[摘要]過(guò)去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也將因城施策

從以往出現(xiàn)過(guò)熱階段的樓市表現(xiàn)來(lái)看，每當(dāng)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，全國(guó)性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái)，為樓市降溫。更為關(guān)鍵的是，當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)收益下降明顯，使得資金“脫實(shí)向虛”進(jìn)入投機(jī)領(lǐng)域，形成惡性循環(huán)，致使實(shí)體經(jīng)濟(jì)收益進(jìn)一步下降，影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。因此，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)控幾乎已成事實(shí)。

“調(diào)控主線很可能是因城施策，對(duì)于一二線熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，樓市會(huì)進(jìn)入調(diào)整期；三四線城市去庫(kù)存仍將是重要任務(wù)?！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士及相關(guān)專(zhuān)家在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，房?jī)r(jià)則會(huì)繼續(xù)上漲，但漲幅會(huì)弱于今年上半年。

因城施策將成調(diào)控主線

有分析認(rèn)為，過(guò)去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也將因城施策。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)劉元春在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，今年早些時(shí)期政府已開(kāi)始著手對(duì)價(jià)格上揚(yáng)過(guò)快的地方“因城施政”進(jìn)行收緊。但是，從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，簡(jiǎn)單的行政管制政策很難達(dá)到調(diào)控市場(chǎng)的目的，還需要多方面措施相互配合才能有效。

對(duì)一線及部分熱點(diǎn)二線城市，要密切關(guān)注其庫(kù)存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲。

“特別是要加強(qiáng)一線城市的土地供應(yīng)問(wèn)題?！眲⒃赫J(rèn)為，一線城市樓市已經(jīng)在限購(gòu)，但需求依然旺盛，這說(shuō)明市場(chǎng)有需求基礎(chǔ)，所以應(yīng)擴(kuò)大土地供給。但事實(shí)上，去年以來(lái)，一線城市的土地供應(yīng)量下降了約40%-50%，土地成本上升，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的成本均大幅上升。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，中央層面已經(jīng)開(kāi)始注意到城市之間樓市分化越來(lái)越明顯，尤其是對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快與“地王”頻現(xiàn)的城市來(lái)說(shuō)，進(jìn)入下半年之后，其樓市走勢(shì)將受到各方面的不確定性因素影響。

據(jù)其透露，下半年國(guó)家會(huì)嚴(yán)控“地王”，雖然政策尚沒(méi)有出臺(tái)，但是會(huì)提前預(yù)警。據(jù)其介紹，國(guó)土資源部等多部委已經(jīng)向熱點(diǎn)城市研究部署防止“地王”頻現(xiàn)、防范地價(jià)異常的應(yīng)對(duì)措施。

與此同時(shí)，在劉元春看來(lái)，去庫(kù)存仍然是懸在中國(guó)經(jīng)濟(jì)頭頂?shù)囊话褎?。因此，?duì)三、四線等商品房庫(kù)存較大的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

張宏偉告訴記者，為了緩解庫(kù)存壓力，有的地方放緩或停止了土地供應(yīng)，如常州市已經(jīng)停止土地供應(yīng)兩年多了，計(jì)劃停止三年時(shí)間，從長(zhǎng)期來(lái)看，減少供應(yīng)一定會(huì)緩解庫(kù)存壓力。另外，庫(kù)存壓力大的城市，政府仍然會(huì)采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，這些措施包括暫停供地、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、契稅優(yōu)惠等稅費(fèi)措施，鼓勵(lì)人才購(gòu)房等人才類(lèi)政策，鼓勵(lì)購(gòu)房入戶等戶籍政策，允許商品房沖抵保障房等“救市”措施。

樓市資金收緊趨勢(shì)明顯

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在寬松的貨幣環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的“吸金”作用明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，商品房銷(xiāo)售額4.9萬(wàn)億元，同比增速達(dá)42.1%，盡管較一季度增速放緩，但仍處于較高水平。

并且，今年上半年房地產(chǎn)貸款占人民幣新增貸款比重創(chuàng)新高，個(gè)人住房貸款高歌猛進(jìn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年以來(lái)，房地產(chǎn)貸款占人民幣新增貸款的比重始終維持在25%以上的較高水平，而2016年上半年占比更是高達(dá)38.9%，創(chuàng)近6年最高水平。

“這一輪一線城市房?jī)r(jià)的飆升其實(shí)很容易讓大家聯(lián)想到2014年底到2015年股市大幅上漲的情形。當(dāng)時(shí)股市上漲一個(gè)很大的原因便是因?yàn)橛写罅苛鲃?dòng)性注入了股市?！蹦Ω康だA鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊此前分析表示，當(dāng)前的情形也十分相似，釋放出的大量流動(dòng)性并沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

劉元春說(shuō)，當(dāng)前很多資金不愿意投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是更愿意投資房地產(chǎn)，使得土地價(jià)格大幅上揚(yáng)，房?jī)r(jià)隨之上漲，市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步攀升，市場(chǎng)進(jìn)入惡性循環(huán)。

因此，在經(jīng)濟(jì)比較低迷時(shí)期，當(dāng)局部市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫，不宜用簡(jiǎn)單的貨幣收緊來(lái)解決問(wèn)題。“一方面要強(qiáng)化監(jiān)管，使虛擬經(jīng)濟(jì)的收益回穩(wěn)。同時(shí)，要改變實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)收益倒掛的格局。”劉元春告訴記者，因此，一定要在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域做足文 章，讓流動(dòng)性真正回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，改變當(dāng)前單向流動(dòng)的現(xiàn)狀。

“樓市資金面收緊將成為較大可能?！睆埡陚ケ硎?，在經(jīng)歷上半年房?jī)r(jià)大幅上漲后，當(dāng)下一二線熱點(diǎn)城市的高房?jī)r(jià)已偏離基本面，下半年政府出臺(tái)信貸收緊政策的預(yù)期強(qiáng)烈。目前已有熱點(diǎn)城市出臺(tái)相關(guān)政策，如7月1日合肥公布二套房最低首付款比例為40%，購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房，最低首付款比例均為60%，且停止住房公積金個(gè)人住房貸款等。張宏偉認(rèn)為，未來(lái)或?qū)⒂懈喑鞘行Х隆?/p>

房?jī)r(jià)仍將小幅上漲

中國(guó)社科院最新發(fā)布的《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》預(yù)測(cè)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回升，今年下半年至2017年第二季度，房?jī)r(jià)漲幅或呈回落趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資增速將趨緩。

尤其是住建部在7月18日約談房企意味著中央層面已經(jīng)開(kāi)始注意到城市之間樓市分化越來(lái)越明顯，特別是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快與“地王”頻現(xiàn)的城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)這些樓市走勢(shì)仍然面臨不確定性，如政府開(kāi)始出臺(tái)措施“控地王”、個(gè)別熱點(diǎn)城市信貸政策開(kāi)始收緊、市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期等，在這樣的市場(chǎng)背景下，樓市會(huì)進(jìn)入調(diào)整期。

事實(shí)上，這一調(diào)整跡象已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)?！霸?016年上半年市場(chǎng)沖高影響下，7月開(kāi)始，下半年市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的漲幅放緩，成交量開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整的跡象?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)。

“從現(xiàn)階段的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，熱點(diǎn)樓市成交量和成交價(jià)格都已經(jīng)漲上去，今年下半年到明年都將是調(diào)整期，明年這個(gè)時(shí)候會(huì)進(jìn)入低谷期階段。”張宏偉預(yù)測(cè)，尤其是一些上漲勢(shì)頭較猛的城市，政策也在進(jìn)一步收緊，而政策面走勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)期走勢(shì)是相一致的，只不過(guò)不會(huì)那么快，市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)有一個(gè)過(guò)程。

“雖然下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有小幅調(diào)整，但房?jī)r(jià)很難有根本性變化?！眲⒃赫J(rèn)為，首先，政策很難作出大的調(diào)整或者打壓，使房地產(chǎn)再度回到蕭條狀態(tài)，這不符合穩(wěn)增長(zhǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的宏觀政策取向。但會(huì)有小幅調(diào)整，如會(huì)讓市場(chǎng)有所回歸，局部熱點(diǎn)城市會(huì)有所管制。

劉元春說(shuō)，中央政府不太會(huì)過(guò)度打壓一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)橐坏┻@些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，整體經(jīng)濟(jì)下滑的壓力會(huì)更大。因此，目前來(lái)看，短期可以做的是擴(kuò)大土地投放，降低土地市場(chǎng)價(jià)格，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度維持在合理區(qū)間?！盀榱朔€(wěn)增長(zhǎng)，一線城市和核心二線城市要加強(qiáng)供應(yīng)，特別是土地供應(yīng)，而不是簡(jiǎn)單地遏制這些區(qū)域的正常需求?！眲⒃赫J(rèn)為。

除此之外，本報(bào)記者采訪的多位行業(yè)內(nèi)人士均表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)要想辦法擺脫市場(chǎng)熱了開(kāi)始調(diào)控，調(diào)控過(guò)了再熱，熱了再調(diào)控這樣的惡性循環(huán)。要從行業(yè)發(fā)展角度制定長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展機(jī)制，從頂層設(shè)計(jì)以及各項(xiàng)配套政策方面，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)更穩(wěn)定健康地發(fā)展下去?！斑@是中央政府和行業(yè)主管部門(mén)必須要面對(duì)和解決的難題?！?/p>

(中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào))