(xiàng)目供應(yīng)不斷減少、存量不斷下滑，因此單價(jià)預(yù)期也不斷上升；而受到配建保障房擠壓，純商住宅部分土地成本的飆升，使得開發(fā)商更傾向于通過大戶型來塑造高品質(zhì)，單價(jià)的上漲與面積的增大也成為純商住宅套均總價(jià)大幅上漲的主要原因。而與之相對(duì)，公寓類項(xiàng)目由于多主打小戶型，因此總價(jià)相對(duì)偏低，例如位于北京西四環(huán)的紫御長安(樓盤資料)，總價(jià)300萬元起，僅相當(dāng)于五環(huán)內(nèi)純商住宅套均總價(jià)的1/3，并且雖主打50-70平米的小戶型，但基于公寓產(chǎn)品“買一層得兩層”的特性，項(xiàng)目實(shí)際得房率也非?？捎^。紫御長安的地段優(yōu)勢(shì)更提升了項(xiàng)目自身的性價(jià)比，毗鄰西長安街，項(xiàng)目周邊5分鐘生活圈內(nèi)醫(yī)院、公園、名校、大型商場更是一應(yīng)俱全，絕佳的地理優(yōu)勢(shì)使得其創(chuàng)造了“五推五磬”的佳績。

剛改住宅市場集中六環(huán)周邊，五環(huán)內(nèi)品質(zhì)公寓成為熱點(diǎn)

數(shù)據(jù)顯示，2016年（截止7月20日）北京純商住宅成交共實(shí)現(xiàn)成交27113套，其中五六環(huán)之間成交12150套，占總成交量的比重高達(dá)45%，六環(huán)外成交11430套的市場占比也已高達(dá)42%，這兩個(gè)環(huán)線區(qū)間成交之和也占據(jù)了純商住宅全部成交的近九成。

純商住宅的不斷外延以及不同環(huán)線之間價(jià)格跨度的拉大，使得目前市場當(dāng)中最活躍的首置剛需與改善型需求不得不選擇在五環(huán)以外、六環(huán)周邊購房。其中五六環(huán)之間套均總價(jià)為587萬元，正是改善型需求所能接受的價(jià)格區(qū)間，六環(huán)外294萬元的套均總價(jià)，吸引的則更多的是首置剛需類客群。雖然受到市場外延以及價(jià)格因素的制約，剛需改善型客群不得不選擇六環(huán)周邊進(jìn)行置業(yè)，但是五環(huán)內(nèi)便利的交通以及更加完善的配套，才是購房人更加心儀的所在。在此背景之下，為數(shù)不多的五環(huán)內(nèi)公寓項(xiàng)目成為市場熱點(diǎn)，紫御長安即為其中之一。扼守長安街以及“三橫三縱一地鐵”的地理交通優(yōu)勢(shì)之外，在產(chǎn)品打造上更是不遺余力。在繼承了紫御府、紫御華府(樓盤資料) 的豪宅基因之后，開發(fā)商金力地產(chǎn)摒棄以往快銷型公寓產(chǎn)品的制式化生產(chǎn)線，針對(duì)不同家庭的個(gè)性化生活需求，精工細(xì)作打磨產(chǎn)品，高性價(jià)比突破購房者預(yù)期，因而得以熱銷。

公寓產(chǎn)品多樣化，“軟實(shí)力”戰(zhàn)場初開辟

近年來，公寓產(chǎn)品形態(tài)在平層與loft基礎(chǔ)之上，又發(fā)展出錯(cuò)層與別墅類產(chǎn)品，各個(gè)產(chǎn)品形態(tài)也都在力求創(chuàng)新，以減少與純商住宅產(chǎn)品的差距。其中平層產(chǎn)品逐漸向住宅化發(fā)展，錯(cuò)層是由loft衍生而出，更能夠打造產(chǎn)品的舒適度，而別墅形態(tài)的出現(xiàn)則大大提升了公寓類產(chǎn)品的空間面積。

在產(chǎn)品“硬實(shí)力”的打造之外，部分項(xiàng)目也開始在“軟實(shí)力”上苦下功夫。社區(qū)的智能化配置以往多用于豪宅產(chǎn)品力的提升，現(xiàn)在也開始在公寓項(xiàng)目上得到應(yīng)用。紫御長安在北京首創(chuàng)SoLoMo社區(qū)概念，引入遠(yuǎn)程遙控等智能服務(wù)體系、餐飲健身等休閑生活服務(wù)體系、私家會(huì)客廳等社交互動(dòng)服務(wù)體系，以及全方位管家式物業(yè)等商業(yè)配套服務(wù)體系。這些服務(wù)在公寓類項(xiàng)目當(dāng)中獨(dú)樹一幟，縮短了與高端住宅項(xiàng)目之間的品質(zhì)差距，這一首創(chuàng)也或?qū)⒁l(fā)公寓市場進(jìn)入“軟實(shí)力”之爭的階段。在主流產(chǎn)品建筑形態(tài)之內(nèi)，“軟實(shí)力”的不斷升級(jí)，也使得公寓類產(chǎn)品也不再僅是剛需過渡類產(chǎn)品，據(jù)紫御長安銷售人員介紹，其客戶群更多的是注重生活品質(zhì)的改善型需求。

公寓類產(chǎn)品已成為自住房逐漸退出后，北京剛需及改善型市場不可替代的產(chǎn)品類型，隨著北京頂豪化趨勢(shì)的不斷強(qiáng)化，未來公寓產(chǎn)品的市場重要性還將進(jìn)一步提升。

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