2016下半年伊始，面對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“L型”走勢(shì)下持續(xù)的貨幣寬松，各行各業(yè)都正在發(fā)生巨變。全國(guó)許多主要城市的房?jī)r(jià)在過(guò)去幾個(gè)月中都經(jīng)歷了大漲，南京、合肥、廈門、蘇州這四座被稱為“四小龍”的城市之增長(zhǎng)幅度更是讓人驚訝，人們需要扛得住股市的大跌更要頂?shù)米》績(jī)r(jià)的暴漲，在一連串?dāng)?shù)字變化的背后，人們手中資產(chǎn)的購(gòu)買力已經(jīng)被改變，有人在這波大漲中成為人生贏家，也有人把原來(lái)的一套房成了一間廚房。財(cái)經(jīng)作家吳曉波攜點(diǎn)融網(wǎng)創(chuàng)始人郭宇航、民生證券研究院院長(zhǎng)管清友、地產(chǎn)自媒體人劉德科共同揭秘為何南京的房?jī)r(jià)會(huì)如此暴漲？

地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨

劉德科：房地產(chǎn)行業(yè)是典型的逆周期行業(yè)，但房地產(chǎn)不是“口紅效應(yīng)”行業(yè)。每一次經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)都非常好。我指的不一定是房?jī)r(jià)，是房企的狀態(tài)。當(dāng)國(guó)家沒(méi)有其他的渠道拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，房地產(chǎn)就是最好的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)馬車的行業(yè)。房地產(chǎn)上下游聯(lián)系鋼筋水泥、建材家居，涉及到生活的方方面面。

吳曉波：上個(gè)禮拜上海又拍了兩塊地，樓板價(jià)非常高，房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)怎么樣？

劉德科：這個(gè)止不住的。樓板價(jià)創(chuàng)新高，只是表面的價(jià)格。大家明明都覺(jué)得地價(jià)非常高，但是現(xiàn)在房企手上全是錢，這些錢又不能放在手上不用。

吳曉波：錢是哪來(lái)的？

管清友：房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去的確賺得盆滿缽滿，現(xiàn)金流非常充裕，但是這只代表過(guò)去，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)真的到了。我們不否認(rèn)房?jī)r(jià)還會(huì)溫和上漲，房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)繼續(xù)賺錢，但是相對(duì)以往的現(xiàn)金流、收入規(guī)模等等，已經(jīng)不可同日而語(yǔ)了。

劉德科：2014年，房地產(chǎn)企業(yè)的公司債大概是160億不到，2015年一整年4300億，今年上半年，4900億。接下來(lái)會(huì)不會(huì)收緊不知道，但是過(guò)去的兩年非常寬松。第二，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)，如果針對(duì)全中國(guó)來(lái)說(shuō)，沒(méi)法說(shuō)。比如說(shuō)，有一個(gè)比較熱點(diǎn)的城市，它的房?jī)r(jià)曾下跌30%，很多企業(yè)都虧了，這個(gè)城市叫杭州。100一個(gè)新項(xiàng)目里面，差不多有50個(gè)是虧本的，這是2011年到2013年之間的事情。但是這中間仍然有幾家企業(yè)，仍然是暴利的。每一個(gè)行業(yè)都有下行的現(xiàn)象，我們?nèi)タ春暧^數(shù)據(jù)，可能覺(jué)得這個(gè)不行了，那個(gè)不行了，但是總有一批企業(yè)能夠創(chuàng)造需求，這才叫供給側(cè)改革。

南京、合肥、廈門、蘇州房?jī)r(jià)暴漲之謎

吳曉波：今年上半年，除了北京上海深圳的房?jī)r(jià)在漲以外，還有“四小龍”，廈門、合肥、南京、蘇州。這些城市房?jī)r(jià)暴漲，為什么？

劉德科：為什么很難說(shuō)，只能說(shuō)這里有個(gè)輪動(dòng)。我們簡(jiǎn)單說(shuō)現(xiàn)象，現(xiàn)在一線城市是“京滬深”，二線是“四小龍”，廣州已經(jīng)不算一線了。像北京的漲幅，被摁住了，按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，北京的漲幅，2015年6月份同比上漲20%多，但是南京已經(jīng)漲了37%了。那邊行政管控非常死，這邊“四小龍”就浮起來(lái)了。

吳曉波：為什么是“四小龍”，其他的城市，比如杭州、寧波、鄭州，這些城市經(jīng)濟(jì)也很好啊？

劉德科：該怎么說(shuō)呢？“四小龍”可能更社會(huì)主義。因?yàn)樵绞鞘袌?chǎng)化的城市，房?jī)r(jià)漲的越慢，這里講的主要的二線城市。為什么呢？因?yàn)椋ê贾荨幉?、鄭州）土地供?yīng)量非常大，透支了很多年的土地，當(dāng)然最近這段時(shí)間他們房?jī)r(jià)也起來(lái)來(lái)。至于“四小龍”，它們?cè)谇皫啄甑耐恋毓?yīng)量，相對(duì)要小一點(diǎn)，土地財(cái)政沒(méi)那么厲害。

吳曉波：中國(guó)歷史上有沒(méi)有房?jī)r(jià)兩年翻一番，未來(lái)遭到報(bào)應(yīng)的城市？

劉德科：有啊，就是你我居住的杭州啊。杭州比鄂爾多斯還要典型，因?yàn)樗?jīng)濟(jì)量級(jí)夠，城市地位夠，所以直接翻了一倍，但是直接就下來(lái)了。這個(gè)過(guò)山車如果換成東京的話，早就崩盤了，人都跳樓了，但是我們中國(guó)有忍耐力。

高房和企業(yè)經(jīng)營(yíng)間有何關(guān)聯(lián)

吳曉波：這次政治局會(huì)議，提到要“抑制房?jī)r(jià)泡沫”，這個(gè)你怎么看？

管清友：準(zhǔn)確的說(shuō)是“抑制資產(chǎn)泡沫”。我個(gè)人理解，這里針對(duì)的是一線城市、準(zhǔn)一線城市，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，導(dǎo)致商務(wù)成本提高，影響了整個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。比如很多地方房?jī)r(jià)上漲，大家都供不起房，企業(yè)也要遷出去，這是很現(xiàn)實(shí)的事情。舉我身邊同事的例子，一個(gè)人如果提前半年買房，就是人生贏家，另一個(gè)還奮斗在金融民工的行列中。

吳曉波：在上海，房?jī)r(jià)的上漲對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響大嗎？

郭宇航：影響非常大，他們的心態(tài)影響很大。我們公司有一個(gè)團(tuán)隊(duì)的負(fù)責(zé)人，他希望買一套1000萬(wàn)的房子。他這個(gè)級(jí)別的工程師，月薪在5萬(wàn)左右，但是要買一套1000萬(wàn)的房子，是非常辛苦的。所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，北上深高昂的房?jī)r(jià)，對(duì)企業(yè)的骨干壓力都非常大，而這種壓力也會(huì)傳導(dǎo)到企業(yè)本身，當(dāng)他承受這種巨大的壓力的時(shí)候，本職工作一定會(huì)受到影響。1000萬(wàn)的房子在上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)真的就是普通的住宅，兩室一廳、三室一廳，相對(duì)不那么偏的房子。一些基本的需求，在一線城市里，已經(jīng)成為了一種奢侈品。而且現(xiàn)在兩極分化很厲害，我有個(gè)朋友，剛在新天地買了一套單價(jià)136000元的房子，200平米，差不多2600萬(wàn)。他拍著大腿說(shuō)，便宜啊，真便宜！為什么？他說(shuō)隔壁他拆遷的房子，樓板價(jià)11萬(wàn)。如果加上建設(shè)成本，營(yíng)運(yùn)成本，金融成本，三五年后，不賣20萬(wàn)，那是不可能的。兩極分化真的很嚴(yán)重。

管清友：房地產(chǎn)行業(yè)，在各行各業(yè)中，相對(duì)來(lái)講，不算差的行業(yè)。去年房地產(chǎn)股票上漲一個(gè)很重要的邏輯是，現(xiàn)在行業(yè)不好了，但是相對(duì)于鋼鐵行業(yè)，真的很好。