【騰訊房產(chǎn) 馮夢(mèng)溪 賈林洋 發(fā)自鄭州】

10年前，臺(tái)灣商業(yè)周刊發(fā)表過這樣一篇封面文章：《名駒遇到狼》，內(nèi)容是講臺(tái)灣新光集團(tuán)和大陸華聯(lián)集團(tuán)，在北京新光天地項(xiàng)目的股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

站在臺(tái)灣媒體的角度，華聯(lián)老板是地頭蛇，是狼，而新光老板則是有教養(yǎng)的名駒。最終，名駒敗北。

10年后，類似的故事在鄭州上演。北京一家名叫“K2”的地產(chǎn)商，一不小心打破了鄭州土地市場(chǎng)的潛規(guī)則，被群狼驅(qū)趕。不僅拿下的土地被強(qiáng)制收回，當(dāng)?shù)卣€要沒收押金、要收差價(jià)，甚至拉入黑名單。

K2到底動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？最簡(jiǎn)單的邏輯是，它通過正規(guī)的招拍掛形式，抬高了整個(gè)鄭州舊改土地的價(jià)格，從而導(dǎo)致本土群狼的利潤(rùn)大幅收窄，遂遭群起而攻之。

土地價(jià)格向上走，一直是地方政府樂見的事情。但鄭州市政府并不這樣看，長(zhǎng)期的舊改土地潛規(guī)則，導(dǎo)致它步履維艱。因?yàn)?，土地前期的安置、土地整理都甩給了定向拿地的企業(yè)，政府成為甩手掌柜。

但這種公開的秘密，卻與現(xiàn)行的土地招拍掛政策相違背，這是引發(fā)K2拍地時(shí)間的焦點(diǎn)。這場(chǎng)土地鬧劇該如何收?qǐng)觯诳简?yàn)鄭州相關(guān)部門的智慧。

闖入“禁地”

來自北京的K2，并不是一個(gè)冒失的闖入者。它初略了解到鄭州舊改土地模式，須與當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商合作的潛規(guī)則。

它做好了兩手準(zhǔn)備，一邊與有地的本土開發(fā)商談合作，一邊想先參加招拍掛同步協(xié)商合作。但它沒有想到“水那么深”。

“前期進(jìn)場(chǎng)、定向拿地、底價(jià)成交”是城改土地市場(chǎng)的慣例，直到k2地產(chǎn)悍然舉牌打破這一規(guī)則。

6月15日，天倫萬(wàn)科在拿自己天倫紫臺(tái)二期項(xiàng)目之時(shí)，愕然出現(xiàn)了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者K2，雙方經(jīng)過4輪的爭(zhēng)搶，盡管地沒有旁落，但天倫萬(wàn)科為此多付出了2400萬(wàn)元。這是k2試探性出手。

自此以后，鄭州城改土地每次出讓，均受到了不同程度的爭(zhēng)搶，鄭州房地產(chǎn)企業(yè)敏銳的嗅到了危險(xiǎn)的味道，特別是擁有城改項(xiàng)目的企業(yè)也察覺到了危機(jī)，紛紛北上試圖打探摸清這位潛伏在暗處者的底細(xì)。6月24日五幅城改地塊出讓前5分鐘，鄭州國(guó)土局“意外”停電，其中意味不言而喻。

真正驚動(dòng)鄭州市場(chǎng)的是7月7日， k2正式浮現(xiàn)在公眾的視線。高新區(qū)石佛城中村改造的兩幅土地作為福晟謙祥•錢隆城規(guī)劃的一期地塊，受到了空前激烈的爭(zhēng)搶，最終“鄭州72號(hào)地”被k2旗下的涿州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得，殺紅眼的福晟謙祥殺拿下了剩余的73號(hào)地塊，100輪和165輪的慘烈比拼。“城改地王”，這是鄭州從未出現(xiàn)過的詞匯。

72號(hào)地是政府定向福晟謙祥的，掛牌前已經(jīng)做了三年舊改，承擔(dān)了項(xiàng)目拆遷、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，生地熬成了熟地，甚至連售樓部都蓋好了，就等走個(gè)“招拍掛”的過場(chǎng)，然后以底價(jià)成交。沒有想到，半路上殺出個(gè)程咬金。

“無(wú)辜”受害

福晟謙祥也是無(wú)辜的。這是鄭州的土地制度惹的禍。

7月12日，一則因報(bào)名資料有問題，k2陷入“退地”的消息在朋友圈里流傳開來。謙祥方面也回應(yīng)說：福晟謙祥的高層目前正在商討方案，商品房是安置房都已經(jīng)開工了，戶型圖都出了，但一切都在變化中，地不一定不是他們的。而關(guān)于k2退地的原因則主要集中在報(bào)名資料問題上。

彼時(shí)，相關(guān)主管部門坐不住了。14日，一份國(guó)土局關(guān)于K2的請(qǐng)示文件流出，其文件證實(shí)K2確實(shí)被退地，保證金不予償還，石佛72號(hào)地重拍，差價(jià)由K2補(bǔ)償。

這個(gè)消息令K2猝不及防，它也是制度的受害者，不相信 “退地”一事是真的。直到7月20日早間，一紙公告給出了答案。鄭州市國(guó)土局在鄭州日?qǐng)?bào)第二版左下角張貼出一張公示，大意為位于高新區(qū)的“鄭州72號(hào)”地競(jìng)得效果無(wú)效。

K2展開了一系列補(bǔ)救措施，比如表示將依法申請(qǐng)行政復(fù)議，甚至公開表達(dá)了尊重鄭州土地市場(chǎng)“潛規(guī)則”，愿意與本土開發(fā)商積極合作。

熟知城改的人都清楚，城改的談判往往夾雜了利益的糾葛。開發(fā)商為勸退潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，不惜以金錢手段。而且，很多談判的內(nèi)幕，向來是拿不上桌面的。

據(jù)悉，在k2初露端倪之時(shí)，本土數(shù)家房企親赴北京總部，試圖以1800萬(wàn)元好處費(fèi)“私了”，以換取k2不在拍地時(shí)期“搗亂”，但遭到k2一口回絕。

關(guān)于退地的理由，鄭州市國(guó)土資源局給出的理由是，“在審核過程中該公司為提供齊全的審核材料”。這個(gè)審核材料，主要是指72號(hào)地須鄭州市國(guó)家安全局開一份國(guó)家安全部門審查意見書，但這本應(yīng)由國(guó)土部門才有資格出具。

“巨利”誘惑

鄭州城改隱藏者巨大的利益。

它的城市化改造才剛剛拉開序幕。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州2015年到2017年三年入市項(xiàng)目總體量約為6563萬(wàn)平方米，其中僅城中村改造項(xiàng)目體量約為6256萬(wàn)㎡，這是大約6000億的市場(chǎng)。

截止2015年底，鄭州常住入口956.90萬(wàn)人，全省1億700萬(wàn)人為其提供支撐，而且還在不斷承接從北上廣深等一線城市流出的人口。人多意味著市場(chǎng)大，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有相當(dāng)?shù)纳禎摿Α?/P>

在K2拜謁鄭州之前，萬(wàn)科、恒大等全國(guó)知名房企便早已預(yù)定好座位，融創(chuàng)、招商蛇口、魯能等房企也于今年紛紛進(jìn)駐。與K2“公然搶地”的過激行為不同，這些房地產(chǎn)老大哥采用的是更加溫和的方式，尋求與本土開發(fā)商合作，分食鄭州城中村改造這塊蛋糕。

鄭州的凈地越來越少，城中村改造又錯(cuò)綜復(fù)雜，且牽涉各種利益糾葛，這些外來開發(fā)商不得不放棄獨(dú)自開發(fā)的念頭，反正都是為了錢，有錢大家賺嘛。而K2卻等不及了，因?yàn)猷嵵莸氖袌?chǎng)太熱了。

有傳言說，K2攜150億資金進(jìn)入河南，導(dǎo)致本地開發(fā)商恐慌。令它們氣憤而無(wú)奈的是，K2的行為并沒有破壞市場(chǎng)規(guī)則，反倒是按市場(chǎng)規(guī)則來的。但在它們眼中，K2卻實(shí)實(shí)在在地破壞了鄭州土地市場(chǎng)的潛規(guī)則，有本事你搶凈地去啊！

本地開發(fā)商感覺到了危機(jī)，大家選擇抱團(tuán)取暖，聯(lián)手御敵。據(jù)鄭州知名地產(chǎn)人慕容晏爆料，鄭州多家參入城改的主流開發(fā)商曾召開秘密會(huì)議，應(yīng)對(duì)K2“入侵鄭州”，會(huì)議提出要成立城改項(xiàng)目基金以應(yīng)對(duì)城改拍地，并且簽訂了聯(lián)盟地產(chǎn)商之間不互搶城改地協(xié)議。

這也讓政府陷入了兩難境地。如果縱容K2這些外地房企進(jìn)鄭搶地，不但會(huì)寒了本地開發(fā)商的心，未來的城中村改造也將面臨巨大難題，吃力不討好的事兒，以后誰(shuí)還愿意做？但是，如果繼續(xù)維持“鄭州模式”，勢(shì)必會(huì)再引來更多的外地開發(fā)商趨利而來。

潛規(guī)則待破

一切沖突的起源都在于制度的漏洞。

鄭州城中村改造起源于2003年的西史趙村城改，幾年之后“103號(hào)文件”出爐，“政府讓利，村民受益，企業(yè)得利”的城中村改造“鄭州模式”逐步成熟并轟動(dòng)全國(guó)。

該模式可以簡(jiǎn)單概括為“提前進(jìn)場(chǎng)、定向拿地、返還成本、底價(jià)成交”，即城中村改造過程中，企業(yè)先與村民、村委會(huì)甚至所在轄區(qū)主管單位進(jìn)行接觸，私下達(dá)成一致意見，以支付一定數(shù)額定金為代價(jià)簽署所謂“協(xié)議”，之后再由政府介入，將土地收歸國(guó)有，進(jìn)入一級(jí)土地市場(chǎng)，然后走個(gè)過場(chǎng)進(jìn)行公開網(wǎng)拍，開發(fā)商以底價(jià)成交，拍地后政府再返還一定比例作為開發(fā)商前期墊資的補(bǔ)償。

“鄭州模式”為鄭州的城中村改造立下過汗馬功勞。政府減輕了資金壓力，可以利用較少資金撬動(dòng)體量巨大的城中村改造項(xiàng)目。村民得到了合理安置，還可以通過承包部分拆遷工程獲得利潤(rùn)。開發(fā)商則可以分批投入拆遷、建設(shè)資金，不需要像北龍湖的凈地招拍掛一樣，一次性投入巨大的資金量，成本相對(duì)較低。三方獲益，可謂皆大歡喜。

但這之中，有一個(gè)不可控因素，那就是城中村改造的土地，需要走“招拍掛”的程序。在過去，這種定向土地都是無(wú)人競(jìng)爭(zhēng)，最終也都是底價(jià)成交。但K2的闖入，則無(wú)限放大了這個(gè)變量。

而潛規(guī)則作為約定俗成的地下規(guī)則，一旦被撕破一個(gè)口子，后繼者都會(huì)蜂擁而至。

有分析認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是建立與法律邏輯相契合的新的商業(yè)邏輯，讓所有市場(chǎng)行為都受到規(guī)則約束，本地房企不用再擔(dān)心自己聘禮都下過了卻被別人“搶親”，外來房企也能夠公開透明地參與鄭州的市場(chǎng)分紅。只有千日做賊，哪有千日防賊的？