6月19日，碧桂園服務(wù)成功登陸港股，股價(jià)高開(kāi) 10 港元，市值突破 250 億港元。從披露以介紹方式獨(dú)立上市的消息到股份上市交易，這家公司只用了短短三個(gè)月時(shí)間。有分析人士指出，因?yàn)椴簧婕叭谫Y，介紹上市等待時(shí)間短，有利于上市公司盡快在資本市場(chǎng)上確立公允價(jià)值，同時(shí)也折射出碧桂園服務(wù)實(shí)力雄厚、主營(yíng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)良好，可以完全依靠自有資金實(shí)現(xiàn)上市后的擴(kuò)張需求。

實(shí)際上，碧桂園服務(wù)的確是目前現(xiàn)金最多、最賺錢(qián)的物業(yè)上市公司。招股書(shū)顯示，2017年，碧桂園服務(wù)的收入為31.2億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物達(dá)26.34億元，凈利潤(rùn)為4.4億元。在2018年中指院發(fā)布排名中，碧桂園服務(wù)經(jīng)營(yíng)績(jī)效名列第一。

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據(jù)了解，在平均估值只有10倍左右的港股市場(chǎng)里，物業(yè)上市公司的市盈率卻可高達(dá)30倍以上，而且今年以來(lái)股價(jià)走勢(shì)大幅領(lǐng)跑恒生指數(shù)，碧桂園服務(wù)上市首日的市盈率也一度突破50 倍。研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，輕資產(chǎn)、高成長(zhǎng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的行業(yè)特性，受益于消費(fèi)升級(jí)以及行業(yè)整合，未來(lái)十年，整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的服務(wù)面積和服務(wù)單價(jià)都將是單邊上升的，市場(chǎng)規(guī)模剛性上升，物業(yè)龍頭企業(yè)可以輕松實(shí)現(xiàn)20%-30%的年收入增長(zhǎng)，利潤(rùn)的增長(zhǎng)更是會(huì)超過(guò)收入的增長(zhǎng)。

國(guó)海證券指出，當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)處于高速發(fā)展、集中度快速提升的跑馬圈地階段，具備良好資源儲(chǔ)備、加速擴(kuò)張及品牌優(yōu)勢(shì)的龍頭公司有望持續(xù)領(lǐng)跑。

適合“有錢(qián)人”的介紹上市

2018年3月19日，碧桂園在港交所發(fā)布公告稱，公司建議分拆集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)及在聯(lián)交所主板以介紹方式獨(dú)立上市，碧桂園服務(wù)就申請(qǐng)碧桂園服務(wù)股份于聯(lián)交所主板上市及獲準(zhǔn)買賣，聯(lián)交所已確認(rèn)公司可進(jìn)行建議分拆。

介紹上市被認(rèn)為是適用于“有錢(qián)人”的上市方式。跟ipo不同，介紹上市并非把融資需求當(dāng)做上市的主要目的，因此無(wú)需公開(kāi)招股和發(fā)行新股，相應(yīng)的準(zhǔn)備時(shí)間也比ipo短很多，可以在一年內(nèi)完成。其優(yōu)點(diǎn)是上市與融資分離、靈活性強(qiáng)、程序簡(jiǎn)便和等待時(shí)間短。但同時(shí)，對(duì)股票供應(yīng)與交投量要求比較高。

從招股書(shū)上顯示的信息來(lái)看，碧桂園服務(wù)確實(shí)底氣十足，主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)高速增長(zhǎng)，盈利能力突出，現(xiàn)金儲(chǔ)備充裕。據(jù)了解，2015年-2017年，公司的營(yíng)業(yè)收入分別為16.7億元、23.6億元以及31.2億元，2016年和2017年收入增幅分別為為41%、32%。公司近三年毛利分別為5.1億元、8億元、10.36億元，同比增幅分別為57%和29.5%。公司2015年到2017年凈利潤(rùn)分別為2.2億元、3.5億元以及4.4億元，同比增幅分別為59%以及26%。

根據(jù)中指院的資料，該公司于2016年實(shí)現(xiàn)的收費(fèi)管理面積每平方米凈利潤(rùn)總額在物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)前十名當(dāng)中排名居首。而從2017年各大物業(yè)上市公司的財(cái)報(bào)來(lái)看，碧桂園服務(wù)的凈利潤(rùn)仍是最高的。

除了最會(huì)賺錢(qián)外，該公司還是口袋里現(xiàn)金最多的物業(yè)上市公司。2015年-2017年，碧桂園服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額穩(wěn)步上升，年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為5.9億元、17.74億元及26.34億元。

行業(yè)領(lǐng)先的盈利表現(xiàn)根植于碧桂園服務(wù)的強(qiáng)大品牌優(yōu)勢(shì)及物業(yè)管理規(guī)模，多樣化的物業(yè)管理組合及服務(wù)類型，遍布各線城市的地段組合，和強(qiáng)大的社區(qū)環(huán)境服務(wù)平臺(tái)營(yíng)運(yùn)及創(chuàng)收能力。

截至2018年4月30日，該公司的合同管理總面積約3.654億平方米，覆蓋超過(guò)中國(guó)28個(gè)省、市及自治區(qū)的260多個(gè)城市。

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PE 30倍的投資邏輯

今年以來(lái)恒生指數(shù)和物業(yè)上市公司冰火兩重天的股價(jià)走勢(shì)，印證了碧桂園服務(wù)快速上市決策的正確性。2018年以來(lái)，恒生指數(shù)走勢(shì)低迷，從1月份的約33000點(diǎn)一路下探至目前的約30000點(diǎn)，下跌近10%。而物業(yè)上市公司卻是一枝獨(dú)秀，中海物業(yè)、綠城服務(wù)、彩生活、雅生活均保持著不斷上揚(yáng)的趨勢(shì)，股價(jià)漲幅最低也有25%，高的則超過(guò)60%。

也因此，在平均估值只有10倍左右的港股環(huán)境里，港股物業(yè)公司的市盈率普遍高達(dá)30-40倍，中海物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)和彩生活基于2017年每股收益的靜態(tài)市盈率分別為30.97倍、47.64倍、53.47倍和26.28倍。

“一個(gè)行業(yè)逐漸形成板塊的時(shí)候，會(huì)逐漸被市場(chǎng)認(rèn)知，估值就有一個(gè)逐漸提高的過(guò)程。”一位分析師如此表示。

而近幾年，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的加劇以及行業(yè)增長(zhǎng)天花板的逼近，物業(yè)管理行業(yè)將形成另一片藍(lán)海已成為行內(nèi)共識(shí)。有分析認(rèn)為，基于物業(yè)管理行業(yè)的非周期性特征，未來(lái)十年，整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的服務(wù)面積和服務(wù)單價(jià)都將是單邊上升的，因此市場(chǎng)規(guī)模將剛性上升。

摩根士丹利最新發(fā)布的研究報(bào)告指出，即便自3月份起，四家物管行業(yè)上市公司的股價(jià)上升約30%，但對(duì)該板塊仍維持“吸引”看法，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)具備防守本質(zhì)，較少受政策收緊影響，盈利增長(zhǎng)可見(jiàn)度高。利率上升對(duì)行業(yè)反而是有利因素，因?yàn)榇蟛糠止緦儆趦衄F(xiàn)金狀態(tài)。

根據(jù)該機(jī)構(gòu)的測(cè)算，受益于行業(yè)增長(zhǎng)、整合以及源于增值服務(wù)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，預(yù)計(jì)在2017—2019年間，其覆蓋的主要物業(yè)公司將會(huì)有47%的EPS復(fù)合增長(zhǎng)。

在增長(zhǎng)和盈利高度確定的背景下，房企分拆物業(yè)被認(rèn)為是房地產(chǎn)白銀時(shí)代最受資本市場(chǎng)歡迎的創(chuàng)造之一。2015年10月，中海物業(yè)以介紹方式上市，股價(jià)穩(wěn)步上升，從1港元上漲到突破3港元。綠城服務(wù)上市不到兩年時(shí)間，股價(jià)從2港元上漲到最高突破8.3港元。今年2月份才登陸港股的雅生活已從9港元一路上漲到約16港元，創(chuàng)下歷史新高。

背靠全球第一大房企，碧桂園服務(wù)引起了資本市場(chǎng)的高度關(guān)注，尚未上市交易便已攪動(dòng)風(fēng)云，刺激多家物業(yè)上市公司的股價(jià)拉出新高。有專家認(rèn)為，在中國(guó)，物業(yè)管理板塊重要性正日益提升。作為龍頭之一，碧桂園服務(wù)的上市將進(jìn)一步增強(qiáng)板塊效應(yīng)，并成為板塊股價(jià)繼續(xù)上升的短期正面催化劑。

碧桂園控股有限公司董事局主席楊國(guó)強(qiáng)與 碧桂園服務(wù)控股有限公司員工代表周熾榮一起敲鑼

龍頭領(lǐng)跑萬(wàn)億藍(lán)海

與瓶頸觸手可及的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)不同，物業(yè)管理行業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的美好時(shí)代。

國(guó)海證券的一份研究報(bào)告顯示，在消費(fèi)升級(jí)、存量物業(yè)面積持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，物業(yè)管理市場(chǎng)正處于快速增長(zhǎng)的黃金發(fā)展期，預(yù)計(jì)到2030年行業(yè)潛在市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)1.3萬(wàn)億元，相比當(dāng)前行業(yè)規(guī)模存在2倍以上成長(zhǎng)空間。而目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)尚處于初始階段，龍頭企業(yè)的收入市場(chǎng)占比不到0.5%，整體呈現(xiàn)大行業(yè)、小龍頭的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)在消費(fèi)升級(jí)、地產(chǎn)企業(yè)配套物管公司退出背景下，行業(yè)將會(huì)進(jìn)入加速集中階段，擁有優(yōu)秀品牌且具備強(qiáng)擴(kuò)張能力的龍頭公司將會(huì)享受行業(yè)成長(zhǎng)及市場(chǎng)份額加速擴(kuò)大的雙重成長(zhǎng)紅利。在這一過(guò)程中，具備資源優(yōu)勢(shì)（在管面積儲(chǔ)備、項(xiàng)目擴(kuò)張能力）、品牌（服務(wù)質(zhì)量）優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)有望持續(xù)勝出。

“在管面積的增長(zhǎng)也是未來(lái)幾年中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)所面臨最為確定的增長(zhǎng)。我們沒(méi)有看到這個(gè)趨勢(shì)放慢的信號(hào)。在新房交付部分的物業(yè)管理權(quán)集中停下來(lái)之前，優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司提高市場(chǎng)占有率也并不需要依托資本的力量，冒杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。”中信證券表示。

背靠大樹(shù)好乘涼，目前物業(yè)管理行業(yè)排名前列的公司大部分背靠大型地產(chǎn)公司。（并沒(méi)有都背靠大型地產(chǎn)公司，比如彩生活是物業(yè)比地產(chǎn)更強(qiáng)勢(shì)，建議斟酌）以碧桂園服務(wù)為例，截至2017年12月31日，碧桂園集團(tuán)在中國(guó)的土地儲(chǔ)備約為2.82億平方米，2017年全年，碧桂園集團(tuán)新增的土地儲(chǔ)備規(guī)模位列中國(guó)開(kāi)發(fā)商首位，這為碧桂園服務(wù)物業(yè)管理組合的持續(xù)增長(zhǎng)及有關(guān)非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展提供明確的推動(dòng)力。

碧桂園服務(wù)的外拓步伐也在迅速加快。該公司向獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商提供物業(yè)管理服務(wù)的合同管理總面積，已從2015年底的770萬(wàn)平方米增加到2017年底的4680萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)147.4%。

為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理組合及收入來(lái)源的多元化，碧桂園服務(wù)還表示將透過(guò)加強(qiáng)與各業(yè)務(wù)伙伴的戰(zhàn)略合作為日漸增多的非住宅物業(yè)(如商業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、科技園、教育機(jī)構(gòu)、高速公路服務(wù)站、特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓以及政府及公共設(shè)施)提供全面物業(yè)管理服務(wù)。并尋求選擇性投資國(guó)內(nèi)其他物業(yè)管理公司，與其聯(lián)盟或?qū)ζ溥M(jìn)行收購(gòu)。