交房一年無(wú)人住 業(yè)主需繳70%物業(yè)費(fèi)
物業(yè)新政策本地細(xì)則出爐 這些地方發(fā)生變化
襄陽(yáng)日?qǐng)?bào)網(wǎng)訊 【全媒體記者吳艷】未經(jīng)業(yè)主同意物業(yè)費(fèi)就上漲了，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了停車(chē)位還要交停車(chē)費(fèi)……居民在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，也經(jīng)常遇到物業(yè)收費(fèi)、服務(wù)不規(guī)范的地方。結(jié)合于4月1日起正式執(zhí)行的《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），近日市物價(jià)局、市住房保障和房屋管理局聯(lián)合下發(fā)了我市的具體實(shí)施細(xì)則，細(xì)則對(duì)《條例》中的兩條規(guī)定進(jìn)行了具體明確。
明確：交房后一年內(nèi)無(wú)人入住 業(yè)主需承擔(dān)70%的物業(yè)費(fèi)
為避免業(yè)主與物業(yè)的糾紛，《辦法》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付之日的物業(yè)費(fèi)，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；房屋交付之日后的物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)；房屋交付后一年內(nèi)無(wú)人入住的，空置期間業(yè)主承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的比例，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房產(chǎn)主管部門(mén)確定。
市物價(jià)局服務(wù)價(jià)格管理科科長(zhǎng)佘思敏介紹，參照武漢等國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的比例設(shè)置，我市最終確定，房屋交付一年內(nèi)無(wú)人入住的，空置期間業(yè)主承擔(dān)70%的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
明確：自有車(chē)位不繳停車(chē)費(fèi) 需繳車(chē)位物業(yè)服務(wù)費(fèi)
《辦法》規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)買(mǎi)了或租了車(chē)庫(kù)（位）的業(yè)主，物業(yè)公司不得再額外收取停車(chē)費(fèi)。
針對(duì)此條，我市進(jìn)一步明確，為保證車(chē)輛有序通行、停放，對(duì)業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位進(jìn)行維護(hù)管理，發(fā)生的相關(guān)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、照明、保潔、通風(fēng)、排水和秩序維護(hù)等服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)業(yè)主可按車(chē)庫(kù)（位）的數(shù)量或法定產(chǎn)權(quán)面積收取車(chē)庫(kù)、車(chē)位物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
變化：取消物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的上下浮動(dòng)率 別墅類住宅不超過(guò)3元
我市關(guān)于《辦法》的實(shí)施細(xì)則自4月1日起正式實(shí)施，市物價(jià)局、市住房保障和房屋管理局《關(guān)于規(guī)范普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》及市物價(jià)局《關(guān)于普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)問(wèn)題的通知》同時(shí)廢止。
文件《關(guān)于規(guī)范普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》中規(guī)定，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上下浮動(dòng)，向上浮動(dòng)幅度不超過(guò)基準(zhǔn)價(jià)的10%，向下浮動(dòng)幅度由雙方協(xié)定。
我市《辦法》實(shí)施細(xì)則取消了上下浮動(dòng)幅度，市區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)直接執(zhí)行文件中規(guī)定的指導(dǎo)定價(jià)。其中有兩個(gè)收費(fèi)等級(jí)：一級(jí)收費(fèi)等級(jí)，高層住宅不超過(guò)1.4元/平方米·月，多層住宅不超過(guò)0.9元/平方米·月；二級(jí)收費(fèi)等級(jí)中，高層住宅不超過(guò)1.2/平方米·月，多層住宅不超過(guò)0.7元/平方米·月。另新增規(guī)定，別墅類住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)3元。
除此之外，《辦法》以下規(guī)定：
公共道路或場(chǎng)地屬全體業(yè)主共有
《辦法》規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，可以收取停車(chē)費(fèi)，其管理、使用、收費(fèi)等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)主體等不得銷售或者變相銷售?！?/p>
佘思敏解讀，對(duì)業(yè)主共有車(chē)位，目前部分地方的做法是在停車(chē)費(fèi)之外另行收取泊車(chē)服務(wù)費(fèi)。這種做法不符合《物權(quán)法》《湖北省物業(yè)服務(wù)與管理?xiàng)l例》規(guī)定。既然是全體業(yè)主共有的車(chē)位，那么收不收費(fèi)、收多少費(fèi)、收費(fèi)收入歸誰(shuí)所有等都得由業(yè)主大會(huì)決定。
至于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在《物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定之外提供停車(chē)服務(wù)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以從收取的停車(chē)費(fèi)中提取勞務(wù)費(fèi)作為報(bào)酬，具體比例由雙方約定。如果雙方不能就勞務(wù)費(fèi)提取比例達(dá)成一致，當(dāng)?shù)貎r(jià)格、房產(chǎn)部門(mén)可以且應(yīng)當(dāng)提供指導(dǎo)服務(wù)。
業(yè)主共有車(chē)位產(chǎn)生的收益，由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途，應(yīng)優(yōu)先用于物業(yè)小區(qū)停車(chē)設(shè)施設(shè)備建設(shè)維護(hù)。
物業(yè)不能隨意調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
《辦法》規(guī)定，實(shí)行政府定價(jià)管理以外的物業(yè)服務(wù)，合同期內(nèi)，物業(yè)公司不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確需調(diào)整的，應(yīng)征得業(yè)主大會(huì)同意，未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)須經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意。
物業(yè)不得隨意收取裝修保證金
針對(duì)房屋裝修，《辦法》要求，物業(yè)公司對(duì)房屋裝修實(shí)行保證金管理的，由物業(yè)公司與業(yè)主或業(yè)主大會(huì)協(xié)商制定管理辦法，對(duì)保證金標(biāo)準(zhǔn)、退還時(shí)間和相關(guān)責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行具體規(guī)定。
不得以停水、停電催繳物業(yè)費(fèi)
催促業(yè)主及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不得以停水、停電相要挾。
《辦法》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按合同約定繳納物業(yè)費(fèi)，未按約定交納的，業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)公司可依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時(shí)限量等方式中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
這些車(chē)免繳停車(chē)費(fèi)
臨時(shí)停車(chē)不超過(guò)30分鐘的車(chē)輛；為業(yè)主提供搬家（配送貨物）服務(wù)車(chē)輛；執(zhí)行任務(wù)的軍車(chē)、警車(chē)、消防車(chē)、救護(hù)車(chē)、救災(zāi)搶險(xiǎn)車(chē)，郵（快）遞車(chē)，環(huán)衛(wèi)車(chē)，市政設(shè)施維護(hù)維修車(chē)，殯葬車(chē)，殘疾人專用代步車(chē)輛等進(jìn)入小區(qū)，免收停車(chē)費(fèi)。
新舊政策這樣銜接
新舊政策如何銜接？佘思敏介紹，《辦法》實(shí)施前，已經(jīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）且合同尚未到期或者尚未終止的，仍按原合同約定執(zhí)行?！掇k法》實(shí)施后，新簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，按照《辦法》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則規(guī)定執(zhí)行
居民可以這樣維權(quán)
業(yè)主和物業(yè)公司有爭(zhēng)議后，如何維權(quán)？佘思敏指出，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等未履行合同及其它侵害業(yè)主權(quán)益的行為，可以向人民法院提起訴訟。對(duì)價(jià)格違法行為，可以通過(guò)12358價(jià)格監(jiān)管平臺(tái)進(jìn)行投訴舉報(bào)。對(duì)服務(wù)行為、服務(wù)質(zhì)量和與物業(yè)權(quán)屬、計(jì)費(fèi)面積相關(guān)的問(wèn)題，可以向各級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)咨詢和投訴舉報(bào)。
