2016下半年伊始，面對中國經(jīng)濟(jì)“L型”走勢下持續(xù)的貨幣寬松，各行各業(yè)都正在發(fā)生巨變。全國許多主要城市的房價在過去幾個月中都經(jīng)歷了大漲，南京、合肥、廈門、蘇州這四座被稱為“四小龍”的城市之增長幅度更是讓人驚訝，人們需要扛得住股市的大跌更要頂?shù)米》績r的暴漲，在一連串?dāng)?shù)字變化的背后，人們手中資產(chǎn)的購買力已經(jīng)被改變，有人在這波大漲中成為人生贏家，也有人把原來的一套房成了一間廚房。財經(jīng)作家吳曉波攜點融網(wǎng)創(chuàng)始人郭宇航、民生證券研究院院長管清友、地產(chǎn)自媒體人劉德科共同揭秘為何南京的房價會如此暴漲？

地產(chǎn)行業(yè)拐點已經(jīng)來臨

劉德科：房地產(chǎn)行業(yè)是典型的逆周期行業(yè)，但房地產(chǎn)不是“口紅效應(yīng)”行業(yè)。每一次經(jīng)濟(jì)不好的時候，房地產(chǎn)行業(yè)都非常好。我指的不一定是房價，是房企的狀態(tài)。當(dāng)國家沒有其他的渠道拉動經(jīng)濟(jì)的時候，房地產(chǎn)就是最好的拉動經(jīng)濟(jì)馬車的行業(yè)。房地產(chǎn)上下游聯(lián)系鋼筋水泥、建材家居，涉及到生活的方方面面。

吳曉波：上個禮拜上海又拍了兩塊地，樓板價非常高，房價未來會怎么樣？

劉德科：這個止不住的。樓板價創(chuàng)新高，只是表面的價格。大家明明都覺得地價非常高，但是現(xiàn)在房企手上全是錢，這些錢又不能放在手上不用。

吳曉波：錢是哪來的？

管清友：房地產(chǎn)企業(yè)過去的確賺得盆滿缽滿，現(xiàn)金流非常充裕，但是這只代表過去，整體房地產(chǎn)市場的拐點真的到了。我們不否認(rèn)房價還會溫和上漲，房地產(chǎn)企業(yè)還會繼續(xù)賺錢，但是相對以往的現(xiàn)金流、收入規(guī)模等等，已經(jīng)不可同日而語了。

劉德科：2014年，房地產(chǎn)企業(yè)的公司債大概是160億不到，2015年一整年4300億，今年上半年，4900億。接下來會不會收緊不知道，但是過去的兩年非常寬松。第二，房價的拐點，如果針對全中國來說，沒法說。比如說，有一個比較熱點的城市，它的房價曾下跌30%，很多企業(yè)都虧了，這個城市叫杭州。100一個新項目里面，差不多有50個是虧本的，這是2011年到2013年之間的事情。但是這中間仍然有幾家企業(yè)，仍然是暴利的。每一個行業(yè)都有下行的現(xiàn)象，我們?nèi)タ春暧^數(shù)據(jù)，可能覺得這個不行了，那個不行了，但是總有一批企業(yè)能夠創(chuàng)造需求，這才叫供給側(cè)改革。

南京、合肥、廈門、蘇州房價暴漲之謎

吳曉波：今年上半年，除了北京上海深圳的房價在漲以外，還有“四小龍”，廈門、合肥、南京、蘇州。這些城市房價暴漲，為什么？

劉德科：為什么很難說，只能說這里有個輪動。我們簡單說現(xiàn)象，現(xiàn)在一線城市是“京滬深”，二線是“四小龍”，廣州已經(jīng)不算一線了。像北京的漲幅，被摁住了，按國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，北京的漲幅，2015年6月份同比上漲20%多，但是南京已經(jīng)漲了37%了。那邊行政管控非常死，這邊“四小龍”就浮起來了。

吳曉波：為什么是“四小龍”，其他的城市，比如杭州、寧波、鄭州，這些城市經(jīng)濟(jì)也很好啊？

劉德科：該怎么說呢？“四小龍”可能更社會主義。因為越是市場化的城市，房價漲的越慢，這里講的主要的二線城市。為什么呢？因為（杭州、寧波、鄭州）土地供應(yīng)量非常大，透支了很多年的土地，當(dāng)然最近這段時間他們房價也起來來。至于“四小龍”，它們在前幾年的土地供應(yīng)量，相對要小一點，土地財政沒那么厲害。

吳曉波：中國歷史上有沒有房價兩年翻一番，未來遭到報應(yīng)的城市？

劉德科：有啊，就是你我居住的杭州啊。杭州比鄂爾多斯還要典型，因為它經(jīng)濟(jì)量級夠，城市地位夠，所以直接翻了一倍，但是直接就下來了。這個過山車如果換成東京的話，早就崩盤了，人都跳樓了，但是我們中國有忍耐力。

高房和企業(yè)經(jīng)營間有何關(guān)聯(lián)

吳曉波：這次政治局會議，提到要“抑制房價泡沫”，這個你怎么看？

管清友：準(zhǔn)確的說是“抑制資產(chǎn)泡沫”。我個人理解，這里針對的是一線城市、準(zhǔn)一線城市，房價過快上漲，導(dǎo)致商務(wù)成本提高，影響了整個城市的競爭力。比如很多地方房價上漲，大家都供不起房，企業(yè)也要遷出去，這是很現(xiàn)實的事情。舉我身邊同事的例子，一個人如果提前半年買房，就是人生贏家，另一個還奮斗在金融民工的行列中。

吳曉波：在上海，房價的上漲對企業(yè)經(jīng)營的影響大嗎？

郭宇航：影響非常大，他們的心態(tài)影響很大。我們公司有一個團(tuán)隊的負(fù)責(zé)人，他希望買一套1000萬的房子。他這個級別的工程師，月薪在5萬左右，但是要買一套1000萬的房子，是非常辛苦的。所以從這個角度來說，北上深高昂的房價，對企業(yè)的骨干壓力都非常大，而這種壓力也會傳導(dǎo)到企業(yè)本身，當(dāng)他承受這種巨大的壓力的時候，本職工作一定會受到影響。1000萬的房子在上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)真的就是普通的住宅，兩室一廳、三室一廳，相對不那么偏的房子。一些基本的需求，在一線城市里，已經(jīng)成為了一種奢侈品。而且現(xiàn)在兩極分化很厲害，我有個朋友，剛在新天地買了一套單價136000元的房子，200平米，差不多2600萬。他拍著大腿說，便宜啊，真便宜！為什么？他說隔壁他拆遷的房子，樓板價11萬。如果加上建設(shè)成本，營運(yùn)成本，金融成本，三五年后，不賣20萬，那是不可能的。兩極分化真的很嚴(yán)重。

管清友：房地產(chǎn)行業(yè)，在各行各業(yè)中，相對來講，不算差的行業(yè)。去年房地產(chǎn)股票上漲一個很重要的邏輯是，現(xiàn)在行業(yè)不好了，但是相對于鋼鐵行業(yè)，真的很好。